De Handelshuurwet voorziet dat de handelshuurder het recht heeft om, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn handelshuurovereenkomst te bekomen (art. 13 Handelshuurwet). Na het verstrijken van de oorspronkelijke 9-jarige duur van de initiële handelshuurovereenkomst, is het de bedoeling dat de handelshuurder de mogelijkheid verkrijgt om zijn handel verder te zetten en dus verder te huren. De handelshuurder heeft in totaal het recht om drie huurhernieuwingen te vragen, bovenop de oorspronkelijke 9-jarige termijn. In totaal zou een handelshuurder derhalve maximum 36 jaar kunnen huren.
Aan dit recht van de handelshuurder zijn een aantal formele en inhoudelijke voorwaarden verbonden, bepaald in artikel 14 Handelshuurwet. Eén van deze formele voorwaarden is dat de handelshuurder zijn huurhernieuwingsaanvraag dient in te dienen “ten vroegste achttien maanden en ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur”. De verhuurder dient vervolgens binnen de drie maanden te reageren op een ontvangen huurhernieuwingsaanvraag. De mogelijke antwoorden van de verhuurder zijn:
- De verhuurder kan uitdrukkelijk akkoord gaan;
- De verhuurder kan ook niet, of laattijdig reageren;
- De verhuurder kan weigeren;
- De verhuurder kan de hernieuwingsaanvraag aanvaarden onder andere voorwaarden.
In de praktijk gebeurt het vaak dat huurder en verhuurder een huurhernieuwingsakkoord afsluiten binnen deze wettelijke termijn, en dan is er geen probleem. Een dergelijk huurhernieuwingsakkoord is zonder meer rechtsgeldig, want de mogelijkheid is uitdrukkelijk voorzien in de Handelshuurwet. Maar soms gebeurt het ook dat huurder en verhuurder reeds tot een huurhernieuwingsakkoord zijn gekomen vóór de achttiende maand voor het verstrijken van de handelshuur.
Is een dergelijke “voortijdige” overeenkomst rechtsgeldig?
Op het eerste gezicht lijkt dit geen probleem te zijn, maar schijn bedriegt! Volgens vaststaande rechtspraak van het Hof van Cassatie is een dergelijke “voortijdige” huurhernieuwingsovereenkomst (relatief) nietig ! (zie Cass. 19 juni 1992, Arr. Cass. 1991-92, nr. 551, RW 1994-95, 1302; Cass. 21 maart 2003, Arr. Cass. 2003, nr. 187, RW 2005-06, 820; Cass. 28 januari 2005, Arr. Cass. 2005, 242).
Volgens het Hof van Cassatie stelt een overeenkomst tot hernieuwing van de huur die het aanvangen van de “wettelijke termijn” voorafgaat, de handelshuurder namelijk niet vrij van zijn verplichting om binnen de “wettelijke termijn” alsnog een hernieuwing van de huur aan te vragen, zelfs al hebben partijen reeds een hernieuwingsakkoord afgesloten.
Artikel 14 Handelshuurwet is van dwingend recht ten voordele van de verhuurder. Dit wil zeggen dat enkel de verhuurder de nietigheid kan inroepen van een “vroegtijdig” handelshuurhernieuwingsakkoord. De verhuurder dient zich niet te houden aan een dergelijk “voortijdig” gesloten huurhernieuwingsakkoord. De verhuurder heeft het recht om alle opties met betrekking tot zijn pand te kunnen aftoetsen binnen de door de Wet voorziene termijn!
Moraal van het verhaal?
Wil de huurder zeker zijn dat zijn huur wordt hernieuwd, niettegenstaande hij reeds over een akkoord met zijn de verhuurder beschikt, dan zal hij altijd zijn aanvraag tot hernieuwing moeten formuleren overeenkomstig de modaliteiten (en termijn) die voorzien zijn in art. 14 Handelshuurwet!