De verplichting tot aanvaarding van de werken
Als bouwheer bent u verplicht de werken in ontvangst te nemen en te aanvaarden wanneer deze correct en conform de overeenkomst zijn uitgevoerd. De aanvaarding houdt in dat u erkent dat de aannemer zijn contractuele verplichtingen is nagekomen. Vanaf dat moment is de aannemer in principe niet meer aansprakelijk behoudens voor:
- Lichte verborgen gebreken;
- Ernstige gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten (tienjarige aansprakelijkheid);
- Bedrog.
De aanvaarding is onherroepelijk.
In de praktijk doet de bouwheer vaak een beroep op zijn architect om bijstand te verlenen bij de aanvaarding van de werken. Deze bijstand is echter niet verplicht. De architect kan de werken niet zelfstandig in naam van de bouwheer aanvaarden, tenzij hij hiertoe een bijzonder mandaat heeft gekregen. Indien de architect zonder mandaat de werken aanvaardt, kan de bouwheer alsnog aan die aanvaarding gebonden zijn, afhankelijk van de omstandigheden. De architect kan enkel de werken van de aannemer aanvaarden, maar niet zijn eigen prestaties.
Aanvaarding door de hoofdaannemer van de werken uitgevoerd door de onderaannemer
Wanneer een hoofdaannemer een deel van de werken uitbesteedt aan een onderaannemer, ontstaat er een aparte contractuele relatie tussen beide aannemers. De onderaannemer is dan gehouden om zijn deel van de werken uit te voeren en op te leveren aan de hoofdaannemer, die deze werken in ontvangst neemt en al dan niet aanvaardt.
De aanvaarding door de hoofdaannemer van de werken van de onderaannemer heeft geen invloed op de aanvaarding door de bouwheer (opdrachtgever) van het volledige bouwwerk. De opdrachtgever aanvaardt immers enkel de werken die aan hem werden opgeleverd door de hoofdaannemer.
Het is mogelijk dat partijen contractueel bepalen dat:
- De hoofdaannemer de werken van de onderaannemer pas kan aanvaarden nadat de opdrachtgever het volledige werk heeft goedgekeurd; of
- De aanvaarding door de opdrachtgever automatisch geldt als aanvaarding van de werken door de hoofdaannemer tegenover de onderaannemer.
Wat met het werk van andere partijen dan de aannemer?
Bij een bouwproject zijn vaak meerdere partijen betrokken, zoals de bouwpromotor, architect en het studiebureau. Elk van deze partijen levert eigen prestaties, die onderworpen zijn aan een afzonderlijke beoordeling en aanvaarding door de bouwheer.
De aanvaarding van de werken of diensten door de bouwheer geldt dan ook alleen ten aanzien van de betrokken partij. Met andere woorden: de bouwheer kan bijvoorbeeld de prestaties van de aannemer goedkeuren, maar tegelijkertijd opmerkingen of voorbehoud maken bij de prestaties van de architect of het studiebureau.
Elke aanvaarding heeft enkel rechtsgevolgen in de relatie tussen de bouwheer en de betreffende partij. Er is dus geen algemene of gezamenlijke aanvaarding die automatisch geldt voor alle betrokken actoren.
Stilzwijgende aanvaarding?
Wanneer een expliciete (schriftelijke of mondelinge) goedkeuring ontbreekt, kan een partij zich eventueel beroepen op een stilzwijgende aanvaarding. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer de bouwheer een proces-verbaal van oplevering ondertekent zonder opmerkingen of voorbehoud. Dit kan, afhankelijk van de omstandigheden, gelden als een stilzwijgende goedkeuring van de uitgevoerde werken.
Daarnaast is het mogelijk om contractueel te bepalen dat de aanvaarding van de werken ten aanzien van één partij (bv. de hoofdaannemer), ook geldt als aanvaarding ten aanzien van andere betrokken partijen, zoals onderaannemers of nevenaannemers. Dit moet dan wel uitdrukkelijk en duidelijk in de overeenkomst worden opgenomen.
Inontvangstneming, aanvaarding en oplevering.
De begrippen 'inontvangstneming', 'aanvaarding' en 'oplevering' worden vaak door elkaar gehaald, hoewel ze juridisch verschillende betekenissen hebben:
- Inontvangstneming is een feitelijke handeling, waarbij de opdrachtgever of bouwheer het werk of het gebouw fysiek in gebruik neemt of aanvaardt, zonder dat dit noodzakelijk een juridische goedkeuring inhoudt.
- Aanvaarding is een rechtshandeling waarbij de opdrachtgever erkent dat de werken conform de overeenkomst en volgens de regels van de kunst zijn uitgevoerd. Deze aanvaarding is in principe onherroepelijke en impliceert dat de opdrachtnemer zijn verplichtingen heeft nagekomen, behoudens voor verborgen of ernstige gebreken.
- Oplevering is het formele moment waarop de aannemer het afgewerkte werk voorlegt aan de bouwheer ter controle. Het is een aanbod tot aanvaarding van de werken. De oplevering kan leiden tot aanvaarding, maar dat is niet automatisch het geval. Er zijn twee types: voorlopige oplevering, vaak met opmerkingen en herstelverplichtingen, en definitieve oplevering, waarbij de werken finaal worden goedgekeurd.