Bezetting ter bede in België (2023)

Wat is de betekenis (definitie) van bezetting ter bede?

Een overeenkomst van bezetting ter bede of van precair gebruik is een onbenoemde overeenkomst waarbij de verlener van het recht bij wijze van gunst het recht verleent aan de gebruiker om, tot wederopzegging ervan, een bepaald onroerend goed te gebruiken in afwachting dat aan dit onroerend goed zijn definitieve bestemming gegeven wordt.

Opdat er sprake is van een bezetting ter bede, dient de overeenkomst zes essentiële bestanddelen te bevatten:

• Een beperkt persoonlijk gebruiksrecht.

De bezetter ter bede heeft een persoonlijk gebruiksrecht en beschikt niet over een zakelijk recht. Hij heeft dus geen rechtstreekse aanspraak op het onroerend goed, maar slechts een persoonlijk vorderingsrecht op de verlener.

• Een onroerend goed waarop geen huurrecht of zakelijk recht is gevestigd.

Het persoonlijk recht heeft steeds betrekking op een onroerend goed, waarop de gebruiker nog geen huurrecht heeft of een zakelijk recht. Opgepast, niets belet dat een vruchtgebruiker een bezetting ter bede toestaat, en er dus drie personen rechten hebben m.b.t. eenzelfde onroerende goed: de (naakte) eigenaar, de vruchtgebruiker en de bezetter ter bede.

• Periodieke gebruiksvergoeding.

De bezetter ter bede dient als tegenprestatie voor zijn gebruiksrecht een gebruiksvergoeding te betalen.

• De bezetting ter bede is in hoofde van de bezetter intuitu personae.

Bij een overeenkomst van precair gebruikt geeft men aan de bezetter bij wijze van gunst een recht verleend om een onroerend goed te gebruiken. De persoon van de gebruiker is beslissend bij de contractsluiting. Het gevolg hiervan is dat de overeenkomst van bezetting ter bede eindigt bij het overlijden van de bezetter. De bezetter kan ook zijn recht van precair gebruik niet overdragen aan een derde.

• De duur heeft een onzeker karakter.

De bezetting ter bede duurt zolang de afwachtingssituatie duurt. De gebruiker heeft geen zekerheid omtrent de duur van zijn gebruik. De duurtijd van de bezetting ter bede kan onbepaald of bepaald zijn, maar moet essentieel onzeker zijn. Dit betekent dat de verlener op ieder ogenblik moet kunnen opzeggen wanneer er een einde komt aan de afwachtingssituatie.

• Een ernstige en wettige reden.

De bezetting ter bede moet afgesloten worden omwille van een wettige reden. Er moet een reden zijn waarom men zich in een afwachtingssituatie bevindt. Het ontduiken van dwingende wetgeving zoals de woninghuurwet (woninghuurdecreet) of de Handelshuurwet is uit den boze.

Waar vind ik een model of voorbeeld van contract van bezetting ter bede?

In de webshop van het advocatenkantoor Wanted Law kan u een modelovereenkomst van bezetting ter bede aankopen voor de prijs van € 30. Dit document werd opgemaakt door onze advocaten en is juridisch up to date. Dit model is ook niet zomaar een blanco document. Wij zorgen ervoor dat u na de aankoop beschikt over een correct ingevuld document aan de hand van een vragenlijst die onze advocaten hebben opgemaakt. Mocht u toch nog vragen hebben of persoonlijke bijstand wensen, dan kan u optioneel bijstand bestellen. 

Download hier uw modelcontract!

Is de bezetting ter bede onderworpen aan registratie?

Als u de bezetting ter bede heeft afgesloten in een onderhandse akte, bent u niet verplicht om de akte te laten registreren. Het contract van bezetting ter bede valt immers niet onder de limitatieve lijst van onderhandse akte uit artikel 19, 1° van het Wetboek Registratierechten, waarvan de registratie wél verplicht is. In deze lijst gaat et om alle onderhandse akten inzake verhuur, onderverhuur of overdracht van huur van in België gelegen onroerende goederen. De bezetting ter bede is geen huur en moet dus niet worden geregistreerd.

U kan uw onderhandse overeenkomst van bezetting ter bede wel vrijwillig aanbieden ter registratie. Het grote voordeel hiervan is dat de overeenkomst dan afdwingbaar of “tegenwerpelijk” wordt t.o.v. derden. Dit wil zeggen dat ook derden rekening moeten houden met het bestaan van het contract.

