Wat als mijn huurder failliet gaat?

Het faillissement van een huurder maakt in principe geen einde aan de lopende huurovereenkomst, tenzij de huurovereenkomst strikt persoonlijk werd aangegaan, of tenzij het faillissement als ontbindende voorwaarde uitdrukkelijk in het huurcontract werd bedongen.

In deze bijdrage lichten wij u toe wat u als verhuurder best doet wanneer uw huurder plots failliet blijkt te zijn. Ook gaan wij na welke uw waarborgen zijn om uitbetaald te worden. In de meeste gevallen loopt de huurovereenkomst gewoon door na faillissement. Door zijn faillissement is de huurder ook niet langer bevoegd om beslissingen te kunnen nemen inzake de huur: u moet zich als verhuurder steeds wenden tot de curator, die belast is met het beheer van het faillissement.

A. De curator dient in contact te treden met de verhuurder.

Artikel 46 van de Faillissementswet bepaalt dat de curator onverwijld dient te beslissen of hij de lopende (huur)overeenkomst al dan niet verder zet. De curator heeft bijgevolg een keuzerecht tussen enerzijds de huurovereenkomst te beëindigen, en anderzijds de huurovereenkomst nog verder te zetten. In ieder geval gebiedt de Faillissementswet de curator om onverwijld contact op te nemen met de verhuurder, en deze mee te delen wat hij van plan is met de huurovereenkomst.

Het goed beheer van de failliete boedel vereist dat de curator spoedig beslist om een overeenkomst te beëindigen waarvan hij de essentiële verbintenissen onmogelijk nog kan nakomen (Brussel 11 maart 2010, RABG 2011, 635). Als de curator zulks niet doet, dan veroorzaakt hij een onverantwoorde verzwaring van het (bevoorrecht) passief van het faillissement.

In de praktijk is het eerder uitzonderlijk dat een curator beslist om de lopende huurovereenkomst nog verder te zetten na faillissement, gelet op de aard van het faillissement, dat er op gericht is de handelsactiviteit te beëindigen. Soms beslist de curator om tijdelijk de huurovereenkomst verder te zetten, meestal wanneer de curator een overnemer zoekt. Een verderzetting van de huurovereenkomst na faillissement is niet zonder risico: de vervallen huurgelden zijn immers schulden van de boedel, dus boedelschulden, die bij voorrang met het actief moeten worden betaald. Als er geen (voldoende) actief is, is de curator zelfs persoonlijk aansprakelijk voor deze schulden.

De curator zal dus meestal beslissen om de huurovereenkomst niet verder te zetten. In de praktijk geschiedt deze kennisgeving aan de eigenaar per aangetekend schrijven waarin de curator de verhuurder tevens uitnodigt om een aangifte van schuldvordering in te dienen in het faillissement. De schuldvordering van de verhuurder bestaat uit de eventuele achterstallige huur op datum van het faillissement, huurschade, kostenafrekening, en een wederverhuringsvergoeding ingevolge de contractbreuk door de curator. De curator beschikt immers niet over meer rechten dan iedere gewone burger. De curator geeft meestal ook onmiddellijk toestemming om de huurwaarborg te verrekenen, of zal minstens de bevoorrechte positie van de verhuurder op de huurwaarborg moeten erkennen. 

B. De verhuurder kan de curator zelf aanmanen om een beslissing te nemen omtrent de huurovereenkomst.

Soms gebeurt het dat de curator niets van zich laat horen, hetgeen eigenlijk niet geheel correct is gelet op de duidelijke verplichting van art. 46 Faill. W. om onverwijld te beslissen over de verderzetting van de lopende overeenkomsten.

In geval van inertie van de curator, voorziet de Faillissementswet een correctie, nl. de mogelijkheid dat de verhuurder zelf het initiatief neemt en de curator mag aanmanen om binnen de 15 dagen de beslissing te nemen de huurovereenkomst verder te zetten of niet (art. 46 § 1 lid 2 Faill. W.). Het is als eigenaar van het allergrootste belang om zo spoedig mogelijk in contact te treden met de curator en deze te vragen naar diens verdere intenties, omdat men alzo de schade het meest beperkt:

Tot zolang de curator niet heeft medegedeeld dat hij de huur niet verderzet, of tot het verstrijken van de 15 dagen (wanneer de curator niet reageert) worden de vervallen maandelijkse huurgelden beschouwd als schulden in de boedel, waarvan de effectieve betaling vaak onzeker is. Hoe sneller u als eigenaar de curator contacteert, hoe sneller de huurovereenkomst zal eindigen, en hoe sneller er geen schulden in de boedel meer bijkomen. Vanaf de beslissing van de curator om de huur niet verder te zetten, of bij gebreke aan berichten van de curator, na het verstrijken van de 15 dagen, zal de curator een bezettingsvergoeding moeten betalen, gelijk aan de huurprijs, voor de periode dat de curator het pand nog betrekt. Deze bezettingsvergoeding is, in tegenstelling tot de vervallen huur, geen schuld in de boedel, maar een boedelschuld, die de curator bij voorrang zal moeten betalen.

