Neemt u liever telefonisch contact op?

Bekijk het overzicht van onze Wanted kantoren op onze contactpagina.

21/12/2020

De syndicus van een appartementsgebouw: Wat, Wie en Hoe?

De syndicus van een appartementsgebouw: Wat, Wie en Hoe?

Elk appartementsgebouw dat over een vereniging van mede-eigenaars beschikt, heeft ook een syndicus. Allicht heeft u al eerder van “de syndicus” gehoord, zeker als u zelf woonachtig bent in een appartementsgebouw, of er een handelszaak heeft.

Toch is het niet voor iedereen duidelijk wat een syndicus binnen de mede-eigendom precies doet, of eerder, welk takenpakket een syndicus heeft.

Graag geven we u hier ook meer duidelijkheid, zodat ook u de nodige kennis heeft over het reilen en zeilen van de syndicus binnen het appartementsrecht, en welke weerslag de syndicus kan hebben op u, als mede-eigenaar of aspirant mede-eigenaar binnen een appartementsgebouw.

Algemeen staat de syndicus in voor het dagelijks beheer van de mede-eigendom. In die zin is het verantwoordelijk voor het onderhoud van het appartement, het uitvoeren van beslissingen genomen door de vereniging van mede-eigenaars of het organiseren van (bijzondere) algemene vergaderingen.

De taken van de syndicus kunnen onderverdeeld worden in drie categorieën, zijnde het administratief beheer, het technisch beheer en het financieel beheer van de mede-eigendom (het appartement complex).

1. Administratief beheer

Een eerste belangrijke, en zo niet de belangrijkste, taak van de syndicus is instaan voor het administratief beheer van de mede-eigendom. Het beheren van een goed dat in mede-eigendom verdeeld is tussen verschillende mede-eigenaars die elk een privatief deel hebben en een aandeel in de gemeenschappelijke delen (zoals liften, traphallen, inkom,…), is immers niet vanzelfsprekend.

De administratieve taken neemt de syndicus op zich, zodat de individuele mede-eigenaars zich daar geen zorgen over moeten maken. Onder de administratieve taken valt onder andere het organiseren en het voorbereiden van de algemene vergadering, die jaarlijks plaatsvinden, maar ook georganiseerd kunnen worden op verzoek van (een) mede-eigenaar(s) die minstens één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, of bij beslissing van de syndicus zelf. In dat geval spreekt men van een bijzondere algemene vergadering. (zie art. 577-6, §2, lid 2 BW)

Het is de syndicus die instaat voor het organiseren van deze vergaderingen, het uitnodigen van de mede-eigenaars alsook het agenderen van de punten die ter bespreking komen op de vergadering. 

De syndicus staat daarnaast in voor het opstellen van de notulen. De syndicus stelt de notulen van de beslissingen op die de algemene vergadering neemt met vermelding van de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden.

De voorzitter van de algemene vergadering, alsook de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers ondertekenen deze notulen aan het einde van de zitting en na het herlezen ervan.

Een derde belangrijke taak dat zich binnen het administratief beheer situeert, is het uitvoeren van beslissingen genomen door de algemene vergadering. De syndicus spreekt zich niet uit over deze beslissingen, maar staat enkel in voor de uitvoering ervan. Zelf neemt de syndicus geen beslissingen, met uitzondering van het nemen van bewarende maatregelen, het organiseren van een bijzondere algemene vergadering of eender welke taak die hij uitdrukkelijk toegewezen heeft gekregen in het reglement van mede-eigendom.

Het kan gaan om het laten uitvoeren van reparaties aan het appartementsgebouw, verbouwingen, het laten opstellen van een expertiseverslag inzake een specifiek probleem, enz.

De syndicus treedt in dit opzicht ook vaak op als “politieagent” van de vereniging van mede-eigenaars. Het is immers de syndicus die ook toezicht houdt op het naleven van de regels van interne orde door iedere mede-eigenaar, en deze bij eventuele schendingen, aanschrijft met de vraag om bijvoorbeeld de bovenmatige hinder aan te kaarten.