Omdat de registratie niet verplicht is, is er ook geen bepaalde termijn verbonden aan de registratie. U kan bovendien in om het even welk registratiekantoor terecht om uw akte aan te bieden.

De kosten van de registratie zijn beperkt tot € 25. Bezetting ter bede is niet onderworpen aan een specifiek hoger vast recht of een evenredig recht. De persoon die de akte aanbiedt zal het registratierecht dienen te betalen, maar u kan contractueel bepalen wie van beide partijen de kost zal dragen.

Als u het contract van bezetting ter bede afsluit in de vorm van een notariële akte, dan moet deze steeds verplicht worden geregistreerd (artikel 19, 1° Wetboek van registratierechten). U dient dit niet zelf te doen, vermits het de notaris is die de akte heeft verleden, die verplicht is de akte aan te bieden. De akte moet bovendien verplicht aangeboden worden op het registratiekantoor van de standplaats van de notaris. Het registratierecht blijft hetzelfde.

De opzeg van de bezetting ter bede.

Elke overeenkomst is eindig, dus ook een overeenkomst van bezetting ter bede. Of u de overeenkomst kunt opzeggen, hangt er van af. 

U kan vooreerst in de schriftelijke overeenkomst de mogelijkheid van opzegging en de modaliteiten ervan regelen. Zo kan u bijvoorbeeld voorzien dat beide partijen, zonder motivatie, op elk ogenblik het contract kunnen beëindigen door opzegging, mits zij een opzeggingstermijn in acht nemen van drie maanden. Om bewijsproblemen te vermijden, kunt u ook best voorzien dat de opzegging op straffe van nietigheid aangetekend moet worden verstuurd.

Als het gaat om een mondeling contract, is opzegging ook mogelijk. Immers, geen enkele overeenkomst is eeuwigdurend. Als het contract mondeling is afgesloten, dan zijn er natuurlijk ook geen modaliteiten voorzien. Dan stelt men in algemeen de voorwaarde dat de opzegging steeds ter goeder trouw en volgens de billijkheid dient te gebeuren. U dient dus een redelijke opzeggingstermijn te geven, bijvoorbeeld drie maand, en geen misbruik te maken van uw recht.

Naast de opzeg van de bezetting ter bede, zijn er nog andere manieren om de overeenkomst te beëindigen:

• De beëindiging in onderling akkoord tussen de partijen. U kan steeds in onderling overleg met uw wederpartij beslissen om de overeenkomst stop te zetten.
• Het verstrijken van de overeengekomen termijn. 
• De ontbinding van de overeenkomst wegens fout, bijvoorbeeld het niet betalen van de bezettingsvergoeding door de gebruiker.
• Het tenietgaan van het gebruikte onroerend goed.
• Het overlijden van de gebruiker.
• enz…

Bezetting ter bede van landbouwgrond.

Wie landbouwgrond zegt, denkt vaak ook meteen aan een pachtovereenkomst. Bezetting ter bede is ook mogelijk voor een landbouwgrond, maar het gevaar bestaat dat bij betwisting de Vrederechter de bezetting ter bede zal herkwalificeren in een pachtovereenkomst. Vaak proberen partijen immers te ontsnappen aan de beschermende Pachtwetgeving door geen pachtovereenkomst, maar een bezetting ter bede af te sluiten, die veel gemakkelijker te beëindigen is en minder bescherming biedt aan de gebruiker. Pacht en bezetting ter bede van een landbouwgrond leunen heel dicht tegen elkaar aan. Het gaat in beide gevallen om het toestaan van een gebruiksrecht op een onroerend goed tegen de betaling van een vergoeding.

Doorslaggevend zal steeds de oorzaak zijn van de overeenkomst, zijnde de reden waarom slechts een precair gebruik kan toegestaan worden. U zal dus moeten kunnen aantonen dat er een bijzondere reden was om een overeenkomst af te sluiten voor een “onzekere tijd”. Huur of pacht gaat altijd om een zekere tijd, bezetting ter bede juist niet.

De rechter zal bij zijn beoordeling steeds nakijken wat de werkelijke bedoeling was van de partijen, en dit kan wel degelijk een precair gebruik zijn.

