Een actualiteitsdebat over de onroerende fiscaliteit.

Een actualiteitsdebat over de onroerende fiscaliteit?

De laatste tijd is er politiek veel te doen rond een 'faire belasting' op vastgoed. Wat zijn de problemen met het huidig systeem ? Wordt mijn tweede verblijf of opbrengsteigendom in het buitenland nu meer of minder belast dan in België ? Waarom is er soms zo veel verschil in kadastraal inkomen en onroerende voorheffing tussen woningen die ongeveer evenveel kosten bij aankoop ? Is het eerlijker om als oplossing de werkelijk ontvangen huurinkomsten te belasten ?

Wanted Law vroeg het aan advocaten Paul Verhaeghe en Roel Deseyn, onze twee gastbloggers.

Het Belgisch fiscaal probleem door belasting op basis van een fictieve huurwaarde.

De Europese Commissie en het Hof van Justitie aanzien de Belgische praktijk van het belasten van sommige binnenlandse eigendommen op basis van een fictieve huurwaarde als een schending van het vrij verkeer van kapitaal binnen de Europese Unie. Per arresten van 11 september 2014 en 12 april 2018 werd de Belgische staat door het Europees Hof van Justitie veroordeeld (arresten in de zaken C-489/13 en C-110/17) wegens een ongelijke fiscale behandeling van onroerende goederen in de inkomstenbelasting naargelang die gelegen zijn in België of in andere lidstaten van de Europese Unie.

Voor de buitenlandse eigendommen die aan particulieren worden verhuurd of als tweede verblijf dienen, wordt immers gekeken naar de actuele huurwaarde of de werkelijke huurinkomsten. De Belgische binnenlandse fiscaliteit inzake personenbelasting daarentegen belast bij verhuur aan particulieren of voor eigen gebruik in functie van een vermoeden.  Dat vermoeden wordt bepaald op basis van de fysieke eigenschappen van het gebouw om de huurwaarde te bepalen en wordt begroot als het kadastraal inkomen.

Het status quo behouden tussen beide regimes was plots eind 2020 door dwangsommen van 7.500 EUR per dag vanwege het Europees Hof van Justitie niet langer een optie. 

De wet van 2021.

De nieuwe wet van februari 2021 biedt een antwoord op deze Europese dwangsommen.  Er werd voor gekozen om niet te hervormen in de binnenlandse (Belgische) onroerende inkomsten. Dat was blijkbaar deel van het politiek compromis binnen de federale regering. De bestaande problemen met de fictieve huurwaarde in België (zie hierna) worden echter zo geëxporteerd op Europese schaal. Al het buitenlands vastgoed zal blijkbaar op basis van de huidige huurwaarde een waarde krijgen die wordt vermoed vergelijkbaar te zijn met dat van de laatste perequatie in de jaren 1970, om vervolgens te worden geïndexeerd. Wij hebben grote vragen of daarmee niet opnieuw een ongelijke behandeling is ingevoerd die op zijn beurt zal leiden tot Europese sancties. Immers, van zodra een belastingplichtige erin slaagt om het aannemelijk te maken dat er een hoger belastbaar inkomen wordt vastgesteld voor een buitenlands onroerend goed in vergelijking met gelijkaardige Belgische onroerende goederen zoals die bestonden in 1970, dreigt een nieuwe veroordeling.

Concreet zal deze wet ertoe leiden dat de belastbare basis die in België moet worden aangegeven zal verminderen. Er zal dan minder belasting en sociale zekerheid moeten worden betaald door Belgische eigenaars van buitenlandse woningen. Aangezien België met de meeste landen waar de Belgen vastgoed hebben een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten waarin bepaald is dat onroerende inkomsten uit het andere land in België zijn vrijgesteld van belasting, is de budgettaire impact eerder beperkt. De bepaling van de waarde van de buitenlandse goederen speelt -wanneer er een dubbelbelastingverdrag is gesloten- vooral in het kader van het progressievoorbehoud, dit wil zeggen dat er een opstuweffect is voor het Belgisch inkomen. Met andere woorden: het Belgisch inkomen zal sneller in hogere schijven (aan hogere percentages) belast worden omdat men in de berekening (toepassing tarieven) van de belasting rekening houdt met wat er in het buitenland aan inkomen was.

