Het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet: Wat u moet onthouden bij huurbetwistingen

Het Vlaams Woninghuurdecreet

Sinds 1 januari 2019 is het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing op nieuwe huurovereenkomsten. Voor huurovereenkomsten die dateren van vóór 1 januari 2019, blijft de federale huurwetgeving van toepassing.

Het decreet bevat in de artikelen 42 en volgende specifieke bepalingen over huurgeschillen. Daarbij wordt uitdrukkelijke bepaald dat de vrederechter van de plaats waar het gehuurde goed gelegen is exclusief bevoegd is om kennis te nemen van geschillen met betrekking tot de huurovereenkomst en aanverwante vorderingen, ongeacht het bedrag van de vordering.

Deze regeling beoogt rechtszekerheid te bieden aan zowel huurders als verhuurders door een duidelijke en eenduidige bevoegdheidsregel vast te leggen.

Soorten procedures

Bij huurgeschillen maakt men een onderscheid tussen gewone procedures en spoedeisende procedures (kortgeding).

In spoedeisende gevallen is ook de vrederechter bevoegd om te oordelen in kort geding. De procedurele regels inzake kortgeding zijn dan van toepassing. Het is aan de eiser om aan te konen dat er sprake is van dringendheid. De vrederechter moet deze dringendheid ambtshalve onderzoeken.

Indien de vrederechter oordeelt dat er geen voldoende spoedeisend karakter aanwezig is, wordt de vordering afgewezen als ongegrond.

Een klassiek voorbeeld van een spoedeisende situatie is wanneer een huurder de woning ernstig beschadigt of verwaarloost, en bovendien onvermogend blijkt te zijn. in dat geval is een gewone procedure vaak te traag, aangezien een latere schadevergoeding mogelijk oninbaar zal zijn. Met een spoedeisende procedure kan men verdere huurschade beperken.

Is arbitrage mogelijk?

Neen, arbitrage is uitgesloten bij woninghuur onder het Vlaams Woninghuurdecreet. Artikel 44 bepaalt uitdrukkelijk dat arbitrageovereenkomsten met betrekking tot woninghuur nietig zijn. Met andere woorden: zelfs als verhuurder en huurder onderling zouden overeenkomen om eventuele geschillen via arbitrage te beslechten, is deze overeenkomst juridisch niet geldig.

Volgens de Memorie van Toelichting bij het decreet is deze uitsluiting ingegeven door de hoge kostprijs van arbitrageprocedures. Aangezien huurgeschillen vaak over relatief beperkte bedragen gaan, zouden de kosten van arbitrage buiten verhouding zijn ten opzichte van het belang van het geschil. De vrederechter, die in dit soort zaken bevoegd is, biedt een meer toegankelijke en betaalbare rechtsgang.

Verloop procedure

Elke vordering met betrekking tot een huurovereenkomsten moet worden ingesteld via een verzoekschrift dat wordt neergelegd op de griffie van het bevoegde vredegerecht. Het verzoekschrift moet een aantal wettelijk verplichte vermeldingen bevatten (zoals vermeld in art. 45 van het Vlaams Woninghuurdecreet), op straffe van nietigheid. Wanted Law kan u uiteraard bijstaan bij het opstellen van een correct verzoekschrift.

Na indiening van het verzoekschrift, worden de partijen bij gerechtsbrief en per gewone brief opgeroepen om te verschijnen op de inleidingszitting, doorgaans binnen de vijftien dagen na de inschrijving van de zaak op de algemene rol.

De procedure verloopt in principe op tegenspraak, wat betekent dat beide partijen de kans krijgen om hun standpunt toe te lichten en zich te verdedigen. Slechts uitzonderlijk kan een vordering worden ingeleid via een eenzijdig verzoekschrift, namelijk in gevallen van volstrekte noodzakelijkheid. De vrederechter zal dan vooraf toetsen of aan de wettelijke voorwaarden is voldaan.

Op de inleidingszitting zal de vrederechter in eerste instantie trachten de partijen te verzoenen. Komen zij niet tot een akkoord, of verschijnt de tegenpartij niet op de zitting (verstek), dan zal de zaak ten gronde worden behandeld.

Verloop uithuiszetting

Het verloop van de uithuiszetting is strikt geregeld in artikel 48 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Een uithuiszetting kan pas worden uitgevoerd na het verstrijken van een termijn van één maand na de betekening van het vonnis, tenzij één van de volgende uitzonderingen van toepassing is:

Het goed is verlaten: de verhuurder levert het bewijs dat de huurder de woning heeft verlaten.
Afwijkende termijn bij akkoord: partijen zijn een andere termijn overeengekomen en deze is uitdrukkelijk opgenomen in het vonnis.
Verkorting of verlening op verzoek van partijen: de rechter kan, op verzoek van de huurder of verhuurder en mits bewijs van uitzonderlijke omstandigheden (bv. herhuisvestingsmogelijkheden), de termijn aanpassen. Hij houdt hierbij rekening met de belangen van beide partijen.
Spoedeisend karakter (kort geding): de rechter deed uitspraak in kort geding op basis van artikel 43, §2 van het Woninghuurdecreet en stelt dan een aangepaste termijn vast, rekening houdend met de spoedeisendheid van de situatie.

Bij de betekening van een vonnis tot uithuiszetting moet de gerechtsdeurwaarder de huurder schriftelijk informeren dat:

Goederen die zich na het verstrijken van de opgelegde termijn nog in de woning bevinden, op kosten van de huurder op de openbare weg zullen worden geplaatst;
Indien deze goederen de openbare weg belemmeren en worden achtergelaten, kunnen ze door het gemeentebestuur op kosten van de huurder worden verwijderd;
De goederen zullen gedurende zes maanden worden bewaard, tenzij het gaat om bederfelijke of gevaarlijke goederen.

Deze regels zijn opgenomen in artikel 49 van het Vlaams Woninghuurdecreet en dienen strikt te worden nageleefd. Zowel verhuurder als huurder doen er goed aan hiermee rekening te houden bij een mogelijke uithuiszetting.

Contacteer Wanted Law voor al uw vragen over het Vlaams Woninghuurdecreet!

Indien u hieromtrent verder advies wilt inwinnen of een procedure opstarten, kan Wanted Law u hierin begeleiden.

Anderen lazen ook

Kortgeding in huurzaken bij de vrederechter

Verhuur van studentenkoten. Wat verandert er onder het Vlaams Woninghuurdecreet?

Hoe zet ik mijn huurder uit de huurwoning?

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van alle nieuwste Wanted Facts, schrijf u dan in op onze nieuwsbrief.

Schrijf u in

Disclaimer

De informatie over juridische onderwerpen die u in deze bijdrage aantreft, zijn louter informatieve, algemene besprekingen en kunnen in geen geval als juridisch advies worden beschouwd. Wanted Law aanvaardt geen aansprakelijkheid voor enige schade die iemand zou lijden door voort te gaan op deze informatie. Als u juridisch advies wenst, dient u contact op te nemen met een gekwalificeerde advocaat die u zal adviseren op basis van uw persoonlijke situatie. Alle blogberichten gepubliceerd op de website van Wanted Law zijn geschreven met toepassing van het Belgisch Recht.

Copyright

Wanted Law bezit het exclusieve copyright van deze website, zijn design en de volledige inhoud ervan. Gebruik van deze website, of delen ervan, in welke vorm dan ook, is verboden zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Wanted Law.