De (oorspronkelijke) bouwheer.
De vordering op grond van gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen komt in de eerste plaats toe aan de bouwheer.
De bouwheer is meestal de eigenaar of de titularis van een zakelijk recht op het bouwwerk. Soms heeft de bouwheer ook geen zakelijk recht, zoals in het geval van de vereniging van mede-eigenaars, die de beheerder is van de gemene delen van het gebouw. De vordering van de bouwheer is eveneens overdraagbaar op diens erfgenamen en rechtverkrijgenden.
Soms is de bouwheer ook een aannemer, bijvoorbeeld in de relatie tussen de hoofdaannemer en onderaannemer. De hoofdaannemer treedt dan op als bouwheer.
Het vorderingsrecht van de bouwheer kan tevens worden overgedragen aan derden. Om deze overdracht tegenwerplijk te maken, zal men de overdracht ter kennis moeten brengen van de aansprakelijke persoon.
Ook schuldeisers van de bouwheer kunnen de aansprakelijke persoon aanspreken via de zijdelingse vordering (art. 1166 BW).
De onderverkrijger.
Met "onderverkrijgers" bedoelt men de nieuwe eigenaars, die het bouwwerk hebben verkregen. Ook zijn kunnen de vordering wegens verborgen gebreken of voor ernstige gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen zelf instellen.
De rechtsvordering is niet aan de persoon verbonden maar aan het goed. Dit betekent dat de onderverkrijgers van het goed de aannemer en architect rechtstreeks aansprakelijk kunnen stellen voor de gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen. Zo zullen de kopers van het gebouw automatisch het recht om deze vordering in te stellen verkrijgen. Maar...de verkrijger zal niet meer rechten kunnen laten gelden dan diegene van wie hij het goed heeft verkregen. Indien bijvoorbeeld de verkoper met de aannemer of architect betwistingen over bepaalde gebreken heeft geregeld, zal men deze regeling tegen de koper kunnen opwerpen. Wanneer de verkoper bepaalde facturen niet betaald heeft en de aannemer de exceptie van niet-uitvoering tegen de verkoper inriep, kan de aannemer deze exceptie ook tegen de koper inroepen.
De onderverkrijgers kunnen zich niet steunen op hun koopcontract om vorderingen tegen de aannemer of architect in te stellen. Ze kunnen zich enkel baseren op de aannemingsovereenkomst.
Eens verkocht, kan de oorspronkelijke bouwheer zich in de regel niet meer richten tot de aannemer, maar hierop zijn uitzonderingen terug te vinden in de rechtspraak. Ook kan de verkoper de aannemer wél nog aanspreken wanneer de verkoper door de koper zou worden aangesproken wegens verborgen verbreken in de koopovereenkomst.
Indien het gebouw tijdens een hangende gerechtelijke procedure verkocht wordt, zal de verkoper de procedure toch kunnen verderzetten tenzij men een andere bepaling in de verkoopovereenkomst treft. Volgens het Hof van Cassatie is de vordering op grond van artikel 1792 BW een persoonlijke rechtsvordering die in het vermogen van de verkoper blijft, tenzij anders bedongen.
De mede-eigenaars.
Indien er meerdere eigenaars zijn dan zijn er verschillende situaties mogelijk.
In het eerste geval kan de woning tot het gemeenschappelijk vermogen van de echtgenoten behoren (de huwgemeenschap). In dat geval kunnen elk van beide echtgenoten afzonderlijk optreden. De aansprakelijkheidsvordering op grond van art. 1792 BW is een daad van beheer en instandhouding van het gemeenschappelijk vermogen, waarvoor beide echtgenoten afzonderlijk kunnen optreden (zie artikel 1415 en 1416 BW).
Hetzelfde geldt voor vrijwillige mede-eigendom: elke mede-eigenaar kan de aansprakelijkheidsvordering alleen instellen omdat het gaat om een daad van voorlopig beheer of daad van behoud van het goed.
Indien er sprake is van gedwongen mede-eigendom, kan de vereniging van mede-eigenaars rechtsvorderingen, die betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen, instellen. Dit betekent niet dat de vereniging een exclusief vorderingsrecht heeft. Elke eigenaar kan alle rechtsvorderingen instellen die betrekking hebben op zijn kavel. Maar een kavel bestaat uit een privaat en een gemeenschappelijk deel. Dit betekent dat elke eigenaar zelf vorderingen betreffende de gemeenschappelijke delen kan instellen. Dat een individuele eigenaar de bevoegdheid heeft om op te treden voor de gemeenschappelijke delen, komt omdat de vereniging van mede-eigenaars andere belangen kan hebben dan de individuele eigenaar.
Aannemer en onderaannemer.
De aannemer en onderaannemer hebben een vordering op grond van verborgen gebreken tegen de verkoper en fabrikant van de gebrekkige materialen.
Derden?
Derden kunnen zich niet beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid. Deze tienjarige aansprakelijkheid kan énkel door contractspartijen ingeroepen worden. De derde zal wel een buitencontractuele aansprakelijkheidsvordering op grond van artikel 1382 BW kunnen instellen.