Historische scheeftrekkingen.

Tussen Belgische huizen onderling is er ook een probleem van scheeftrekking van de fiscale druk. In België dateert de laatste algemene actualisering van wat de huurwaarde van een huis is van eind de jaren 1970.   Ondertussen zijn sommige wijken minder gegeerd wat leidt tot een overbelasting van de fictieve huurwaarde of zijn sommige panden stevig vernieuwd en zo onderbelast. Er is zo een steeds grotere ongelijkheid tussen Belgen in de belasting op de eigen woning, hun tweede verblijf of de woningen verhuurd aan particulieren. Er wordt al jaren gesproken over de dringende nood van een algemene ‘perequatie’ (actualisering) om onroerend inkomen correcter te doen bijdragen naar de huidige huurwaarde van de woning. 

Voor sommige eigenaars kan dat leiden tot minder belasting maar velen zullen meer moeten betalen dan nu het geval is.  De politiek is rond die hete brij heen blijven dansen. Vermoedelijk omdat 80 % van de Belgen eigenaars zijn van hun eigen huis. Maar de scheeftrekking tussen eigenaars verergert zo wel jaar na jaar.

Deloyale concurrentie en wegdrukking van stadsbewoners.

Belgische centrumsteden met een internationale historische uitstraling tellen talrijke particuliere huiseigenaars die huizen geheel of gedeeltelijk ter beschikking stellen voor korte verblijven via digitale activiteiten aan particulieren. De omvang van dit fenomeen leidt tot een gevoelige verschraling van het woonaanbod in bepaalde wijken van die steden, een stijging van de prijs voor woningen en vormt een concurrentie met ondernemingen in de hotellerie of gastenverblijven die allerlei belastingen betalen en mensen tewerkstellen.

De inkomsten uit deze bijzondere vorm van particuliere verhuring worden ook in bepaalde gevallen enkel belast op basis van het kadastraal inkomen. Dit is een scheeftrekking door de huidige wijze van belasten. Deze inkomsten behoren minstens geheel belastbaar te worden gesteld zoals dat het geval is bij verhuring voor beroepsdoeleinden. Dit fenomeen vereist dringende aanpassingen in de fiscaliteit om via eerlijker belastingen deze wildgroei te temperen en stedelingen en hun kinderen beter toe te laten om te blijven wonen in de historische stadskernen waar zij zijn opgegroeid.

Europese klimaatdoelstellingen.

Met de richtlijn nr. 2012/27/EU van 25 oktober 2012 wordt België de verplichting opgelegd om tegen 2030 voor minstens 32,50 % energiezuiniger te worden. Die Richtlijn verplichtte ons reeds om tussen 2021 en 2030 elk jaar minstens 0,8 % minder energie te verbruiken dan in de periode 2015-2018.  Die doelstellingen werden in 2020 nog aangescherpt met de ‘Green Deal’ van de Europese Commissie en kunnen eenvoudigweg niet worden behaald zonder een grondige renovatie van het leeuwendeel van de woningen en openbare gebouwen.  Daarbij zal ook moeten worden nagedacht over hoe eigenaars die geen zware renovatie financieel kunnen dragen, worden geholpen en over hoe te vermijden dat de huurprijzen onbetaalbaar worden.

Met de richtlijn nr. 2018/2001 van 11 december 2018 komt er voor België de verplichting bovenop om tegen 2050 minstens 32 % van zijn energie uit hernieuwbare energiebronnen te halen.  Tegen uiterlijk 30 juni 2021 moet België concrete plannen voorleggen aan de Europese Commissie om tot dat resultaat te komen.  Ook deze doelstellingen werden vorig jaar nog aangescherpt door de ‘Green deal’ van de Europese Commissie.

De lidstaten moeten krachtens die richtlijn de consumenten aanzetten tot zelfproductie en mogen daartoe fiscale stimuli gebruiken die hun eigen inwoners fiscaal kunnen bevoordeligen ten opzichte van andere inwoners van Europese lidstaten.  De lidstaten moeten consumenten toelaten om hun eigen geproduceerde elektriciteit te kunnen consumeren of doorverkopen zonder daarvoor een vergoeding verschuldigd te zijn. Eveneens moeten de lidstaten vermijden dat de consumenten worden onderworpen aan nettarieven die de werkelijke netkosten niet weerspiegelen. Groene energie via zonnepanelen of warmtepompen behoort zo belastingvrij te zijn. 

