Wat een veelbelovende huurder!
Uw kandidaat-huurder zag er een toffe heer uit: verzorgd, beleefd en volop aan het solliciteren voor een goedbetaalde job in de IT. U ondertekende vol vertrouwen het huurcontract voor een éénslaapkamerappartement. Hoe kon u vermoeden dat uw IT'er nog geen jaar later de woning zou bewonen met vrouw en vier kinderen?
Overbewoning.
Het spreekt voor zich dat, zoals in ons voorbeeld, een klein huurappartement met één slaapkamer, niet geschikt is voor een gezin van twee volwassenen met vier kinderen. De Vlaamse Overheid heeft algemeen voorzien dat "de omvang van een woning moet beantwoorden aan de woningbezetting". Op basis van deze regel heeft de Vlaamse Regering de woningbezettingsnormen uitgevaardigd, die u kan terugvinden in drie technische verslagen. Op basis van het aantal woonlokalen en hun nettovloeroppervlakte kan men bepalen voor hoeveel bewoners een woning of appartement aangepast is. Hierbij neemt men niet alle woonlokalen mee in aanmerking: enkel de woonkamers, de slaapkamers en de keuken komen in aanmerking. Om mee te tellen ter bepaling van de bezettingsnorm, moeten deze lokalen bovendien meer dan 4 m² bedragen én moet het plafond minimaal 2,20 m hoog zijn.
Met andere woorden tellen de badkamer, garage, berging en zolder niet mee om de nettovloeroppervlakte van de desbetreffende woning of appartement te bepalen.
"Overbevolking" versus "overbewoning"
Overbewoning en overbevolking is niet hetzelfde. Overbevolking van een huurwoning is de loutere overschrijding van de bezettingsnorm, na berekening van de nettovloeroppervlakte. De loutere vaststelling dat de bezettingsnorm effectief overschreden is en er bijgevolg sprake is van overbevolking, hoeft niet noodzakelijk problematisch te zijn. De loutere overschrijding van de woningbezettingsnormen van de Vlaamse Wooncode maakt van de woning een zogenaamde "onaangepaste woning". Zolang Wonen Vlaanderen op basis van een inspectie niet vaststelt dat de overbevolking gepaard gaat met veiligheids- en gezondheidsrisico’s, is er nog geen zwaar juridisch probleem. Maar wanneer er effectief sprake is van veiligheids- en gezondheidsrisico’s ten gevolge van de overbevolking, is er ook sprake van "overbewoning".
Overbewoning is bijgevolg de situatie waarin de huurwoning verkeert wanneer het aantal bewoners van de huurwoning zo groot is dat er een veiligheids- of gezondheidsrisico ontstaat. Overbewoning veronderstelt overbevolking, maar overbevolking veronderstelt niet noodzakelijk overbewoning.
Overbewoning, wat nu?
Indien uw huurwoning overbewoond is, kan de Burgemeester deze "overbewoond" verklaren. De "overbewoondverklaring" is een administratieve beslissing vergelijkbaar met de "ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring" van krotwoningen. Een belangrijk verschil is wel dat bij overbewoning het inititatief tot de procedure niet kan uitgaan van "elke belanghebbende" (lees: de huurder), maar enkel van de Burgemeester zelf, de die procedure opstart ofwel op eigen initiatief, ofwel op verzoek van een aantal personen, waaronder de voorzitter van het OCMW, de gewestelijke ambtenaar of de wooninspectie.
Voorafgaandelijk aan de eventuele overbewoondverklaring start de Burgemeester een onderzoek op om de overbevolking vast te stellen. Deze vaststelling zal steeds bestaan uit twee onderdelen:
Eerst en vooral moet de onderzoeker de overschrijding van de woningbezettingsnorm, en de woning dus derhalve "onaangepast" is. Daarnaast zal de onderzoeker ook moeten vaststellen dat de overschrijding veiligheids- en gezondheidsrisico's voor de bewoners met zich meebrengt. Belangrijk is dat het verslag gemotiveerd en omstandig deze risico's beschrijft. Voor overbewoning moeten de veiligheids- en gezondheidsrisico's het gevolg zijn van de overbewoning en niet van de gebrekkige toestand van de huurwoning.
Wanneer de woning overbewoond wordt verklaard, dan moeten de overtollige bewoners geherhuisvest worden. Dit is de taak van de Burgemeester. Verder verhuren als hoofdverblijfplaats van een overbewoonde woning is als verhuurder strafrechtelijk verboden.
Hoe vermijd ik overbewoning?
Overbevolking op zich vermijden is niet altijd mogelijk. U kan als verhuurder wel het risico op overbevolking terugschroeven door bijvoorbeeld voorafgaandelijk de maximale bewoningsgraad te (laten) bepalen en dit uitdrukkelijk op te nemen in het huurcontract. De huurder verbindt zich ertoe om het door hem gehuurde goed niet te laten bewonen door meer personen dan dat de bewoningsgraad voorschrijft. U kan weliswaar niet verhinderen dat uw enkele huurder iemand in de woning laat wonen. Bedingen van "alleenbewoning" zijn strijdig met het recht op gezinsleven en daarom nietig. U kan wel contractueel bedingen dat de huurder zich moet houden aan het maximaal toegelaten aantal personen.
Indien u dan naderhand toch zou vaststellen dat de huurder deze contractuele clausule aan zijn laars lapt, kan u de huurder best aangetekend aanmanen om de contractueel bepaalde bewoningsgraad te respecteren en het aantal bewoners te verminderen. Indien de huurder hardleers blijft weigeren de contractueel bepaalde bewoningsgraad te respecteren, kan u als verhuurder naar de Vrederechter stappen om dit probleem aan te kaarten en om de desbetreffende huurovereenkomst te laten ontbinden in het nadeel van de huurder.
Bent u als huurder ook zelf aansprakelijk voor de overbewoning?
Indien u als verhuurder, zoals in ons voorbeeld hierboven, een klein appartement verhuurt aan een geïnteresseerde huurder, die telkenmale alleen het desbetreffend appartement kwam bezichtigen en eveneens in het woninghuurcontract opgenomen staat als zijnde de enige huurder, bent u uiteraard niet aansprakelijk voor de latere overbewoning, georganiseerd door uw huurder.
Desalniettemin dient u als verhuurder toch best waakzaam te zijn. Het verder verhuren als hoofdverblijf van een overbewoondverklaarde woning is strafbaar als wanbedrijf.