Het recht is aan de rappen geldt ook in deze situatie!

C. De juridische bescherming van de niet-betaalde verhuurder (hypothese faillissement)

Eens de verhuurder zijn schuldvordering heeft aangegeven in het (bevoorrecht) passief van het faillissement, beschikt hij in de praktijk doorgaans over twee afzonderlijke mogelijkheden om geheel of gedeeltelijke betaling te bekomen van zijn schuldvordering: de huurwaarborg, en de aanwezige inboedel of huisraad, waarop de verhuurder bijzonder bevoorrecht is.

De huurwaarborg.

Vooreerst zal de onbetaalde verhuurder normaal gezien beschikken over een huurwaarborg. Hierbij dient een onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds woninghuurovereenkomsten en anderzijds de andere huurovereenkomsten (handelshuurcontracten en gemeenrechtelijke huurcontracten). 

Woninghuurovereenkomsten.

Woninghuurovereenkomsten zijn huurovereenkomsten die de huurder tot hoofdverblijf strekken. Bij woninghuurovereenkomsten is het huurwaarborgregime wettelijke gereglementeerd (art. 10 Woninghuurovereenkomst).

Wanneer de verhuurder beschikt over een waarborg in geld (maximaal 2 maanden huur), dan dient deze op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder te worden geplaatst. In dergelijke gevallen voorziet art. 10 Woninghuurwet dat de verhuurder een voorrecht heeft op deze huurwaarborg, zowel op de hoofdsom als op de interesten.

In geval van faillissement zal de curator aan de verhuurder vragen akkoord te gaan om de waarborgrekening minnelijk te liquideren en de aanwezige hoofdsom en interesten te innen. De verhuurder zal onmiddellijk dan wel worden uitbetaald in het kader van de rangregeling, waarbij dit voorrecht dezelfde rang verkrijgt als het voorrecht op de inboedel, bepaald in art. 20, 1° Hyp. W. (zie verder). 

Andere huurcontracten (handelshuurovereenkomsten en gemeenrechtelijke huurcontracten).

In huurcontracten andere dan woninghuurovereenkomst, is het waarborgregime vrij. Zo is het mogelijk dat de huurwaarborg contant wordt betaald of niet op een rekening op naam van de huurder. In dergelijke gevallen wordt de betaling van een waarborg juridisch beschouwd als een “eigendomsoverdracht tot zekerheid”: de waarborg maakt immers deel uit van het vermogen van de verhuurder, die tijdelijk eigenaar wordt van de overgedragen som geld, als garantie voor de correcte naleving van de huurdersverplichtingen. Een dergelijke eigendomsoverdracht tot zekerheid is afdwingbaar (tegenstelbaar) aan de curator: de verhuurder kan de ontvangen waarborg onmiddellijk in mindering brengen van zijn vordering, zonder tussenkomst van de curator. De zekerheidspositie is dus zeer sterk: de verhuurder ontvangt de waarborg integraal, zonder concurrentie van andere schuldeisers of gerechtskosten. 

De aanwezige inboedel.

De niet-betaalde verhuurder geniet van een bijzonder voorrecht op de aanwezige inboedel op grond van art. 21, 1° van de Hypotheekwet. Dit voorrecht kan ingeroepen worden voor alle soorten van verhuringen van onroerend goed, zoals bijvoorbeeld de verhuring van woonhuizen, garages, winkelpanden, fabrieksruimten, weilanden en gronden. Het voorrecht ontstaat en neemt rang van zodra de huurovereenkomst uitvoering heeft gekregen, zoals de afgifte van de sleutels of de betaling van de eerste huurtermijn.

Art. 21, 1° Hyp. W. bepaalt welke schuldvorderingen van de verhuurder gewaarborgd worden. Het gaat in essentie om alle verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien:

• De niet-betaalde huur, echter beperkt tot twee vervallen huurtermijnen, de lopende huur, en de huur van de daaropvolgende termijn (op voorwaarde dat de huurovereenkomst verder blijft lopen). Voor het bepalen van deze termijnen dient men zich te plaatsen op het ogenblik waarop de samenloop ontstaat.
• De huurherstellingen ten laste van de huurder;
• Allerlei onkosten die voor rekening van de huurder komen (o.m. belastingen, verzekeringspremies;
• Schadevergoedingen;
• De rente;
• De gerechtskosten;
• enz.

