Meerdere verhuurders in één huurovereenkomst.
In een huurovereenkomst gebeurt het vaak dat er meerdere eigenaars tezamen als verhuurder optreden, bijvoorbeeld gehuwden, samenwonenden of gewone mede-eigenaars. In bepaalde gevallen zijn deze verhuurders onvrijwillig tezamen verhuurder geworden, doordat ze als erfgenaam tot de huurovereenkomst zijn toegetreden ingevolge het overlijden van de oorspronkelijk verhuurder. In deze gevallen zien wij in de praktijk soms juridische problemen, bijvoorbeeld wanneer de verstandhouding tussen de mede-eigenaars verstoord is. Hierdoor wordt de huurwoning niet of slecht beheerd en profiteert de huurder van de situatie, door bijvoorbeeld geen huur meer te betalen. In zulke gevallen neemt vaak één mede-eigenaar het voortouw. Kan U eigenlijk wel alleen de nodige stappen nemen zonder de overige medeverhuurders erbij te betrekken?
Unanimiteitsregel.
Als vuistregel geldt het principe dat alle mede-eigenaars gezamenlijk moeten optreden. Ook om een eventuele gerechtelijke procedure op te starten moeten in principe alle verhuurders gezamenlijk optreden. Deze unanimiteitsregel geldt voor alles wat met de materiële verhuur te maken heeft, zo o.m.:
- Het ondertekenen van een huurcontract;
- Het invorderen van onbetaalde huurgelden;
- Het vorderen van de huurontbinding in het nadeel van de huurder;
- Het toestaan van een huurhernieuwing;
- Het opzeggen van de huurovereenkomst;
- enz.
Verhuren wordt beschouwd als een daad van beheer, die slechts rechtsgeldig is als ze met de medewerking van alle mede-eigenaars geschiedt (art. 577-2, § 6 (oud) BW). Wanneer een mede-eigenaar niet vrijwillig zou meewerken, kan de andere mede-eigenaar hem desnoods dwingen om deel te nemen aan de daden van beheer via de rechtbank.
Wat als u toch alleen optreedt, zonder de andere mede-eigenaars?
Wanneer een verhuurder alleen optreedt, met miskenning van de unanimiteitsregel, is de gestelde handeling in de verhouding verhuurder-huurder toch geldig: noch de Vrederechter, noch de huurder kan opwerpen dat de handeling ongeldig is omdat ze de unanimiteitsregel schendt, maar… In de verhouding tussen de mede-eigenaars onderling daarentegen, kunnen de overige mede-eigenaars de schending van de unanimiteitsregel wél opwerpen: zij zijn niet verplicht de handeling te erkennen en kunnen doen alsof de gestelde beheersdaad niet heeft plaatsgevonden. De daad van beheer is hen niet-tegenstelbaar. Het is duidelijk dat een dergelijke tegenstrijdige situatie heel wat problemen oplevert in de praktijk.
Als een individuele eigenaar de ontbinding van de huur of de geldigverklaring van de opzegging zou vorderen, en de Vrederechter de vordering zou toekennen, dan is de huur beëindigd in de relatie tussen de individuele eigenaar en de huurder, maar zou de huur voor de overige mede-eigenaars niet beëindigd zijn. Een andere eigenaar zou dan bijvoorbeeld aan de huurder toch nog huur kunnen vragen. Om dergelijke tegenstrijdige situaties te vermijden, heeft de Rechtspraak een oplossing gevonden: het begrip van de “ondeelbaarheid van de huurovereenkomst”. De ondeelbare aard van de huur belet ten aanzien van de huurder dat een mede-eigenaar zonder de overige eigenaars in zake te roepen, op geldige wijze het einde van de huur (door ontbinding of opzegging) kan vorderen. Het ondeelbaar karakter van de huur werd nog bevestigd in een Arrest van het Hof van Cassatie van 14 februari 2014.
Uitzonderingen.
Het recht zou het recht niet zijn mochten er geen uitzonderingen bestaan, waarin de individuele verhuurder wél alleen kan optreden, zonder tussenkomst van de mede-eigenaars:
- Daden tot behoud en daden tot voorlopig beheer (art. 577-2, § 5 (oud) BW).
- Wanneer de individuele medeverhuurder beschikt over een uitdrukkelijke of stilzwijgende volmacht van de andere medeverhuurder.
- Wanneer de regels van de zaakwaarneming van toepassing zijn.
Samengevat.
Alle rechtshandeling die een verhuurder stelt in het kader van een huurovereenkomst, zijn daden van beheer, die in principe gesteld moeten worden door alle mede-eigenaars tezamen. De invordering van achterstallige huurgelden dient door alle mede-eigenaars gezamenlijk te gebeuren. Als de mede-eigenaars niet vrijwillig samen met u de vordering willen instellen, kan u hen in het geding betrekken.
Als u toch alleen optreedt, is uw vordering ontvankelijk, maar niet tegenstelbaar aan de overige mede-eigenaars. Uw huurder riskeert een tweede maal te moeten betalen als hij aan u betaalt, en u riskeert te worden aangesproken in betaling van het aandeel van de overige eigenaars in de ontvangen huur.
Vorderingen tot beëindiging van de huur kan u onmogelijk alleen instellen op een ontvankelijke wijze: u dient de mede-eigenaar steeds in het geding te betrekken als deze niet vrijwillig samen met u wenst op te treden.
Gehuwde verhuurders.
Indien het gehuurde goed toebehoort aan de huwgemeenschap, valt de te innen huur in de huwgemeenschap en zijn beide echtgenoten bevoegd om alleen de huur te innen (concurrentieel bestuur). Ook de vordering tot ontbinding kan elke echtgenoot alleen instellen (concurrentieel bestuur). De Wet voorziet in dit geval in bepaalde uitzonderingen (art. 1418, 1° c. (oud) BW).
Wij gaan in de hypothese van gehuwde verhuurders uit van een verhuurde goed toebehorende aan de huwgemeenschap (bij wettelijk stelsel of gemeenschapsstelsels). Immers, als het gehuurde goed een eigen goed is, toebehorend aan één van de echtgenoten, is er geen pluraliteit van verhuurders, en kan de echtgenoot-eigenaar uiteraard alleen optreden. Als het gehuurde goed toebehoort aan de gezamenlijke echtgenoten gehuwd onder een stelsel van scheiding van goederen, zijn de regels van de mede-eigendom van toepassing, zoals uitgelegd hierboven “Meerdere verhuurders bij mede-eigendom”.
(Wettelijk) samenwonende verhuurders.
In het geval van (wettelijk) samenwonende verhuurders is er sprake van een gemeenrechtelijke mede-eigendom, en zijn de regels zoals uiteengezet onder 1 van toepassing.