Neemt u liever telefonisch contact op?

Bekijk het overzicht van onze Wanted kantoren op onze contactpagina.

17/11/2018
13/12/2021

De verplichting om reservekapitaal aan te leggen binnen de verenging van mede-eigenaars

Op 1 januari 2019 trad het nieuwe appartementsrecht in werking. Met de wet van 4 februari 2020, in werking getreden op 1 september 2021, werd het boek 3 ‘Goederen’ van het Burgerlijk wetboek (dat de regeling over appartementsrecht bevat) aangepast. In deze blog willen wij van de gelegenheid gebruik maken om wat dieper in te gaan op één specifiek artikel, namelijk het gewijzigde artikel 3.86, § 3, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek, dat meer concreet voorziet in de verplichte aanleg van een reservekapitaal.

5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar

Daar waar de vroegere wet niets bepaalt over een verplichte bijdrage moet de vereniging van mede-eigenaars op heden minstens 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar jaarlijks opzij moeten zetten om een “reservekapitaal” te vormen.

Onder “reservekapitaal” dient te worden verstaan: de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

Er dient een onderscheid te worden gemaakt met gewone “werkkapitaal”, namelijk de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemene delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.

Om het onderscheid tussen beide zaken duidelijk aan te tonen is de vereniging van mede-eigenaars verplicht om aparte rekeningen aan te maken voor enerzijds het werkkapitaal en anderzijds het reservekapitaal.

De wettelijke verplichting tot aanleg van een reservekapitaal ontstaat na afloop van 5 jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. De eerste 5 jaar na datum voorlopige oplevering zal men als mede-eigenaar dus geen bijkomende kosten moeten maken.

Geen reservekapitaal als 4/5e tegen stemt

De wetgever heeft onder druk van bepaalde eigenaars echter wel voorzien in een “ontsnappingsclausule”. De vereniging van mede-eigenaars kan meer bepaald met een meerderheid van 4/5e van de stemmen beslissen om het reservekapitaal niet aan te leggen.

Zij kunnen hier naargelang de keuze van de mede-eigenaars toe beslissen op eender welk moment. Indien zij dus na 2 jaar een reservekapitaal bijeen te sparen plots beslissen dat ze genoeg reservekapitaal hebben kunnen ze met een 4/5e meerderheid bepalen dat het genoeg is geweest en dat ze stoppen met het verder oppotten van een reserve.

Invorderingsrecht van de syndicus

De wet voorziet verder dat de syndicus alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen kan nemen ter invordering van deze lasten (art. 3.86, § 3, zesde lid BW).

Hiermee wou de wetgever deze bepaling extra slagkracht geven. De syndicus hoeft dus bij gebreke aan medewerking van de mede-eigenaars geen bijkomende machtiging van de algemene vergadering te bekomen om het reservekapitaal te vormen.

In geval van vruchtgebruik zal bovendien zowel de naakte eigenaar als de vruchtgebruiker hoofdelijk gehouden zijn tot betaling van de lasten. Op die manier komt de wetgever tegemoet aan een onduidelijkheid die er in de huidige wetgeving is rond wie allemaal aangesproken kan worden voor de gewone lasten.

Opdat het trouwens duidelijk zou zijn welk deel exact zal dienen voor de aanleg van een reservekapitaal zal de syndicus er in elk geval toe gehouden zijn om bij zijn oproep tot kapitaalinbreng aan alle betrokken partijen duidelijk mee te delen welk deel precies bestemd zal zijn voor het reservekapitaal.

Leg uw probleem voor aan Wanted Law!

Wanted Law staat in elk geval klaar om u hierbij met raad en daad bij te staan. Aarzel dan ook niet om ons te contacteren. Ook indien u vragen hebt bij de bestaande reglementering mag u ons steeds contacteren.

Nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van alle nieuwste Wanted Facts, schrijf u dan in op onze nieuwsbrief.

Schrijf u in

Disclaimer

De informatie over juridische onderwerpen die u in deze bijdrage aantreft, zijn louter informatieve, algemene besprekingen en kunnen in geen geval als juridisch advies worden beschouwd. Wanted Law aanvaardt geen aansprakelijkheid voor enige schade die iemand zou lijden door voort te gaan op deze informatie. Als u juridisch advies wenst, dient u contact op te nemen met een gekwalificeerde advocaat die u zal adviseren op basis van uw persoonlijke situatie.

Copyright

Wanted Law bezit het exclusieve copyright van deze website, zijn design en de volledige inhoud ervan. Gebruik van deze website, of delen ervan, in welke vorm dan ook, is verboden zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Wanted Law.

Deel dit bericht

Handboek appartementsrecht - Timmermans R.

Koop in de Wanted Shop!

Wenst u dat de syndicus een dringende Bijzonder Algemene Vergadering organiseert?

Koop de aangetekende brief in onze Wanted Shop!

Praktische leidraad voor de syndicus - Moeykens F., De Loose H.

Koop in de Wanted Shop!