Wat is mede-eigendom?
Wanneer verschillende woningen van verschillende eigenaars onder één dak vallen, is er sprake van mede-eigendom. Binnen één en hetzelfde gebouw of groepen van gebouwen zullen er gedeeltes zijn in privé-eigendom en gedeeltes die gemeenschappelijk zijn en te gebruiken zijn door de verschillende privé-eigenaars. Meestal gaat het om duurzaam afgescheiden en duidelijk gemarkeerde privégedeelten die al dan niet verspreid zijn in het gebouw en verbonden zijn door gemeenschappelijke delen. Vaak is er een zeer dunne lijn tussen wat privé en wat gemeenschappelijk is. Ook zijn er een groot aantal gemeenschappelijke delen, waar de verschillende eigenaars mee moeten kunnen over beslissen.
Voor een vlotte samenwerking tussen alle partijen, legt de wet een aantal zaken vast. Er wordt een opdeling gemaakt tussen privé-eigendom en gemeenschappelijke delen in de basisakte, en de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar worden vastgelegd in een reglement van mede-eigendom. Bepaalde onderdelen die vroeger in het reglement van mede-eigendom stonden, maar meer kleinere dagelijkse zaken regelen, zijn sinds kort ondergebracht in het verplichte reglement van interne orde (RIO).
Alles mede-eigenaars samen vormen de Vereniging van Mede-eigenaars (VME), die krachtens de Wet automatisch rechtspersoonlijkheid krijgt. De VME bestaat uit de verzameling van alle mede-eigenaars. De VME neemt beslissingen op de algemene vergadering en is vertegenwoordigd door de syndicus.
Wat is de algemene vergadering van mede-eigenaars (AV)?
Op een Algemene Vergadering bespreken alle mede-eigenaars diverse punten die aan het gemeenschappelijk belang raken van alle mede-eigenaars in een appartementsgebouw. Elke mede-eigenaar bezit het recht om punten op de agenda aan te brengen waarover de Vereniging van Mede-Eigenaars gezamenlijk zal stemmen.
De term algemene vergadering dekt dan ook een dubbele betekenis: enerzijds het fysiek samenkomen van de appartementseigenaars en anderzijds ook de beschrijving van het orgaan van de Vereniging van Mede-Eigenaars die beslissingen neemt. Afhankelijk van het type beslissingen zal een ander stemvolume worden gehanteerd. Elke gezamenlijke beslissing (positief of negatief) waarover wordt gestemd, worden genoteerd in de notulen van de Algemene Vergadering.
Een gewone Algemene Vergadering is de Algemene Vergadering waarbij alle mede-eigenaars worden opgeroepen op een vast wederkerend tijdstip, meestal eenmaal per jaar. Dit tijdstip is vastgesteld in de basisakte. Soms spreekt men ook van een statutaire vergadering of jaarvergadering en die vergadering volgt meestal na afloop van het boekjaar. De wet legt op dat elke Vereniging van Mede-Eigenaars minstens eenmaal per jaar een algemene vergadering dient te organiseren.
De buitengewone algemene vergadering.
In bijzondere of in spoedeisende gevallen kunnen de mede-eigenaars ook samenkomen in een Buitengewone/Bijzondere Algemene Vergadering (BAV). Deze tussentijdse Algemene Vergadering kan er komen als een onvoorziene omstandigheid zich voordoet en het niet mogelijk is te wachten op een stemming in de volgende Algemene Vvergadering. De syndicus, of als de syndicus zou nalaten dat te doen, enkele mede-eigenaars, hebben daartoe het initiatiefrecht om dergelijke Buitengewone Algemene Vergadering samen te roepen.
Wat is de Raad voor Mede-Eigendom (RME) en wat kunnen zij doen?
De Raad voor mede-eigendom is een vertegenwoordiging van de vereniging van mede-eigenaars. In het verleden sprak men van de raad van beheer. Sinds de laatste wetswijzigingen spreekt men van de Raad voor Mede-Eigendom. Het gaat in essentie om een toezichtsorgaan van de syndicus en gaat na of deze zijn taken naar behoren uitvoert. Bij kleine verenigingen van mede-eigenaars (minder dan 20 kavels) is de Raad voor Mede-Eigendom facultatief, bij grotere verenigingen van mede-eigenaars (ten minste 20 kavels) is deze verplicht. Vaak is de samenstelling vastgelegd in het Reglement van Mede-Eigendom. Soms vloeit die ook voort uit een beslissing van de Algemene Vergadering waarbij de syndicus de aanstelling van de Raad voor Mede-Eigendom op de agenda plaatst en de mede-eigenaars zal uitnodigen om daarover een beslissing te nemen.