Bezetting ter bede fiscaal.

1. Bezetting ter bede en de BTW.

Op grond van artikel 44, § 3, 2° WBTW worden de verpachting, de verhuur en de overdracht van huur van uit hun aard onroerende goederen van de belasting (BTW) vrijgesteld.

Aangenomen dat bezetting ter bede juist geen huur is, zou u op het eerste gezicht logisch kunnen stellen dat op de vergoedingen uit bezetting ter bede BTW verschuldigd is. Zo eenvoudig liggen de zaken echter niet.

Omdat in het artikel 44 WBTW geen definitie wordt gegeven van het begrip “verhuur van onroerende goederen”, moet men kijken naar de Europese regels in deze materie, zijnde naar de Richtlijn 2006/112/EG van de Raad van 28 november 2006.

Volgens het Hof van Justitie is de onroerende verhuur elke handeling waarbij een verhuurder aan de huurder voor een overeengekomen tijdsduur en onder bezwarende titel het recht verleent, een onroerend goed te gebruiken als ware hij de eigenaar ervan en ieder ander van het genot van dat recht uit te sluiten (o.a. HvJ 4 oktober 201, zaak C-326/99, jur. 2001, I-0683, punt 44). Hierbij zijn drie criteria van belang: de duur, de overeengekomen prijs en het recht om het gehuurde goed te gebruiken.

Ook al is bezetting ter bede dus geen juridische huur, toch valt dit contract onder het Europese begrip van “onroerende verhuur” en is naar ons oordeel geen BTW verschuldigd. Afgetoetst aan deze definitie van de onroerende verhuur, zijn wij van oordeel dat de overeenkomst van bezetting ter bede valt onder de definitie van onroerende verhuur en bijgevolg niet onderworpen is aan de BTW.

2. De inkomstenbelasting.

Artikel 7 WIB 1992 bepaalt hoe inkomsten uit onroerende goederen worden belast. Dit artikel maakt een onderscheid tussen verhuurde en niet-verhuurde onroerende goederen. Een contract van bezetting ter bede is echter geen huurovereenkomst, zodat de bepalingen van de niet-verhuurde onroerende goederen van toepassing zijn.

• Het niet-verhuurde goed is gelegen in België.

Is het onroerend goed gelegen in België, dan moet men een onderscheid maken tussen onbebouwde en andere onroerende goederen.

Heeft de bezetting ter bede betrekking op een ongebouwd onroerend goed, dan wordt de eigenaar belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen.

Heeft de bezetting ter bede betrekking op andere onroerende goederen, dan wordt de eigenaar belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40 %.

Zie artikel 7,61, 1°, A) WIB 1992.

• Het niet-verhuurde goed is gelegen in het buitenland.

Gaat het om een onroerend goed in het buitenland gelegen, dan wordt de eigenaar normaal gezien belast op de huurwaarde van het onroerend goed.

Zie artikel 7, § 1, 1 °, B) WIB 1992.

Is bezetting ter bede een contract?

Bezetting ter bede is wel degelijk een contract (overeenkomst) in de zin dat twee partijen een rechtshandeling stellen die op wilsovereenstemming is gebaseerd en waarbij er juridisch bindende verbintenissen worden aangegaan.

De bezetting ter bede gebruikt men in de praktijk om precaire (onzekere), tijdelijke situaties m.b.t. onroerende goederen contractueel te regelen. Als men de duurtijd van een overeenkomst niet kan voorzien omwille van bepaalde omstandigheden die aanwezig zijn bij de aanvang van de overeenkomst, dan doet men een beroep op een bezetting ter bede.

Een totaal ander begrip is bezetting zonder recht noch titel, hetgeen een feitelijke situatie is buiten elke overeenkomst om, waarbij iemand zonder toestemming een onroerend goed gebruikt. Een situatie van bezetting zonder recht noch titel is bijvoorbeeld een gekraakte woning, het blijven zitten van de huurder na het verstrijken van de opzegging gegeven door de verhuurder, enz…

Is bezetting ter bede terug te vinden in het Burgerlijk Wetboek?

In België bestaat geen wettelijke regeling van de bezetting ter bede, dus de regels ervan zijn niet terug te vinden in het Burgerlijk Wetboek. Daarom spreekt met van een zogenaamde onbenoemde overeenkomst. Wel wordt het type van overeenkomst door het Hof van Cassatie uitdrukkelijk erkend in drie Cassatiearresten van 30 april 1971, 17 maart 1972 en 27 juni 1975.

