Verplichte dubbele oplevering met waarborgtermijn van één jaar
De oplevering is een belangrijk moment, hierbij stelt de aannemer of verkoper het gebouw of bouwwerk ter beschikking van de bouwheer of koper. Ter bescherming van de koper of opdrachtgever legt de Woningbouwwet (de zogenaamde Wet Breyne) dwingende regels op omtrent de vorm, procedure en inhoud van de oplevering:
- De wijze van oplevering moet verplicht in de overeenkomst worden vermeld. Indien dit niet gebeurt, riskeert de overeenkomst (geheeld of gedeeltelijk) nietig verklaard te worden.
- De oplevering gebeurt in de regel uitdrukkelijk (bv. via een proces-verbaal), maar kan in uitzonderlijke gevallen stilzwijgend gebeuren (bv. ingebruikname zonder protest).
- De Wet Breyne verplicht tot een dubbele oplevering: een voorlopige en een definitieve oplevering.
- Tussen de voorlopige en definitieve oplevering geldt een verplichte waarborgtermijn van minstens één jaar. Deze termijn dient als proefperiode, onder meer om te controleren of het gebouw een volledige winter zonder structurele of ernstige problemen kan doorstaan.
- Tijdens deze periode is de aannemer of verkoper verplicht om alle gebreken te herstellen die zijn vastgesteld tijdens de voorlopige oplevering, evenals eventuele nieuwe gebreken die tijdens waarborgperiode aan het licht komen.
Oplevering van de privatieve delen versus oplevering van de gemeenschappelijke delen
Naast het onderscheid tussen voorlopige oplevering en definitieve oplevering, moet men ook een onderscheid maken tussen de oplevering van de privatieve delen en die van de gemeenschappelijke delen bij mede-eigendom.
1. De oplevering van de privatieve delen
De voorlopige oplevering van de privatieve delen moet in principe bewezen worden met een schriftelijke en tegensprekelijke akte, ondertekend door zowel de koper als de aannemer of verkoper.
Er zijn echter twee wettelijke vermoedens van stilzwijgende voorlopige oplevering:
- Indien de koper het goed in gebruik neemt of bewoont.
- Indien de koper niet verschijnt binnen de vijftien dagen na een aangetekend verzoek tot oplevering, verstuurd per gerechtsdeurwaardersexploot.
Indien beide voorwaarden vervuld zijn, geldt een onweerlegbaar vermoeden dat de voorlopige oplevering stilzwijgend heeft plaatsgevonden.
De definitieve oplevering van de privatieve delen moet in de regel ook schriftelijk gebeuren. Belangrijk: bewoning of ingebruikname geldt hier niet als vermoeden van definitieve oplevering. Bovendien kan men niet overgaan tot de definitieve oplevering van de privatieve delen vóór de gemeenschappelijke delen die noodzakelijk zijn voor de normale bewoonbaarheid, definitief zijn opgeleverd.
2. De oplevering van de gemeenschappelijke delen
Ook de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen moet in principe schriftelijk en tegensprekelijk gebeuren. Een uitzondering wordt echter aanvaard: de bewoning of ingebruikname door een mede-eigenaar kan ook gelden als vermoeden van stilzwijgende voorlopige oplevering van zowel de privatieve als de gemeenschappelijke delen.
De bevoegdheid tot voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen ligt bij de algemene vergadering van mede-eigenaars. De syndicus voert de beslissing uit en stelt meestal een proces-verbaal op.
De definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen is verplicht schriftelijk en kan niet stilzwijgend gebeuren. Ze moet bovendien vóór de definitieve oplevering van de privatieve delen plaatsvinden, voor zover deze gemeenschappelijke delen noodzakelijk zijn voor de normale bewoonbaarheid van het gebouw.
Kan de koper (opdrachtgever) de voorlopige oplevering weigeren?
Ja, de koper of opdrachtgever kan de voorlopige oplevering weigeren. De Woningbouwwet (Wet Breyne) voorziet vormvereisten voor een geldige weigering. Zo moet de weigering schriftelijk per aangetekend schrijven aan de verkoper of aannemer worden meegedeeld. Daarbij moet de koper duidelijk de motieven voor de weigering van de oplevering vermelden.
De Wet Breyne bepaalt niet uitdrukkelijk in welke gevallen een voorlopige oplevering geweigerd mag worden. Hiervoor moet men terugvallen op het gemeen verbintenissenrecht: de koper mag de oplevering weigeren wanneer de werken niet conform zijn aan de contractuele afspraken of wanneer er sprake is van ernstige gebreken die de normale ingebruikname van het goed verhinderen.