De wet legt niet op hoeveel leden de Raad voor Mede-Eigendom moet tellen. Meestal zal dit een beperkte groep zijn. Bij voorkeur is de samenstelling oneven, zodat er bij onenigheid steeds een doorslaggevende stem mogelijk is.
Wat is de rol van een syndicus?
Een syndicus staat in voor het beheer van het gebouw in mede-eigendom. De Wet betreffende de mede-eigendom, verduidelijkt de taken als volgt:
- Technisch beheer, zoals het laten uitvoeren van werken aan de traphal of occasionele herstellingen (op basis van een positief gestemde beslissing door de VME);
- Administratief beheer, namelijk het opstellen van een reglement van inwendige orde en het opvolgen van de briefwisseling tussen mede-eigenaars en derden;
- Financieel beheer, zijnde het beheer van de provisies die de mede-eigenaars betalen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen of het betalen van gemeenschappelijke rekeningen. Het opvolgen van de in- en uitgaande betalingen, het invorderen van provisies voor werkingskapitaal en reservekapitaal, opmaken van een boekhouding, …
- Organisatie van de algemene vergadering: de syndicus roept niet enkel de algemene vergadering bij elkaar en notuleert de beslissingen van de algemene vergadering, hij bereidt deze ook voor, bepaalt de plaats en de samenroeping, stelt de agenda samen en organiseert die volledig tot en met de opmaak van de notulen en de uitvoering ervan.
- Uitvoerende taak: de syndicus dient tevens in te staan voor de uitvoering van die beslissingen van de algemene vergadering en de correcte toepassing van het reglement van mede-eigendom en interne orde. De syndicus kan ook bewarende maatregelen nemen en daden van voorlopig beheer stellen wat neer komt op enkele noodbevoegdheden.
Concreet is de taak van de syndicus om het samenleven in een mede-eigendom correct en vlot te laten verlopen. De syndicus zorgt ervoor dat de beslissingen m.b.t. de gemene delen niet aan de willekeur van de individuele eigenaars overgelaten zijn.
Wie kan syndicus zijn?
De syndicus kan zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn. De meest voorkomende vorm van een professionele syndicus is een door het BIV erkende-vastgoedmakelaar-syndicus. Daarnaast kunnen ook een boekhouder-fiscalist, een architect of een advocaat optreden als professionele syndicus. Het voordeel van een professionele syndicus? Het feit dat hij/zij de deontologie van zijn beroepsgroep moet naleven en gespecialiseerd is in de materie met een bijzondere kennis verbonden aan zijn achtergrond. Zo zal een advocaat-syndicus naast de gewone opvolging vaak bijzonder beslagen zijn in de juridische kanten van het beroep.
Wil men geldig als syndicus kunnen optreden, dan moet men aan een aantal verplichtingen voldoen. Zo moet hij verplicht een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten én moet iedere syndicus ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO).
Is een syndicus verplicht?
Van zodra een appartemensgebouw is onderverdeeld, bestaat uit twee of meer entiteiten, zal een syndicus door de AV worden aangesteld. De omvang van de residentie speelt hierbij geen rol. Opgelet, de wetgeving hieromtrent is van dwingend recht. Dit wil zeggen dat men hiervan niet zomaar kan afwijken! De Wet voorziet in twee uitzondering op de verplichting tot aanstelling van een syndicus:
- Indien er slechts één persoon eigenaar is van het volledige appartementsgebouw. Wanneer u beslist om één van die entiteiten te verkopen, dan moet er wel verplicht een syndicus aangesteld worden.
- Indien ‘”de aard van het onroerend goed dit rechtvaardigt” én op voorwaarde dat alle mede-eigenaars hiermee akkoord gaan. Men denkt hierbij aan zeer kleine residenties met een beperkt beheer. Hou er wel rekening mee dat elke eigenaar wel het recht heeft om de aanstelling van een syndicus te vragen!
Hoe stel je een syndicus aan?
Bij een nieuwbouw wordt de syndicus doorgaans al aangeduid door de bouwpromotor en wordt het mandaat doorgaans vastgelegd in de basisakte. Deze aanstelling vervalt van rechtswege bij de eerste Algemene Vergadering van de Vereniging voor Mede-Eigenaars. De Algemene Vergadering kan de syndicus op dit moment herbenoemen of een syndicus naar keuze aanstellen nu vaak delicate beslissingen moeten worden genomen. Denkt u bijvoorbeeld aan de oplevering van het gebouw, waarvoor men liever een zelfgekozen syndicus wil aanstellen die niet gekozen werd door de bouwpromotor, gelet op een eventuele belangenvermenging. Het mandaat van de syndicus bedraagt minstens 1 jaar en maximaal 3 jaar. Verlenging is echter wel mogelijk.
