Nieuwe (tijdelijke) beschermingsmaatregelen ten voordele van de huurders.
Omwille van de Coronacrisis heeft de Vlaamse Regering in een besluit van 27 maart 2020 voornamelijk twee tijdelijke maatregelen ter bescherming van de huurders uitgevaardigd. Wanted Law overloopt deze graag met u en staat ook even stil bij enkele andere praktische vragen die u als verhuurder kan hebben.
Tijdelijk en tot 17 juli 2020 geen uithuiszettingen meer.
U kan als verhuurder nooit zelf uw huurder uit uw huurwoning (laten) zetten. U kan dit enkel mits tussenkomst van een Vrederechter die geval per geval zal oordelen of de uithuiszetting gerechtvaardigd is, m.a.w. of de wanprestaties die uw huurder heeft gepleegd, voldoende ernstig zijn om een verregaande maatregel die de uithuiszetting is, te rechtvaardigen.
In bijna elk vonnis waarbij de Vrederechter de ontbinding van de huur beveelt zal hij ook de uithuiszetting bevelen voor het geval de huurder het huurpand niet vrijwillig verlaat binnen de vastgestelde termijn.
Sinds 31 maart 2020 zijn alle gerechtelijke beslissingen waarbij een uithuiszetting is aanbevolen in Vlaanderen opgeschort. Daarmee volgt de Vlaamse Overheid eerdere gelijkaardige maatregelen van het Brusselse en Waalse gewest.
De uithuiszettingen zullen niet eerder kunnen geschieden dan na de laatste dag van de zogenaamde civiele noodsituatie m.b.t. de volksgezondheid. Volgens actuele berichtgeving zijn er dus geen uithuiszettingen mogelijk tot minstens tot 17 juli 2020.
Wanneer uw huurder niet betaalt en u beschikt reeds over een vonnis dat de uithuiszettting beveelt, kan de huurder dus verder de huur niet betalen en lopen de verliezen voor u algauw op.
Enkel voor woninghuur: lees de verdere verduidelijking in de Omzendbrief
De Vlaamse Minister van Financien, Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed verduidelijkt hierin de voorwaarden en het feit dat de maatregel enkel slaat op uithuiszettingen na een vonnis inzake Woninghuur.
Vallen dus onder andere buiten die regeling, alle uithuiszettingen:
- in het kader van voorlopige maatregelen tussen (ex)partners, in het kader van strubbelingen tussen ouders en kinderen of tussen andere personen die op hetzelfde adres wonen,…
- bij bescherming van het eigendomsrecht tegen krakers;
- in verband met bezettingen ter bede (ten bezwarende titel) of bruikleenovereenkomsten (ten kosteloze titel);
- door het bewaken van de openbare orde door de burgemeester (artikel 135 Nieuwe Gemeentewet); De gemeenten blijven dus op basis van artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet bevoegd om maatregelen te nemen om de zindelijkheid, de gezondheid, de veiligheid en de rust op openbare wegen en plaatsen en in openbare gebouwen te verzekeren;
- Uithuiszettingen op basis van notariële aktes (bv. een notariële akte tot aankoop van een woning) zijn evenmin gerechtelijke uithuiszettingen.
- Bevolen in het kader van het handelshuurrecht: hoewel dit een gewestelijke bevoegdheid is geworden is het besluit van de Vlaamse Regering van 27 maart 2020 genomen op initiatief van de minister van Wonen en niet op (co-)initiatief van de minister van Economie, onder wiens bevoegdheid de handelshuur valt. Uithuiszettingen uit tweede verblijven en studentenhuisvesting vallen wel onder de gewestelijke bevoegdheid woninghuur en dus onder de bevoegdheid van de Minister van Wonen. Uithuiszettingen uit studentenhuisvesting vallen bijgevolg onder het tijdelijk verbod op uithuiszettingen. Voor tweede verblijven heeft de gewestelijke overheid zijn bevoegdheid nog niet opgenomen, wat geen afbreuk doet aan het feit dat het gewest wel bevoegd is. Aangezien het verbod ruim geformuleerd is, moet aangenomen worden dat uithuiszettingen van tweede verblijven onder het verbod vallen.
