Wat is inkomen uit onroerend vermogen?

Roerend of onroerend?

Vanaf 21 september 2021 moet men kijken naar het nieuwe Burgerlijk Wetboek (artikel 3.47) om te kijken wat er als roerend of onroerend wordt beschouwd. Een goed kan onroerend zijn door de aard van het goed zoals grond. Een goed kan ook als onroerend worden beschouwd door incorporatie, dat gaat dan over bouwwerken en beplantingen. Een goed kan ook onroerend zijn door een bepaalde bestemming die aan een goed wordt gegeven, meestal omdat het goed nauw verbonden is met een onroerend goed uit de andere twee categorieën.

Ongebouwde en gebouwde onroerende goederen & Materieel en outillage

Bij ongebouwde onroerende goederen gaat het over gronden, weiden, bossen, enz.  Bij gebouwde onroerende goederen gaat het over gebouwen of constructies en hun toebehoren.  Bij materieel en outillage gaat het over bepaalde machines en installaties van een onderneming (in de personenbelasting de eenmanszaak). Het gaat in principe niet over vervoersmiddelen.

Het kadastraal inkomen (KI)

De inkomsten van de drie categorieën worden belast, maar soms is het moeilijk te berekenen hoeveel een onroerend goed nu precies opbrengt, daarom werkt de overheid met een fictief inkomen, het zogenaamde KI, dit is een forfaitair inkomen en is bedoeld als een schatting van het netto-inkomen in één jaar. Het kadastraal inkomen wordt jaarlijks geïndexeerd.  De wet voorziet dat er herzieningen mogelijk zijn, bijvoorbeeld bij een verlaging van de waarde buiten de wil van de belastingplichtige.

KI (kadastraal inkomen, forfait) of belasting van werkelijke huurinkomsten?

KI (kadastraal inkomen, forfait) of belasting van werkelijke huurinkomsten?  

Hoeveel er nu als onroerend inkomen telt, hangt af van de eigenschappen van het onroerend goed, de ligging en of het al dan niet verhuurd wordt, maar ook van het gebruik dat een eventuele huurder maakt van het pand.  Er zijn dus heel wat elementen om mee rekening te houden.

Niet verhuurd

Het bruto onroerend inkomen van een niet verhuurd en niet voor het beroep van de belastingplichtige gebruikt onroerend goed is het geïndexeerd kadastraal inkomen bij ongebouwde onroerende goederen, materieel en outillage en de eigen woning. Wanneer het om de eigen woning gaat, is er wel een vrijstelling voorzien. Het bruto onroerend inkomen bestaat uit het KI verhoogd met 40% wanneer het over andere gebouwde onroerende goederen gaat. Bij onroerende goederen gelegen in het buitenland gaat men kijken naar de huurwaarde. Daarover is veel discussie en het blijft wachten op een Belgische regeling die de toets van het Hof van Justitie van de Europese Unie doorstaat inzake discriminatie.

Verhuurd

Bij verhuur aan een natuurlijke persoon voor privégebruik is het bruto onroerend inkomen gelijk aan het geïndexeerd kadastraal inkomen in het geval van ongebouwde onroerende goederen, materieel/outillage of in geval van de eigen woning. Voor de andere gebouwen moet het geïndexeerde KI met 40% verhoogd worden.  

Bij verhuur overeenkomstig de pachtwetgeving (land- en tuinbouw) is er een afwijkende regeling. Het bruto onroerend inkomen is dan het geïndexeerd KI. 

Bij verhuur aan de overheid of een vzw die die woning ter beschikking stelt aan een natuurlijke persoon wordt het geïndexeerde KI verhoogd met 40%. 

Bij andere vormen van verhuur gaat men kijken naar de werkelijke huurprijs en de huurvoordelen. Het belastbaar inkomen mag wel niet lager zijn dat het geïndexeerd KI (bij ongebouwd onroerend goed en materieel/outillage) of het geïndexeerd KI + 40% (bij een gebouwd onroerende goed). Bij een combinatie van privé- en beroepsgebruik kan er uitgesplitst worden maar het huurcontract moet dan wel in die zin zijn opgesteld. Bij onderverhuur zal men kijken naar de situatie in het hoofdhuurcontract. 

