Onroerend goed in uw vennootschap kopen, klinkt voor veel ondernemers aantrekkelijk. Maar de fiscale spelregels veranderden de voorbije jaren flink. Gebruikt de vennootschap het pand zelf, of verhuurt ze het? Woont u er als bedrijfsleider gratis in? En wat bleef er over van de notionele interestaftrek? Hieronder leest u hoe de vennootschapsbelasting vastgoed vandaag behandelt.
Eigen gebruik: enkel onroerende voorheffing
Gebruikt uw vennootschap het gebouw zelf, bijvoorbeeld als kantoor of werkplaats? Dan levert het pand geen aparte huurinkomst op. De vennootschap betaalt op het bezit als zodanig geen vennootschapsbelasting. Wel is de onroerende voorheffing verschuldigd. Dat is een gewestelijke heffing, berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen.
Verhuur: belast tegen het tarief van de vennootschapsbelasting
Verhuurt de vennootschap het pand aan een derde, dan maakt de huur deel uit van haar winst. Die winst wordt belast na aftrek van de kosten, zoals afschrijvingen, interesten en onderhoud. Het gaat dus om de werkelijke huurinkomsten, niet om het kadastraal inkomen.
Het tarief is:
- 25 %, het standaardtarief;
- 20 % op de eerste schijf van € 100.000,00 winst, voor kleine vennootschappen die aan de voorwaarden voldoen.
Voor het verlaagd tarief moet de vennootschap onder meer minstens één bedrijfsleider een minimale bezoldiging toekennen. Die werd in 2026 verhoogd van € 45.000,00 naar € 50.000,00 per jaar, en wordt voortaan geïndexeerd. Er gelden ook voorwaarden over wie de aandelen houdt. Alle voorwaarden leest u in Vennootschapsbelasting: wie betaalt ze en wanneer geldt het tarief van 20 %?
Bezit u het vastgoed privé en niet via een vennootschap? Dan gelden andere regels. Zie Inkomen uit onroerend vermogen: wanneer belast de fiscus uw woning of grond?
De notionele interestaftrek bestaat niet meer
Vroeger was de notionele interestaftrek, of aftrek voor risicokapitaal, een klassiek argument om vastgoed via een vennootschap te kopen. Dat argument is voorbij.
De Programmawet van 26 december 2022 schafte de regeling af voor belastbare tijdperken die worden afgesloten vanaf 31 december 2023. Een vennootschap kan dus geen nieuwe notionele interestaftrek meer opbouwen. Overschotten uit vroegere jaren die nog overdraagbaar waren, mag ze wel nog gebruiken.
Krijgt u vandaag nog advies op basis van de notionele interestaftrek? Dan is dat advies verouderd.
Gratis wonen in een woning van de vennootschap
Stelt de vennootschap een woning gratis ter beschikking van een bedrijfsleider? Dan ontvangt die bedrijfsleider een voordeel van alle aard. Dat voordeel is belastbaar in zijn personenbelasting.
Sinds 1 januari 2019 berekent u het voordeel zo:
- geïndexeerd kadastraal inkomen × 100/60 × 2;
- voor een gemeubelde woning vermenigvuldigt u het resultaat nog met 5/3.
Die factor 2 geldt sinds het koninklijk besluit van 7 december 2018, ongeacht of een vennootschap of een natuurlijke persoon de woning ter beschikking stelt.
Vóór 2019 waren de regels anders. Stelde een rechtspersoon de woning ter beschikking, dan gold een factor 1,25 bij een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen tot € 745,00, en een factor 3,8 daarboven. Bij een natuurlijke persoon gold geen bijkomende factor. Dat verschil leidde tot rechtszaken over discriminatie. Voor de jaren vanaf 2019 speelt die discussie niet meer.
Betaalt de bedrijfsleider een te lage huur of geniet hij andere voordelen? Dan kan de fiscus ook naar de regels over abnormale voordelen kijken. Zie Wat zijn abnormale of goedgunstige voordelen?
Kort samengevat: vraag en antwoord
Hoe wordt verhuurd vastgoed in een vennootschap belast? De huurinkomsten maken deel uit van de winst. Na aftrek van kosten betaalt de vennootschap 25 %, of onder voorwaarden 20 % op de eerste € 100.000,00 winst.
Bestaat de notionele interestaftrek nog? Nee. Ze is afgeschaft voor belastbare tijdperken die worden afgesloten vanaf 31 december 2023. Alleen overgedragen overschotten uit vroegere jaren blijven bruikbaar.
Veelgestelde vragen
Kan ik nog notionele interestaftrek krijgen als ik vastgoed koop via mijn vennootschap?
Nee. De regeling is afgeschaft voor belastbare tijdperken die worden afgesloten vanaf 31 december 2023. Enkel overschotten uit vroegere jaren mogen nog gebruikt worden.
Betaalt mijn vennootschap belasting als ze het pand zelf gebruikt?
Er is geen aparte belasting op het bezit zelf. Wel betaalt de vennootschap onroerende voorheffing op basis van het kadastraal inkomen.
Hoe wordt gratis wonen in een woning van mijn vennootschap belast?
Als voordeel van alle aard: geïndexeerd kadastraal inkomen × 100/60 × 2, en voor een gemeubelde woning nog × 5/3. Die regel geldt sinds 1 januari 2019.
Krijgt mijn vennootschap het verlaagd tarief van 20 % op huurinkomsten?
Alleen als ze aan alle voorwaarden voldoet, onder meer een minimale bezoldiging van € 50.000,00 voor minstens één bedrijfsleider. Op de winst boven € 100.000,00 geldt 25 %.
Vragen over belastingen?
De advocaten van Wanted Law Tax luisteren graag naar uw verhaal. Neem gerust contact op!
Kom ook alles te weten over
Wat zeggen onze cliënten over de dienstverlening van Wanted Law?
Lees de reviews van onze cliënten.