De regelgevingen van de Vlaamse Regering, de intercommunales die het elektriciteitsnet beheren en de VREG gaan daartegenin.  Met andere woorden: de hele regeling zoals wij die nu kennen inzake belasting en subsidies van groene elektriciteit aangemaakt door particulieren moet op de schop in de voorstellen die de Europese Commissie tegen 30 juni 2021 verwacht.

Deze doelstellingen kunnen niet worden behaald zonder overleg tussen het federale niveau en het niveau van de deelstaten en de gemeenten.  Bij gebrek aan richtlijnconforme gewestelijke stimuli zal er naar onze mening in afwachting van een akkoord tussen het federale, het gewestelijke en het gemeentelijke beleidsniveau, op federaal niveau een correctie moeten worden ingebouwd om op het niveau van de inkomstenbelastingen de nodige incentives te geven. Dergelijke incentives zijn opgelegd door de richtlijn. De nieuwe regeling moet minstens de tegenstrijdige effecten van de gewestelijke en intercommunale lasten op ‘home-made’ groene elektriciteit opheffen. Die extra budgettaire last financieren vereist op zijn beurt een dringende en grondige hervorming van de belasting op onroerend goed als België niet opnieuw boetes wil oplopen. 

Nieuw criterium?

De scheeftrekkingen die ingebakken zijn in een systeem dat uitgaat van een fictieve huurwaarde, de kosten van de pandemie, de heropstart van de economie en de klimaatuitdagingen maken elk verder uitstel van een grondige hervorming van de vastgoedfiscaliteit daarom onredelijk en zelfs onverantwoord in het licht van de Europese verplichtingen.

De wet van 2021 vergroot de ongelijkheid in bijdragen uit vastgoed tussen Belgische belastingbetalers en verhoudt zich moeilijk tot het principe dat de sterkste schouders wat meer lasten kunnen dragen.  Ongeveer 1,5 % van de Belgen heeft een woning in het buitenland die zij verhuren aan particulieren of gebruiken als tweede verblijf en betalen daar minder belasting op krachtens de wet van februari 2021. Zij die geen huis hebben -laat staan een tweede of derde huis bezitten om te verhuren of te gebruiken als tweede verblijf in het buitenland- zullen die gang van zaken niet eerlijk vinden. Of 98,5 % van de overige Belgen..

Ook kunnen de eigenaars van woningen in het buitenland de belastingen die zij daar betalen aftrekken van het bedrag waarop de belastingen worden berekend.  Een eerlijker fiscaliteit houdt in dat men ook voor alle in België gelegen onroerende goederen een fiscale aftrekpost moet voorzien om de onroerende voorheffing en andere belastingen in mindering te kunnen brengen van het bedrag waarop de belasting wordt berekend.  Dit verhelpt dan toch gedeeltelijk de historische scheeftrekkingen die doorwerken in de te betalen onroerende voorheffing.

In een nieuwe regeling om de scheefgegroeide bijdragen tussen Belgen op hun vastgoed te corrigeren, zal men naar onze mening aan de slag moeten gaan met een nieuw criterium dat niet meer uitgaat van een fictieve waarde maar van een werkelijke waarde.  Het probleem daar is dat eigen woningen en tweede verblijven niet worden verhuurd.  Werkelijke huurwaarde is daarom geen objectief criterium om te gaan belasten op eigen woningen en tweede verblijven.

Het meest voor de hand liggende objectieve element om de draagkracht tussen Belgen mee te vatten is dan de verkoopwaarde van het onroerend goed als er geen verhuring is. We stellen voor om de belasting dan te enten op een systeem van percentages op de werkelijke verkoopwaarde.  Die methodiek kan zowel op woningen in België als in het buitenland worden toegepast zonder aanleiding te geven tot ongelijke behandelingen.  De methodiek biedt bovendien het voordeel om steeds actuele bedragen te gebruiken.

