Huurders zijn meestal niet op de hoogte van wat de algemene vergadering beslist.
In een appartementsgebouw leven bewoners met verschillende rechten samen. Zo zijn er bewoners met een eigendomsrecht, maar ook bewoners met een persoonlijk recht zoals huurders. De huurders zijn vaak niet op de hoogte van wat er op de algemene vergadering gebeurt, tenzij zij met volmacht van de eigenaar in diens plaats gaan.
Uw huurder heeft dus meestal geen kennis van de beslissingen genomen op de AV. Nochtans is het opportuun dat uw huurder op de hoogte is van de beslissingen van de AV. Moet uw huurder de beslissingen van de Algemene Vergadering naleven? Zijn deze "tegenstelbaar" aan uw huurder?
De nieuwe Appartementswet heeft thans een aantal verduidelijkingen aangebracht hierover.
De statuten.
Voor wat de statuten betreft, was de wet reeds duidelijk. De statuten, die bestaan uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom zijn authentieke akten en dus worden deze overgeschreven op het hypotheekkantoor, thans het bevoegde kantoor Rechtszekerheid. Men kan steeds hiervan een uittreksel opvragen, zodat de huurder wordt geacht hiervan “van rechtswege” kennis te hebben.
Wat met het reglement van interne orde en de beslissingen van de algemene vergadering?
Daarnaast bestaan ook het onderhandse reglement van interne orde en de beslissingen van de algemene vergadering, die slechts tegenwerpelijk worden aan uw huurder indien de kennisgevingsprocedure wordt gevolgd.
Geef uw huurder op het ogenblik van het afsluiten van de huurovereenkomst een copie van het reglement en van de bestaande beslissingen van de algemene vergadering.
Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet de huurder in kennis worden gesteld van het geldende reglement van interne orde en ook van de reeds genomen beslissingen van de algemene vergadering. Doet u dit niet als verhuurder, dan zal de syndicus dit dienen te doen bij aangetekend schrijven. De syndicus krijgt echter slechts kennis van de nieuwe huurder, indien de verhuurder de syndicus verwittigt van een nieuwe huurder.
Na het sluiten van de huurovereenkomst, was de syndicus vroeger verplicht bij aangetekende brief de huurder in kennis te stellen van de beslissingen van de algemene vergadering. In de praktijk werd dit echter zelden gedaan.
Wat met de nieuwe beslissingen van de algemene vergadering?
Thans bepaalt de wet dat de notulen van de algemene vergadering door de syndicus worden bezorgd aan elke titularis van een zakelijk recht op een kavel, die stemrecht heeft in de algemene vergadering, en aan de andere syndici. U krijgt dus als eigenaar of vruchtgebruiker in ieder geval alle beslissingen van de algemene vergadering. Het is dan vervolgens aan u als eigenaar-verhuurder om de notulen per aangetekende brief binnen dertig dagen na ontvangst van het proces-verbaal van de notulen over te maken aan uw huurder.
Het initiatief ligt dus niet langer bij de syndicus, maar wel bij de verhuurder!
Wat als uw huurder niet akkoord is met de beslissing van de AV?
Uw huurder krijgt thans kennis van de datum van de algemene vergadering door de aanplakking in het gebouw. Hij kan voordien schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten formuleren en deze vragen worden op de algemene vergadering gesteld. Nadien krijgt hij van de verhuurder kennis van het proces-verbaal van de notulen.
De huurder zal, indien hij meent dat de beslissing van de AV zijn rechten schendt, een vordering moeten instellen binnen twee maanden na de kennisgeving van het pv van notulen van de AV en uiterlijk binnen vier maanden na de AV.
Vroeger moest de huurder ageren binnen de drie maanden na de kennisgeving door de syndicus van de aangenomen beslissingen. Dit gebeurde echter niet, waardoor men voor onbepaalde tijd beslissingen kon aanvechten.
Heeft u vragen over uw huurovereenkomst of over het nieuwe appartementsrecht?
Contacteer Wanted Law, wij helpen u graag verder!