De algemene vergadering beslist over de (her)benoeming van een nieuwe syndicus met een volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. De benoeming van een syndicus is pas een feit wanneer hij zijn opdracht aanvaard heeft. Belangrijk is vervolgens dat een syndicusovereenkomst wordt ondertekend met duidelijke afspraken rond de duurtijd van de opdracht en de wijze van vergoeding. Een mondelinge syndicusovereenkomst is niet langer mogelijk, m.a.w. een schriftelijke overeenkomst is verplicht.
De “voorlopige syndicus”, een speciaal geval.
Het komt voor dat een of meerdere mede-eigenaars klachten hebben over de syndicus van hun residentie. Wachten tot het mandaat van de huidige syndicus afloopt is vaak geen optie. Maar wat dan wel?
Iedere mede-eigenaar kan op grond van artikel 577-8, §7 van het Burgerlijk Wetboek aan de vrederechter vragen om een voorlopig syndicus aan te stellen. Het doel van deze procedure is de huidige syndicus, die zijn opdracht niet goed uitvoert, te vervangen door een andere nieuwe en tijdelijke syndicus. De vrederechter zal dit uiteraard maar doen indien u als mede-eigenaar bewijst dat de syndicus stilzit of grote steken laat vallen. Stelt de vrederechter een voorlopige syndicus aan, dan moet de vereniging van mede-eigenaars de vergoeding van de voorlopige syndicus betalen.
En sinds kort, de voorlopige bewindvoerder!
De figuur van de voorlopige bewindvoerder is nog relatief nieuw. De wit voorziet sinds januari 2019 in deze mogelijkheid. Een voorlopige bewindvoerder kan aangevraagd worden bij de vrederechter wanneer de besluitvorming binnen de Algemene Vergadering geblokkeerd is, waardoor het financiële evenwicht in het gedrang komt of waardoor de technische staat van het gebouw in het gedrang komt.
Wie kan de aanstelling van een voorlopige bewindvoerder vragen? Het verzoek moet uitgaan van een of meerdere mede-eigenaars die minstens 1/5de van de aandelen in de gemene delen bezitten of door de syndicus zelf. De voorlopige bewindvoerder kan alle taken van alle organen van de VME overnemen. Zo kan hij bijgevolg ook beslissingen nemen die normaal gezien uitsluitend door de Algemene Vergadering genomen kunnen worden.
Wat is de basisakte?
De basisakte is een notariële akte die vooreerst een algemene beschrijving van het onroerend geheel bevat, op een voor iedereen begrijpelijke en bevattelijke wijze. De basisakte beschrijft in detail of het gaat om één of meerdere gebouwen die worden opgesplitst in kleinere privé-onderdelen en gemeenschappelijke delen.
De notaris zal bij de beschrijving van de privatieve delen ook vermelden welk percentage elk privatief deel vertegenwoordigt in het geheel van het appartementsgebouw, zodat op basis daarvan een juiste kostenverdeling mogelijk is.
Ook naar een correcte beschrijving van de gemeenschappelijke delen zal veel aandacht gaan. Dit heeft namelijk zijn impact op de draagwijdte van het beheer van de Vereniging van Mede-Eigenaars, en welke delen van het gebouw onder de bevoegdheid van de privé-eigenaars valt.
De basisakte wordt bij aanvang opgemaakt door de notaris, maar kan nadien onder zeer strikte voorwaarden worden gewijzigd door een beslissing van de Vereniging van Mede-Eigenaars.
Wat is het reglement van mede-eigendom?
In de statuten van de Vereniging van Mede-Eigenaars moet naast een basisakte ook een Reglement van Mede-Eigendom neergelegd zijn. In dit reglement staan de verbintenisrechtelijke regels die mede-eigenaars en bewoners in hun onderlinge relaties moeten naleven. Het kan gaan om voorschriften voor onderhoud, bijdragen in de gemeenschappelijke lasten van het gebouw, maar ook gedragsregels.
Het Reglement van Mede-Eigendom bevat ook regels rond de Algemene Vergadering en het bestuur van de Vereniging van Mede-Eigenaars. u bijvoorbeeld zoekt naar wie gebruik mag maken van de liften, tuinen, specifieke gemeenschappelijke delen, maar ook beperkingen tussen privé-eigendommen onderling zoals regels van goed nabuurschap, welke bestemmingen er aan bepaalde ruimtes mogen worden gegeven en het houden van huisdieren, kijk je best in het Reglement van Mede-Eigendom.
Nog vragen?
Heeft u nog vragen? Of een concreet probleem? Contacteer ons gerust! We proberen u zo goed mogelijk te ontzorgen!