Aangezien het dus een groot verschil maakt of uw huurder het pand al dan niet gebruikt voor professionele doeleinden, moet u daar goede afspraken rond maken en uw huurcontract zorgvuldig opstellen. 

Wanneer er een gedeelte van het jaar aan een huurder verhuurd wordt die het goed niet professioneel aanwendt en in een andere periode aan een huurder die dit wel doet, dan zal de opsplitsing moeten gemaakt worden.  

Van bruto naar netto

Gelukkig is niet het hele vastgestelde brutobedrag belastbaar. In het geval van de reële inkomsten kan het bedrag serieus herleid worden om zo tot een (veel) lager netto bedrag te komen. Bij het vaststellen van het KI is er al rekening gehouden met kosten voor onderhoud en herstellingen. 

Bij de werkelijke huurprijs wordt het brutobedrag forfaitair verminderd met 40% wanneer het over een gebouw of materiaal of outillage gaat en met 10% wanneer het om een ongebouwd onroerend goed gaat.  

Er is wel een belangrijke correctie die de overheid in haar voordeel oplegt: de aftrek mag niet meer gedragen van 2/3den van het niet geïndexeerd KI vermenigvuldigd met een revalorisatiecoëfficiënt, die coëfficiënt wordt jaarlijks vastgelegd. Voor het aanslagjaar 2021 (inkomsten 2020) bedraagt deze 4,60.  Even rekenen: 4,60 * 2/3 = 3,07. De aftrek mag dus niet meer zijn dan 3,07 keer het niet geïndexeerd KI. 

Heel specifieke bepalingen zijn er ook rond de aftrek van interesten verbonden aan leningen die specifiek zijn aangegaan om onroerende goederen te verwerven (aanschaffen) of te behouden (op niveau houden). Er zijn hier zowel federale regelingen als gewestelijke (bv.. de woonbonus). Bij beroepsgebruik door de eigenaar worden intresten niet verrekend op het onroerend inkomen maar vormen deze een beroepskost.

Enkele speciale gevallen

Indien het onroerend goed gebruikt wordt voor het openbaar uitoefenen van de eredienst of voor morele dienstverlening, voor het onderwijs of voor ziekenhuizen of vakantiehuizen voor kinderen en gepensioneerden, kan er een vrijstelling genoten worden. De eigenaar mag dan wel geen winst nastreven.  

Bedrijfsleiders

Wanneer een bedrijfsleider een gebouwd onroerend goed verhuurt aan de vennootschap waarin hij actief is, dan mag het onroerend inkomen niet meer dan 5/3den van het kadastraal inkomen vermenigvuldigd met een door de wet voorziene coëfficiënt bedragen. Zoniet zal de administratie de inkomsten als beroepsinkomen behandelen.

Ander onroerend inkomen

Bepaalde verkooptransacties leveren voor de fiscus toch onroerend inkomen op. U kan daarbij bijvoorbeeld denken aan de vestiging of overdracht van een erfpacht of opstal. Voor onroerende leasing hangt het af van enkele bijzonderheden, zoals onder meer de mogelijkheid tot aankoop. Een vergoeding voor vruchtgebruik is geen onroerend inkomen maar kan wel een divers inkomen zijn.

Meerwaarden

Wanneer een gebouw of een ander onroerend goed verkocht wordt, is de opbrengst niet belast onder de categorie ‘onroerend inkomen’. Ofwel is er sprake van een ‘divers inkomen’ ofwel is er sprake van een ‘beroepsinkomen’.   In het geval van gebouwde onroerende goederen volstaat het om vijf jaar te wachten om ook niet belastbaar te zijn als divers inkomen. Die vijf jaar is zelfs niet aan de orde bij enkele heel specifieke gevallen: eigen woning, betrokkenheid minderjarigen na gerechtelijke tussenkomst, optreden bewindvoerder, enz.  

Verminderingen

Wanneer een onroerend goed deels of gedeeltelijk is afgebroken of er een ernstig productiviteitsverlies is of indien er materiaal buiten werking is gesteld, kan een vermindering van het belastbaar inkomen verkregen worden.