Het voorrecht kan worden uitgeoefend op “al hetgeen het verhuurde goed stoffeert”. Het gaat om alle lichamelijke roerende goederen die in het gehuurde goed werden gebracht en die, naar de bestemming van de plaatsen, tot het genot ervan bijdragen. De rechtspraak is terzake talrijk: te denken valt aan de meubelen, voorraden in winkels en magazijnen, machines en toestellen in een fabriek of werkplaats, het voertuig in de garage van een gehuurde woning, bedrijfswagens aangetroffen op de parkeerruimte van een gehuurd bedrijfscomplex, vliegtuigen gesteld in een gehuurde hangar.

Het voorrecht van de niet-betaalde verhuurder geldt op alle roerende lichamelijke goederen, ongeacht of de huurder er al dan niet eigenaar van is, op voorwaarde dat de verhuurder “ter goeder trouw was”:

Het voorrecht van de niet-betaalde verhuurder moet gezien worden als een pandrecht op alle goederen aanwezig in het gehuurde goed, dus ook op de goederen van derden, of onderhuurders, maar de verhuurder kan slechts de goederen die aan derden toebehoren als zijn onderpand beschouwen, op voorwaarde dat hij ter goeder trouw is, d.w.z. dat hij niet wist (of behoorde te weten) dat de goederen niet toebehoorden aan zijn huurder.

Of de verhuurder kennis had van het eigendomsrecht van de derde, en aldus niet ter goeder trouw is, moet beoordeeld worden op het ogenblik dat de goederen in het gehuurde goed worden gebracht, en niet nadien (Cass. 4 december 2003, R.W. 2004-05, 623). Als de verhuurder nadien te weten komt dat de goederen niet van zijn huurder waren, doet dit geen afbreuk aan zijn pandrecht op deze goederen. Dit is een toepassing van het adagium “Mala fides superveniens non nocet” (iets achteraf te weten komen doet geen afbreuk aan de goede trouw op het moment zelf).

De eigenaar die goederen toevertrouwt aan een huurder, doet er goed aan om de verhuurder uiterlijk op het ogenblik van de levering te verwittigen van zijn eigendomsrecht, zodat de verhuurder dit weet en niet als ter goeder trouw kan worden beschouwd. In de praktijk gaat het vaak om leasinggevers en verkopers onder eigendomsvoorbehoud, wiens goederen tot het onderpand van de verhuurder zullen behoren, tenzij zij de verhuurder in kennis hebben gesteld van hun eigendomsrecht. Volgens vaste rechtspraak rust op de verhuurder geen onderzoeksverplichting. Om die reden behoren de door de huurder geleasde goederen tot het onderpand van de verhuurder, ook al heeft de leasinggever het publiciteitsvoorschrift van het K.B. nr. 55 van 10 november 1967 nageleefd!

Ook al rust op de verhuurder geen onderzoeksverplichting naar het eigendomsrecht van de goederen aanwezig in het gehuurde goed, toch behoren niet alle goederen van derden zomaar tot het onderpand van de verhuurder. Als het gaat om goederen die redelijkerwijze niet geacht kunnen worden de huurder toe te behoren, dan strekt het voorrecht zich daar niet toe uit. “Weten of kennen” wordt aldus gelijkgesteld met “behoren te weten of kennen”, maar het “behoren te weten” mag niet zomaar aangenomen worden. Het “behoren te weten” moet steun vinden in een “algemene bekendheid” of op een vast en erkend gebruik in de sector: effecten bij een wisselagent, speelautomaten en biljarts bij een cafébaas. Een algemene bekendheid of vast gebruik wordt in de rechtspraak echter niet al te snel aanvaard.

De verhuurder die zijn voorrecht wenst uit te oefenen, heeft, ook niet in geval van faillissement, niet het recht om zich de goederen toe te eigenen en deze in mindering te brengen op zijn schuldvordering.

Het faillissement wordt beschouwd als een collectief beslag en het is de faillissementscurator die zal overgaan tot de verkoop van alle goederen afhangende van het faillissement, dus ook van de in het gehuurde goed aanwezige roerende goederen. Met de opbrengst van deze verkoop zal de verhuurder worden uitbetaald, na betaling van de kosten van uitwinning (“de gerechtskosten”) en de eventuele kosten gemaakt tot behoud van de zaak.

In de praktijk is er vaak een conflict tussen het voorrecht van de verhuurder, en de pandhouder op de handelszaak. Wie voorrang heeft, wordt beslist op basis van de anterioriteitsregel. De verhuurder zal het halen wanneer hij bewijst dat zijn huurovereenkomst werd uitgevoerd, vooraleer het pandrecht werd gevestigd.