De bouwheer is in principe verplicht om de voltooide werken in ontvangst te nemen
Wanneer de aannemer de werken voltooid heeft en deze conform zijn aan de contractuele afspraken, is de bouwheer (opdrachtgever) in principe verplicht om de werken in ontvangst te nemen. Deze inontvangstname, ook wel (voorlopige) oplevering genoemd, is een belangrijke stap in de bouwprocedure.
De inontvangstname houdt in dat de bouwheer erkent dat de werken voltooid zijn, behoudens zichtbare gebreken. Dit vormt een van zijn hoofdverplichtingen.
Wanneer kan ik de oplevering weigeren?
Als bouwheer (opdrachtgever) kan u de (voorlopige) oplevering of inontvangstname van de werken slechts in uitzonderlijke gevallen weigeren. Dit kan enkel wanneer er sprake is van ernstige gebreken, die beoordeeld worden aan de hand van criteria uit de rechtspraak.
Kleine gebreken of onvolkomenheden geven geen recht op weigeren van de oplevering. Ze worden best samen met de aannemer opgelijst in een proces-verbaal van voorlopige oplevering, zodat ze op korte termijn hersteld of afgewerkt kunnen worden. In dat geval kan de oplevering doorgaan en maakt u als bouwheer een voorbehoud voor de vastgestelde gebreken.
Om de inontvangstname rechtsgeldig te kunnen weigeren, moeten de gebreken:
- Ernstig zijn, in verhouding tot de waarde van het totale werk; en
- De functionaliteit of bruikbaarheid van het werk in het gedrang brengen.
Bijvoorbeeld: de voorlopige oplevering van een woning zonder functionerend sanitair, elektriciteit of watervoorziening kan men terecht weigeren, aangezien het gebouw zijn voornaamste doel niet kan vervullen.
Let op:
- Schade aan derden die door de aannemer werd veroorzaakt, vormt geen grond voor weigering van de oplevering.
- Niet-gecontroleerde facturen of eindafrekeningen geven evenmin recht om de oplevering uit te stellen.
Dus enkel contractuele tekortkomingen die aan de twee bovenstaande criteria voldoen, kunnen een geldige weigering verantwoorden.
Wat zijn de risico's als ik als bouwheer de oplevering weiger?
Wanneer de bouwheer de oplevering van de uitgevoerde werken weigert, kan de aannemer een gerechtelijke procedure opstarten om de gedwongen oplevering te verkrijgen. In dat geval zal de rechter doorgaan een gerechtsdeskundige aanstellen om te onderzoeken of de werken conform de overeenkomst zijn uitgevoerd.
Hoewel de rechter niet verplicht is het advies van de gerechtsdeskundige te volgen, zal hij dit doorgaans zwaar laten doorwegen in zijn beslissing. Op basis van dat verslag zal de rechter beoordelen of de weigering van de oplevering gerechtvaardigd was.
Indien de rechter oordeelt dat de bouwheer ten onrechte de oplevering heeft geweigerd, dan wordt hij geacht het werk in ontvangst te hebben genomen op het moment waarop de aannemer de oplevering heeft aangeboden. Vanaf dat ogenblik draagt de bouwheer ook het risico voor verlies of schade aan de werken.