De regels van het huurrecht zijn naar analogie toepasselijk, voor zover zij verenigbaar zijn met het precair karakter van de bezetting.

Kan ik een bezetting ter bede afsluiten voor bepaalde duur?

De effectieve duurtijd van de bezetting ter bede moet steeds onzeker zijn, in de zin dat de verlener op elk ogenblik, wanneer de afwachtingssituatie zich voordoet, een einde kan stellen aan de overeenkomst. Dit onzeker karakter van de effectieve duurtijd belet niet dat u contractueel kunt bepalen dat de overeenkomst voor bepaalde duur of voor onbepaalde duur zal gelden. Dus een bezetting ter bede voor bepaalde duur is zeker mogelijk! Wanneer je weet hoelang de tijdelijke situatie zal duren, ook al is ze onzeker, kan je opteren voor een bepaalde duur. 
Een bezetting ter bede kan ook lang duren, bijvoorbeeld wanneer het feit waarvoor de overeenkomst werd toegestaan zich pas voordoet na velen jaren. De duurtijd is geen element van kwalificatie van een overeenkomst als bezetting ter bede. Het “voorlopige” kan dus lang duren of juist niet.

Welke is de bevoegde rechtbank bij geschillen over bezetting ter bede?

Om te bepalen welke rechter een geschil inzake bezetting ter bede kan beslechten, moet men zich twee vragen stellen:

• Over wat gaat het geschil?

Dit is de vraag naar de materieel bevoegde rechter. In het geval van een bezetting ter bede is het de Vrederechter die bevoegd is om kennis te nemen van de vorderingen tot uithuiszettingen uit plaatsen die men betrekt zonder recht noch titel, onverschillig of die vorderingen al dan niet volgen uit een overeenkomst (artikel 591, 1° Ger.W. en bevestigd door het Hof van Cassatie  dd. 30 april 1971).

• Welke plaatselijke rechter is bevoegd?

Eens je weet welke rechter er materieel bevoegd is, moet je het geschil nog brengen voor de juiste plaatselijke rechter, in het geval van bezetting ter bede, voor de juiste Vrederechter. Op grond van artikel 629 Ger.W. is de Vrederechter bevoegd van de plaats waar het onroerend goed gelegen is.

In tegenstelling tot huurzaken is het bij bezetting ter bede niet toegelaten om het proces te starten met een verzoekschrift. U zal dus gebruik moeten maken van een dagvaarding (artikel 700 Ger.W.).

Wie kan een voorlopig gebruiksrecht van bezetting ter bede verlenen?

Algemeen geldt dat diegene die een gebruiksrecht heeft over een onroerend goed, binnen de omvang van zijn eigen recht, een voorlopig gebruiksrecht kan toekennen. Men denkt dan aan:
-    De eigenaar;
-    De mede-eigenaars;
-    De vruchtgebruiker;
-    De erfpachter;
-    De opstalhouder.
Als een huurder of een pachter een bezetting ter bede toestaat wordt dit gezien als een overdracht van recht of een onderhuur, hetgeen enkel toegestaan is voor zover dit wettelijk of contractueel niet werd verboden. De pachter kan wettelijk gezien zijn pachtrecht niet overdragen of in onderpacht geven zonder de voorafgaandelijke schriftelijke toestemming van de verpachter (artikel 30 eerste lid Pachtwet). Ook huurders wiens huurrecht intuitu personae zou zijn aangegaan, kunnen geen bezetting ter bede toestaan.

In welke gevallen is een overeenkomst van bezetting ter bede interessant?

Door zijn soepele duur en beëindigingsmogelijkheden is de overeenkomst van bezetting ter bede een interessant alternatief voor een huurovereenkomst, of om het gebruik van een onroerend goed voorlopig te regelen:

• Het tijdelijk gebruik van de verkochte woning door de verkoper na het verlijden van de notariële akte;
• De exploitatie in afwachting van de realisatie van een nieuw RUP;
• Het gebruik in afwachting van het vervolledigen van de vereffening en verdeling van een nalatenschap;
• Het gebruik in afwachting van de eigen uitbating door een nog onbekwame zoon;
• enz..