Het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet: Wat u moet onthouden bij huurbetwistingen

Vanaf 1 januari 2019 geldt het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet voor de nieuwe afgesloten huurcontracten. Voor de huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2019, blijft de federale huurwet onverminderd gelden.

In artikelen 43 e.v. van het Vlaamse Woninghuurdecreet zijn een aantal specifieke bepalingen opgenomen omtrent betwistingen die zich kunnen voordoen. De Vrederechter van de plaats waar het onroerend goed is gelegen, is bevoegd om kennis te nemen van de vordering ongeacht het bedrag van de vordering inzake het geschil aangaande de huurovereenkomst, alsook de daarmee samenhangende vorderingen.

Soorten procedures.

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de gewone procedures en de spoedeisende procedures.

Thans is ook spoedeisende procedures de vrederechter bevoegd in kort geding. De procedurele bepalingen inzake kort geding worden van toepassing verklaard op deze procedure. Het komt aan de eiser in kort geding toe om de urgentie van zijn vordering aan te tonen. De vrederechter dient ambtshalve na te gaan of de nodige urgentie aanwezig is. Als de vrederechter in kort geding oordeelt dat de zaak niet urgent is, verklaart hij de vordering ongegrond.

Ter illustratie: wanneer huurders de woning afbreken en in erbarmelijke toestand gebruiken en duidelijk onvermogend zijn zodat een latere veroordeling tot betaling van de huurschade de facto weinig zinvol zou zijn. Met dergelijke spoedeisende procedure kan de verhuurder de oplopende huurschade vermijden.

Is arbitrage mogelijk?

Nee, arbitrage is als mogelijkheid uitgesloten bij artikel 44 van het Vlaamse Woninghuurdecreet. Indien een arbitrageovereenkomst zou overeengekomen, is deze van rechtswege nietig.

Volgens de Memorie van Toelichting bij het decreet is de aanleiding hiertoe gelegen in de kostprijs van dergelijke arbitrageprocedure, deze ligt hoger dan bij een procedure voor de vrederechter. Huurgeschillen betreffen vaak slechts lage bedragen, die de kost van arbitrage niet zouden verantwoorden.

Verloop procedure.

Elke vordering inzake huurovereenkomsten dient te worden ingeleid bij een verzoekschrift dat wordt neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Dit verzoekschrift dient enkele vermeldingen te bevatten, op straffe van nietigheid, Wanted Law kan u hierbij begeleiden.

Vervolgens worden de partijen bij gerechtsbrief en een gewone brief opgeroepen om binnen vijftien dagen na de inschrijving van het verzoekschrift op de algemene rol te verschijnen op de inleidingszitting. De procedure geschiedt in principe op tegenspraak opdat de tegenpartij zich kan verdedigen.

Slechts uitzonderlijk, kan in geval van volstrekte noodzakelijkheid de zaak ook ingeleid worden via eenzijdig verzoekschrift. In dat geval zal de vrederechter opnieuw eerst onderzoeken of de voorwaarden daartoe vervuld zijn.

De vrederechter zal steeds proberen de partijen met elkaar te verzoenen. Indien partijen niet tot een verzoening komen of in geval van verstek (= wanneer de tegenpartij niet verschijnt op de inleidingszitting), wordt de procedure ten gronde behandeld.

Verloop uithuiszetting

De uithuiszetting kan pas worden uitgevoerd na verloop van de termijn van één maand na de betekening van het vonnis, tenzij één van de volgende gevallen zich voordoet:

1° de verhuurder levert het bewijs dat het goed verlaten is;

2° de partijen kwamen een andere termijn overeen en dat akkoord werd in het vonnis opgenomen;

3° de rechter verlengt de termijn of kort die in op verzoek van de huurder of de verhuurder die het bewijs levert van uitzonderlijk ernstige omstandigheden, onder meer de mogelijkheden van de huurder om opnieuw gehuisvest te worden in omstandigheden die geen afbreuk doen aan de eenheid, de financiële middelen en de behoeften van het gezin. De rechter stelt, rekening houdend met de belangen van de twee partijen en onder de voorwaarden die hij bepaalt, de termijn vast waarin de uithuiszetting niet kan worden uitgevoerd;

4° de rechter deed uitspraak in kort geding op grond van artikel 43, §2. De rechter stelt, rekening houdend met de belangen van de twee partijen en onder de voorwaarden die hij bepaalt, de termijn vast waarin de uithuiszetting niet kan worden uitgevoerd. Deze termijn houdt in het bijzonder rekening met het spoedeisend karakter van de zaak.

Bij de betekening van een vonnis tot uithuiszetting, zal de gerechtsdeurwaarder mededelen dat de goederen die zich na verloop van de wettelijke termijn of de door de vrederechter bepaalde termijn nog in de woning zouden bevinden, op zijn kosten op de openbare weg zullen worden gezet. De gerechtsdeurwaarder deelt ook mee dat, als deze goederen de openbare weg belemmeren en de eigenaar van de goederen ze daar achterlaten, deze door het gemeentebestuur ook op zijn kosten zullen worden weggehaald. Deze goederen zullen evenwel gedurende een termijn van zes maanden worden bewaard, tenzij het gaat om goederen die aan snel bederf onderhevig zijn of schadelijk zijn voor de openbare hygiëne, gezondheid of veiligheid.