- ten gevolge van huurovereenkomsten van gemeen recht: voor zover het niet over voor bewoning bestemde goederen gaat (bv. garages, kantoren, praktijkruimtes vrije beroepers,…), behoort het huurrecht daarrond niet tot de gewestelijke bevoegdheden, zodat deze uitzettingen niet onder het tijdelijk verbod vallen.
Versoepeling van de mogelijkheid tot verlenging van de huur wegens buitengewone omstandigheden.
Als buitengewone omstandigheden ervoor zorgen dat een huurder tijdelijk niet of moeilijk kan verhuizen, terwijl de huurovereenkomst normaal zou eindigen, dan voorziet de Wet dat de huurder aan de verhuurder kan vragen om de huurovereenkomst te verlengen. De huurder moet dat dan ten laatste één maand voor het einde van de huurovereenkomst aanvragen.
Onder dergelijke buitengewone omstandigheden verstaan we dat de huurder niet of moeilijk kan verhuizen of hij niet in de mogelijkheid is om een andere woning te zoeken. Voorbeelden hiervan zijn o.m. een zware onvoorziene medische ingreep, ernstige ziekte, hoge leeftijd, ... Een verlenging laat dan toe dat de huurder tijdelijk langer in de woning kan blijven. De huurder doet deze aanvraag correct door het versturen van een aangetekende brief, het overhandigen van een brief tegen ontvangstbewijs of door een deurwaardersexploot en dit minstens één maand voor de vervaldag van het huurcontract (artikel 24 Vlaamse Woninghuurdecreet).
Bij akkoord tussen de huurder en verhuurder bepalen beiden samen met hoeveel tijd zij de huurovereenkomst verlengen. Als de verhuurder dit weigert, zal de Vrederechter een beslissing nemen over de vraag of het om een buitengewone omstandigheid gaat, en hoelang de verlenging zal duren.
De Vrederechter zal rekening houden met de belangen van beide partijen en zoekt daarbij naar een evenwicht tussen de bijzondere omstandigheden van de huurder en het mogelijke (financiële) nadeel voor de verhuurder. Zo kan de Vrederechter op verzoek van de verhuurder de huurprijs tijdens de verlenging ook verhogen als hij zulks billijk acht.
Als de huurder op het einde van de eerste huurverlenging opnieuw buitengewone omstandigheden kan aantonen, dan mag hij wettelijk om een tweede – en laatste – verlenging vragen, dit wederom op dezelfde wijze als de eerste aanvraag en met dezelfde gevolgen.
Tot zover de bestaande regeling.
Wat verandert er met Corona? De Vlaamse Regering erkent meteen het Corona/COVID-19 virus als een buitengewone omstandigheid die een verlenging van de huurovereenkomst wettigt en zorgt ervoor dat de huurder de verlenging van een lopende huurovereenkomst op een minder formele manier kan vragen.
De huurder kan de aanvraag tijdelijk via een e-mailbericht richten (bij voorkeur met ontvangstbevestiging) aan de verhuurder, daar waar de normale regeling een aangetekend schrijven, een deurwaardersexploot of een materiële afgifte van het verzoek tegen ontvangstbewijs vereist.
Meer nog, door het plots karakter van het Coronavirus en de opgelegde maatregelen, staat de Vlaamse Regering toe dat de huurder het verzoek zelfs nog kan richten in de laatste maand zelf voor de vervaldag van de huurovereenkomst. Men gaat er van uit dat er mogelijks heel wat huurders verrast zijn door de beperkingen van de opgelegde maatregelen in de laatste maand voor de einddatum van de huur. Uiteraard geldt deze verleningsmogelijkheid ook maar zolang de civiele noodsituatie afgekondigd is. Nadien dient u opnieuw de formele procedure na te leven. Wij vermoeden dat in deze bijzondere Coronatijden er sneller begrip zal bestaan vanwege de verhuurder voor de situatie waarin de huurder verkeren.
