Verplichte dubbele oplevering met waarborgtermijn van één jaar.
De oplevering is een belangrijk moment: bij de oplevering stelt de aannemer/verkoper het goed ter beschikking van de opdrachtgever of koper. Ter bescherming van de koper of opdrachtgever bepaalt de Woningbouwwet nauwkeurig de vorm en de procedure van de oplevering. De wijze waarop de oplevering gebeurt moet ook verplicht in de overeenkomst vermeld worden. De oplevering gebeurt in de regel uitdrukkelijk, maar kan in sommige gevallen ook stilzwijgend gebeuren. Wanneer de wijze van oplevering niet vermeld wordt in de overeenkomst, kan deze nietig verklaard worden.
De Woningbouwwet of Wet Breyne maakt een dubbele oplevering verplicht. De Woningbouwwet is in het leven geroepen om misbruiken van bouwpromotoren tegen te gaan. Tussen de voorlopige oplevering en de defintieve oplevering is er een minimale proefperiode van één jaar. Deze proefperiode is een waarborgtermijn om te kijken of het bouwwerk één winter zonder problemen kan doorstaan. Ook zal de verkoper/aannemer in de proefperiode gehouden zijn om de gebreken te herstellen die tijdens de voorlopige oplevering zijn vastgesteld.
Oplevering van de privatieve delen versus oplevering van de gemeenschappelijke delen.
Naast het onderscheid tussen de voorlopig oplevering en de definitieve oplevering, moet er ook een onderscheid gemaakt worden tussen de oplevering van de privatieve delen en de oplevering van de gemeenschappelijke delen.
- De oplevering van de privatie delen.
De voorlopige oplevering van de privatieve delen zal men moeten bewijzen aan de hand van een schriftelijke en tegensprekelijke akte, die beide partijen hebben ondertekend. Hierop bestaan twee uitzonderingen: de ingebruikname of bewoning van het gebouw geldt als vermoeden van het stilzwijgend aanvaarden van de werken. Daarnaast zal de oplevering ook stilzwijgend gebeuren wanneer de koper het verzoek tot oplevering zonder gevolg laat en ook niet binnen de vijftien dagen na aanmaning via een gerechtsdeurwaarder is verschenen. Als de beide uitzonderingen vervuld zijn (dus bij ingebruikname van de woning en geen gevolg gegeven te hebben aan de aanmaning bij gerechtsdeurwaardersexploot) staat het onweerlegbaar vast de voorlopige oplevering stilzwijgend heeft plaatsgevonden.
Ook de definitieve oplevering van de privatieve delen dient in de regel schriftelijk te gebeuren, maar de bewoning of ingebruikname geldt niet als wettelijk vermoeden van definitieve oplevering. Men ken niet tot de definitieve oplevering van de privatieve delen overgaan zonder dat de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen, die een normale bewoonbaarheid mogelijk maken, is gebeurd.
- De oplevering van de gemeenschappelijke delen.
De voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen zal eveneens schriftelijk en tegensprekelijk moeten gebeuren. Hierop bestaat slechts één uitzondering: de ingebruikname of bewoning van de eigenaar kan als vermoeden van een stilzwijgende oplevering gelden, niet alleen voor zijn privatief gedeelte, maar ook voor de gemene delen. Het beheer van de gemene delen is een bevoegdheid van de vereniging van mede-eigenaars. Het is dan ook de bevoegdheid van de Algemene Vergadering van mede-eigenaars om te beslissen om de gemene delen voorlopig op te leveren. De syndicus zal instaan voor de uitvoering van deze beslissing.
De definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen die noodzakelijk zijn voor de normale bewoonbaarheid van het gebouw, gaat verplicht de oplevering van de privatieve delen vooraf. Een stilzwijgende definitieve oplevering is niet mogelijk.
Kan de koper (opdrachtgever) de voorlopige oplevering weigeren?
De koper/opdrachtgever zal de oplevering ook kunnen weigeren. De Woningbouwwet beschrijft op welke manier deze weigering kan plaatsvinden. De weigering tot oplevering moet verplicht gebeuren bij aangetekend schrijven, waarbij de koper/opdrachtgever de redenen van weigering zal moeten opgeven. Er is niet wettelijk bepaald onder welke omstandigheden de oplevering kan worden geweigerd. Hiervoor zal moeten worden gekeken naar het gemeen recht.