Tot slot vertegenwoordigt de syndicus ook de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte bij een gerechtelijke procedure, als wat het beheer van de gemeenschappelijke delen betreft. Zo behartigt de syndicus, bij het sluiten van overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en derden, de belangen van de VME.

De syndicus heeft als administratief beheerder nog een aantal andere taken, zij het taken die  hij in minder frequente mate uitoefent. Deze kan u terugvinden in art.577-8, §4 BW

2. Technisch beheer

De syndicus staat tevens in voor het technisch beheer van het appartementsgebouw. Het gaat om taken die ertoe dienen de mede-eigendom in een goede staat te houden. Daar komen vaak ook eventuele herstellings-of renovatiewerken bij kijken.

De syndicus mag, zoals eerder gezegd, slechts over gaan tot het uitvoeren van de bovenstaande werken, na goedkeuring door de vereniging van mede-eigenaars in een algemene vergadering.

Een uitzondering hierop is in het geval van hoogdringendheid. De syndicus kan in dat geval wel op eigen houtje bepaalde werken starten. 

3. Financieel beheer

Tot slot is de syndicus, naast het administratief beheer en het technisch beheer, ook verantwoordelijk voor het financieel beheer van de vereniging van mede-eigenaars. In dat opzicht is de syndicus verantwoordelijk voor:

  • De algemene boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars,
  • Het opvragen en aanleggen van een werkingskapitaal, dat de syndicus gebruikt om in het onderhoud van de gemeenschappelijke delen te voorzien, en een reservekapitaal, dat de syndicus aanwendt bij onvoorziene voorvallen of uitgaven en,
  • Het beheren van de inkomsten en uitgaven van de mede-eigendom.

Het is dan ook de syndicus die instaat voor het opvragen van provisies bij de mede-eigenaars om in het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartement te kunnen voorzien en waarin elke mede-eigenaar bijdraagt, in verhouding tot de aandelen van de mede-eigenaar in de gemeenschappelijke delen.

Bij wanbetalingen is het ook de syndicus die desgevallend, in het belang van de vereniging van mede-eigenaars, over gaat tot het gerechtelijke invorderen van openstaande provisies, in het geval een minnelijke invordering niet meer lukt.

Dit zijn de belangrijkste taken van een syndicus op een rijtje bij het beheren van de mede-eigendom van een appartement. 

Wij helpen u graag verder!

Indien u nog bijkomende vragen heeft over de rol van de syndicus, de wijze waarop hij dit uitvoert, wat u ertegen kan doen,  of gewoon over het appartementsrecht in het algemeen, kan u ons altijd contacteren. 

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van alle nieuwste Wanted Facts, schrijf u dan in op onze nieuwsbrief.

Schrijf u in

Disclaimer

De informatie over juridische onderwerpen die u in deze bijdrage aantreft, zijn louter informatieve, algemene besprekingen en kunnen in geen geval als juridisch advies worden beschouwd. Wanted Law aanvaardt geen aansprakelijkheid voor enige schade die iemand zou lijden door voort te gaan op deze informatie. Als u juridisch advies wenst, dient u contact op te nemen met een gekwalificeerde advocaat die u zal adviseren op basis van uw persoonlijke situatie.

Copyright

Wanted Law bezit het exclusieve copyright van deze website, zijn design en de volledige inhoud ervan. Gebruik van deze website, of delen ervan, in welke vorm dan ook, is verboden zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Wanted Law.

Deel dit bericht

Praktische leidraad voor de syndicus - Moeykens F., De Loose H.

Koop in de Wanted Shop!

Wenst u een videoconsultatie bij Wanted Law?

Ik boek een videoconsultatie bij Wanted Law!

Wenst u dat de syndicus een dringende Bijzonder Algemene Vergadering organiseert?

Koop de aangetekende brief in onze Wanted Shop!