De oplevering
De oplevering is het moment waarop het gebouw of goed door de aannemer of verkoper ter beschikking wordt gesteld aan de opdrachtgever of koper. De vorm en procedure van de oplevering worden nauwkeurig geregeld in de Woningbouwwet (Wet Breyne) wanneer deze van toepassing is. In dat geval is een dubbele oplevering verplicht: een voorlopige en een definitieve oplevering, met daartussen een minimale wachttijd van één jaar.
De wet bepaalt niet uitdrukkelijk welke van beide oplevering als definitieve aanvaarding van de werken geldt. Daarom moet men terugvallen op het gemeen recht, dat stelt dat de definitieve oplevering de goedkeuring van de werken inhoudt. Aangezien het gemeen recht niet van dwingend recht is, kunnen partijen contractueel anders overeenkomen. Zo is het perfect wettelijk mogelijk om te bepalen dat de goedkeuring van de werken reeds bij de voorlopige oplevering plaatsvindt.
Wat zijn de juridische gevolgen van de oplevering onder Woningbouwwet?
Aan de voorlopige oplevering zijn een aantal specifieke gevolgen verbonden op basis van de Woningbouwwet (Wet Breyne):
- Het risico van de werken kan ten vroegste vanaf de voorlopige oplevering overgaan op de koper/opdrachtgever.
- De waarborgtermijn van minimaal één jaar vangt ten vroegste aan vanaf de voorlopige oplevering.
- De helft van de waarborg die door een erkende verkoper of aannemer werd gesteld, wordt op dat moment vrijgegeven. Bij een niet-erkende verkoper of aannemer eindigt de verbintenis van de borg op dit moment.
- Vanaf de voorlopige oplevering kan de nietigheid van de overeenkomst niet meer worden ingeroepen.
Tenzij contractueel anders overeengekomen, is de voorlopige oplevering slechts de inontvangstname van het gebouw en de erkenning dat de werken beëindigd zijn. dit impliceert geen goedkeuring van de werken, noch een afstand van verhaal voor zichtbare gebreken.
In de praktijk wordt echter vaak contractueel bepaald dat de voorlopige oplevering ook als goedkeuring van de werken geldt. Dit betekent dat licht zichtbare gebreken, waarvoor geen uitdrukkelijk voorbehoud werd gemaakt, gedekt zijn.
De gevolgen van de definitieve oplevering
De definitieve oplevering brengt, naast de bevestiging van de goedkeuring van de werken, een aantal andere specifieke gevolgen met zich mee:
- De waarborgtermijn, zoals bepaald in de Wet Breyne, loopt af bij de definitieve oplevering.
- Het resterende gedeelte van de borgsom, die door een erkende aannemer werd gestort, wordt vrijgegeven.
- De goedkeuring van de werken heeft bovendien volgende bijkomende gevolgen:
- Lichte zichtbare gebreken, waarvoor geen voorbehoud werd gemaakt, worden geacht aanvaard en zijn dus gedekt.
- De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect vangt aan vanaf de goedkeuring bij de definitieve oplevering, tenzij contractueel anders overeengekomen.
- De verjaringstermijn voor lichte verborgen gebreken (korte of redelijke termijn) begint eveneens vanaf de definitieve oplevering te lopen.