Nieuw appartementsrecht in werking vanaf 1 januari 2019

Nieuwe regels appartementsrecht.

Op 7 juni 2018 is de Wet op de hervorming van het appartementsrecht in de Kamer goedgekeurd. Op 2 juli 2018 werd zij in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. De nieuwe regelgeving wordt verwacht in werking te treden op 1 januari 2019.

Maar wat verandert er nu precies?

Beslissingsproces werkzaamheden versoepelt

Eén van de voornaamste bedoelingen van de wetgever was om het beslissingsproces te versoepelen om bepaalde werkzaamheden vlotter te kunnen uitvoeren.

Zo zal de Algemene Vergadering vanaf 1 januari 2019 voortaan met een twee derde meerderheid kunnen beslissen over de uitvoering van bijna alle werken betreffende de gemene delen, daar waar voorheen een drie vierde meerderheid vereist werd.

Vanaf 1 januari 2019 zal een gewone meerderheid zelfs volstaan voor de uitvoering van wettelijk opgelegde werken, werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer.

Dit zal ervoor zorgen dat noodzakelijke werken minder gemakkelijk geblokkeerd kunnen worden door de mede-eigenaars én dat het gebouw zo haar waarde behoudt.

Daarnaast zal de wetgever tevens voorzien in de mogelijkheid om over de afbraak en de heropbouw van het gebouw te stemmen indien de veiligheid of hygiëne van het gebouw in het gedrang lijkt te komen of de renovatie van het gebouw disproportionele kosten met zich zou meebrengen. Hiervoor zal een vier vijfde meerderheid vereist zijn.

Reglement van interne orde verplicht

Vanaf 1 januari 2019 zal het verplicht worden om – indien men onder het toepassingsgebied van de wet valt – een reglement van interne orde aan te maken, daar waar dit momenteel slechts een mogelijkheid is.

De wetgever noemt daarbij ook uitdrukkelijk op welke zaken minstens in dit reglement van interne orde zullen moeten worden opgenomen. Het gaat onder andere over een aantal niet-essentiële zaken uit het reglement van interne orde. Op die manier wordt meer efficiëntie en transparantie gegarandeerd omdat men zo kan vermijden dat men voor de kleinste aanpassing in de statuten langs de notaris zou moeten passeren.

Gewijzigde beroepstermijn voor houders van een zakelijk of persoonlijk recht

Vandaag beschikken houders van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed over een termijn van 3 maand na datum kennisgeving van de beslissing om beroep aan te tekenen tegen een in Algemene Vergadering genomen beslissing. Voorwaarde is wel dat ze geen stemrecht hebben in de Algemene Vergadering.

Vanaf januari 2019 zal voor deze groep de termijn verkort worden tot 2 maand na datum kennisgeving en uiterlijk binnen de 4 maand na de Algemene Vergadering. Men zal naar de toekomst toe dus rekening moeten houden met deze dubbele verjaringstermijn om nog rechtsgeldig beroep aan te kunnen tekenen.

Invoering van een genuanceerd “de gebruiker betaalt” principe

Na herhaaldelijke pogingen van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars is de wetgever met de goedkeuring van de nieuwe wet uiteindelijk akkoord gegaan met dit oude voorstel.

Meer concreet zullen vanaf 1 januari 2019 de mede-eigenaars enkel nog kunnen stemmen naargelang hun bijdrage in de kosten. Het gaat hier dus om een principe van ‘de betaler beslist’. Zij die bijvoorbeeld niet meebetalen aan het onderhoud van de gemeenschappelijke lift (bv. gelijkvloerse appartementen) zullen niet langer kunnen meebeslissen in de Algemene Vergadering als het dit punt aanbelangt.

De invoering van dit principe brengt wel een extra taak voor de syndicus met zich mee aangezien die er tijdens de Algemene Vergadering nu extra moet op toezien dat de stemming rechtsgeldig verloopt.

Verplicht bijdragen in voorschot kosten en ereloon lastens Vereniging van Mede-eigenaars.

Daar waar de huidige wet niets bepaalt over wat te doen indien een mede-eigenaar betrokken is in een procedure tegen de Vereniging van Mede-eigenaars over de bijdrage in de kosten van deze laatste, specifieert de nieuwe wet uitdrukkelijk dat de mede-eigenaar, ongeacht of deze eiser of verweerder is, verplicht zal bijdragen in de voorschotten voor de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en erelonen ten laste van de Vereniging van Mede-eigenaars. Deze bepaling zal hoogstwaarschijnlijk heel wat gedupeerden zwaar tegen het borst stuiten zodat wij ons de vraag stellen of één en ander in de praktijk wel nageleefd zal worden.

Indien na het doorlopen van de procedure de mede-eigenaar volledig in het gelijk wordt gesteld, dan zal hij uiteindelijk wel worden vrijgesteld van elke bijdrage en zal deze kost over de andere mede-eigenaars worden verdeeld, zoals vandaag reeds het geval.

Andere nieuwigheden?

Naast de voornoemde hervormingen voorziet de nieuwe wet ook nog in de mogelijkheid om zich als mede-eigenaar vanaf 1 januari 2019 te laten bijstaan door een ander persoon (bijvoorbeeld een advocaat) tijdens de Algemene Vergaderingen, in een verplichte bijdrage van 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van hetvoorgaande boekjaar voor de spijzing van het reservekapitaal, de mogelijkheid tot aanstelling van een voorlopig bewindvoerder indien de mede-eigendom in de problemen zit én in een voorrecht voor de Vereniging van Mede-eigenaars waarbij, in geval van samenloop met andere schuldeisers de Vereniging van Mede-eigenaars bij voorrang boven de andere schuldeisers voldaan zal worden met de opbrengst uit de verkoop van de kavel.

Dit zijn bovendien maar enkele van de geplande wijzigingen, zodat het van cruciaal belang zal zijn om u als mede-eigenaar, houder van een zakelijk recht (bv. erfdienstbaarheden, erfpacht, opstal), syndicus edm. grondig te (laten) informeren met oog op 1 januari 2019.