Bij weigering van de verhuurder zal de Vrederechter ook hier terug moeten oordelen. Vermoedelijk zal ook de Vrederechter de gevraagde verlenging van de huurder in tijden van Corona toestaan, maar zal deze verlenging ook beperken tot het einde van de civiele noodsituatie, of toch tot kort erna.
De vraag zal wel zijn of huurder en verhuurder tijdig tot bij de Vrederechter zullen raken in huidige tijden. Als de huurder blijft wonen na het einde van de huur zal de verhuurder hem in elk geval ook niet gedwongen kunnen laten uitzetten. Met of zonder deze bijzondere bescherming heeft de huurder de feitelijke macht om gewoon te "blijven zitten" en is het aan de verhuurder om naar de Vrederechter te stappen.
Wij doen dan ook graag een oproep tot het gebruik van het gezond verstand en overleg tussen huurder en verhuurder.
Met of zonder deze bijzondere bescherming heeft de huurder de feitelijke macht om gewoon te "blijven zitten" en is het aan de verhuurder om naar de Vrederechter te stappen.
Kan een woninghuurder de betaling van de huurprijs opschorten door de Coronacrisis?
Ons inziens niet. De verhuurder stelt namelijk nog altijd de woning ter beschikking, waarbij de huurder er actueel meer dan normaal gebruik van zou moeten maken gezien de opgelegde maatregelen.
De algemene financiële toestand van de huurder, en de tijdelijke moeilijkheden om de huur te betalen, hebben geen weerslag op de verplichting zelf om de huurprijs te betalen. Dat neemt niet weg dat huurder en verhuurder samen kunnen zitten om bij betaalproblemen duidelijke afspraken te maken. Dit kan gaan van een kort uitstel van betaling of een eventuele huurkorting wegens uitzonderlijke omstandigheden.
Een juridische plicht om dit te aanvaarden in hoofde van de verhuurder is er niet. Om een goede verstandhouding te blijven behouden met uw huurder, kan het zeker nuttig zijn om met hem in dialoog te gaan. Zowel huurder als verhuurder hebben baat bij een goede verstandhoudingeen op lange termijn. Een beetje begrip voor elkaar in moeilijke omstandigheden kan wonderen doen.
Meer info over uithuiszetting?
De Vlaamse overheid heeft in eenvoudige taal een beknopt overzicht gemaakt over de verschillende aspecten van de uithuiszetting. Zeker de moeite om eens te lezen.
Kan de student een studentenhuurovereenkomst beëindigen omdat de lessen voorlopig worden opgeschort?
Art. 64 van het Vlaams Woninghuurdecreet geeft een aantal dwingende opzegmogelijkheden bij een studentenhuurovereenkomst. Het gaat daarbij om o.m. het overlijden van een van de ouders of stopzetting van de studies. De huidige situatie, waarbij de lessen voorlopig zijn opgeschort of plaatsvinden via een "livestream", valt daar niet onder. Ook het feit dat de ouders niet meer kunnen betalen door een verzwakte financiële situatie vormt ook geen excuus.
Ook hier terug dezelfde bedenking: zowel verhuurder als huurder hebben baat bij een goede verdere verstandhouding en nemen best contact op met elkaar om duidelijke afspraken te maken, die vervolgens best op papier worden gezet. Dit kan gaan van een tijdelijke herleiding van de huurprijs of een tijdelijke opschorting, al dan niet gekoppeld aan extra garanties voor de verhuurder naar bijvoorbeeld volgend jaar toe. U kan bijvoorbeeld afspreken om de huurovereenkomst reeds te verlengen, in ruil voor een tegemoetkoming van de verhuurder. Het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet laat een expliciete huurverlenging toe. Enkel een stilzwijgende (automatische) verlenging in het huurcontract zelf is niet toegestaan (artikel 63 Vlaams Woninghuurdecreet).