Wat is een toevallige belastingplichtige voor btw?

Naar keuze

In bepaalde situaties is er een toevallige btw-plicht naar keuze. Dit klinkt wat tegenstrijdig. Het gaat over de afgifte van een nieuw gebouw of over het vestigen of overdragen van zakelijke rechten (bvb. eigendomsrecht, vruchtgebruik, enz.) op een nieuw gebouw.  Opgelet, deze keuzeregeling is niet voor 'beroepsoprichters' (bouw-, immo-promotoren, doorverkopers, enz.).

Indien u  als toevallige verkoper (particulier die nieuw gebouw verkoopt of een gewone belastingplichtige die een nieuw gebouw verkoopt) uitdrukkelijk voor de btw-plicht kiest, dan bent u onderworpen aan 21% btw en niet aan de registratiebelasting/-rechten (10% in Vlaanderen of 6% in Vlaanderen voor enige gezinswoning of eventueel 5% bij energierenovatie; 12,5% in Wallonië en Brussel, behoudens uitzonderingen). Indien u daarentegen een verkoop realiseert met toepassing van de wetgeving van de registratierechten, dan is er een vrijstelling voor de btw. Bij toepassing van de btw is er een vrijstelling voor de registratierechten.

Voordelig?

Waarom zou u kiezen voor de optionele btw? Misschien omdat uw koper btw-plichtig is en deze blij is met btw die in aftrek kan genomen worden.  Registratierechten zijn niet zoals de btw te recupereren, u kan ze wel als beroepskost aanzien.  Een koper-particulier daarentegen zal wellicht liever het lager tarief van de registratierechten betalen. Waarom zou u als verkoper toch voor de btw kiezen? Omdat u dan de btw aan uw leveranciers betaald kan recupereren. En zo kan de marktprijs commerciëler/concurrentiëler worden.  
Voorbeeld: Jan en Mieke kopen een splinternieuw huis voor 300.000 euro + 21% btw, totale prijs: 363.000 euro. Ze willen het huis vrij snel verkopen met 20.000 euro winst. Wanneer ze niet opteren voor btw, dan is de prijs 363.000 (de som die zij uitgaven) + 20.000 (de winst die men wil) = 383.000 euro. Op die 383.000 euro zal de koper dan registratierecht moeten betalen, indien 10% (38.300 euro), samen 421.300 euro. Indien de verkoop met btw zou plaats vinden, kan men de woning aantrekkelijker prijzen, men kan de btw recupereren en starten van 300.000 euro + 20.000 euro = 320.000 euro, + 21% btw, 378.200 euro. Dat zal meer kopers aantrekken dan de hogere prijs.  
Maar het is zeker niet zo dat de keuze voor btw altijd voordelige zijn, dat hangt af van de hoogte van de registratierechten en  de winstmarge, maar ook van de waarde van de grond. Want een bijbehorende grond volgt de gemaakte keuze: registratiebelasting of btw. Indien u als verkoper een grond kost zonder btw-kost, kan u uiteraard op dat vlak niks recupereren.  Een goede simulatie maken is dus wel belangrijk. 

Wat is nieuw?

Voor de btw is een gebouw nieuw tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van eerste ingebruikname.  

Automatisch

Er bestaat ook een toevallige btw-plicht die automatisch ontstaat. Dus niet naar keuze, men zegt ook 'van rechtswege'.  Dit is zo bij de intracommunautaire levering van nieuwe voertuigen.