Een ingreep in de onroerende fiscaliteit dient met de grootste omzichtigheid te gebeuren, want elke ingreep heeft zijn effect op de huurmarkt. In het bijzonder moet erover worden gewaakt dat het aanbod van particuliere woningen voor verhuur wordt behouden door in een lagere belastbare basis te voorzien indien een persoon in de woning zijn hoofdverblijfplaats heeft (inschrijving in het bevolkingsregister). Ook die eigenaars worden dan best belast op basis van een percentage van de werkelijke verkoopwaarde. Voor Airbnb'ers en aanverwanten die juist de beschikbare woningmarkt doen krimpen is er geen excuus om niet te worden belast op basis van de werkelijke ontvangen inkomsten.

Ook moet de keuze van gezinnen om te beleggen in vastgoed -om hun opgespaard kapitaal niet bloot te stellen aan de risico’s van muntontwaarding, wisselkoersen of andere risico’s- worden behouden.  Inkomsten uit verhuur uit één of twee appartementen of huizen vormen nu reeds voor vele gepensioneerden een belangrijke aanvulling aan hun wettelijk pensioen.  Ook verhuren sommigen hun eigen huis om het rusthuis mee te kunnen betalen omdat hun pensioen niet volstaat.  Er moet aandacht blijven voor diverse sociale correcties bij de eindafrekening van de belasting.

Is het daarnaast eerlijk om een eigen woning die 1 miljoen euro waard is evengoed volledig vrij te stellen net als een studio die 80.000 EUR waard is ?  Ook die maatschappelijke vraag verdient een ernstig democratisch debat over de partijgrenzen heen. Om de woonzekerheid en de investering in een eigen huis (als extra pensioenpijler) niet te ontmoedigen, is modulering daarbij belangrijk. In september 2020 bedroeg de gemiddelde waarde van een woning in België 250.000 EUR. Met die voetvrijstelling van 250.000 EUR worden reeds aanzienlijke waarden vrijgesteld en kan men de ambitie om naar draagkracht bij te dragen beter gestalte geven. Bovendien kan men ook voor eigen woningen vanuit duurzaamheids- en sociaal oogpunt kortingen geven (hetzij forfaitair, hetzij procentueel) in functie van gezinssamenstelling, handicap of zorgnood enerzijds en anderzijds in functie van energieverbruik, investeringen in duurzaamheid, enz.

Een voorbeeld.

Het deel van de gezinswoning dat wordt belast kan worden belast aan een lager percentage dan een tweede verblijf of een huis dat wordt verhuurd aan particulieren. Over de percentages kan veel worden gezegd, maar bij wijze van voorbeeld kan men volgende opdeling maken:

• voor de gezinswoning : 1% van de verkoopwaarde boven de 250.000 EUR,
• voor verhuurde onroerende goederen die dienen als gezinswoning voor de huurder, 1,5 % van de verkoopwaarde,
• 2 % voor niet-verhuurde goederen (geen gebruik als gezinswoning), of voor niet-verhuurde gebouwen en terreinen die worden gebruikt voor beroepsdoeleinden,
• werkelijke huur voor de andere verhuurde gebouwen en terreinen.

Van dat bedrag kunnen dan gewestelijke of gemeentelijke belastingen worden afgetrokken. De onderwerping aan belasting op de eigen woning kan ook worden aangewend om eigenaars die hun eigendommen klimaatgericht renoveren te belonen.  Zo kunnen er extra aftrekken zijn voor warmtepompen en zonnepanelen en de belastingen die andere niveaus daarop heffen.  Kunnen er uit de extra inkomsten uit vastgoed subsidies worden verleend? Kan de opbrengst dienen voor werkingstoelagen aan VZW’s om armere eigenaars hun (sociale) woning te laten verbouwen?  Of moeten de opbrengsten van een nieuw systeem toelaten om via een fiscale bonus 'slapend spaargeld' te activeren met het oog op milieugerichte vastgoedinvesteringen, al dan niet met een 'groen voorrecht' op de meerwaarde bij verkoop na een gesubsidieerde renovatie?  De lijst aan politieke en maatschappelijke keuzes is schier eindeloos maar die keuzes moeten wel hoogdringend worden gemaakt.

Paul Verhaeghe en Roel Deseyn