Verplicht beroep doen op een architect.
Een bouwpromotor is verplicht om een beroep te doen op een architect voor het opmaken van plannen. Daarnaast moet de architect ook ingeschakeld worden voor de controle van de werken waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Artikel 4 van de wet van 20 februari 1939 bepaalt immers:
“De Staat, de provincies, de gemeenten, de openbare instellingen en de particulieren moeten een beroep doen op de medewerking van een architect voor het opmaken van de plans en de controle op de uitvoering van de werken, voor welke door de wetten, besluiten en reglementen een voorafgaande aanvraag om toelating tot bouwen is opgelegd.”
Onverenigbaarheid architect en bouwpromotor-aannemer.
Om de onafhankelijkheid van de architect te waarborgen, bepaalt artikel 6 van de wet van 20 februari 1939 dat één persoon niet zowel architect als aannemer van openbare of particuliere werken kan zijn:
“Het uitoefenen van het beroep van architect is onverenigbaar met dat van aannemer van openbare of private werken.”
Wanneer de bouwpromotie een aannemingsovereenkomst is, zorgt dit voor enkele problemen. In dit geval gaat het om een bouwpromotor-aannemer en is de onverenigbaarheid van artikel 6 namelijk van toepassing. Op basis van artikel 6 van de wet van 20 februari 1939 is het strikt gezien niet mogelijk voor de architect om een overeenkomst te sluiten met de promotor-aannemer. De redenering hierachter is dat de architect geen onafhankelijke controle kan uitvoeren op de werken van de bouwpromotor indien de architect een medecontractant is van de bouwpromotor.
In de rechtsleer is hier echter discussie over. Enkele auteurs zijn van mening dat er wel degelijk een overeenkomst tussen de bouwpromotor-aannemer en de architect mogelijk is. Dit zou kunnen wanneer het slechts gaat om een gedeeltelijke opdracht die beperkt is tot de ontwerpfase van een gebouw.
In de rechtspraak werd geoordeeld dat een overeenkomst tussen een architect en bouwpromotor mogelijk is wanneer het gaat om een “sleutel-op-de-deur” overeenkomst als bouwpromotieovereenkomst. Dit betekent dat de bouwpromotor de bouwheer is en dat er sprake is van een resultaatsverbintenis voor het concept en de uitvoering van het bouwproject.
De onafhankelijkheid van de architect staat hier centraal en men moet steeds in concreto nagaan over de onafhankelijk in de specifieke zaak in het gedrang komt of niet. De overeenkomst tussen de architect en bouwpromotor-aannemer volstaat dus niet om aan te nemen dat de architect niet onafhankelijk zou zijn.
Wat als de architect niet rechtstreeks contracteert?
Ook in het geval dat de architect niet rechtstreeks met de bouwpromotor-aannemer contracteert, moet men opletten voor de onafhankelijkheid van de architect. Er kan namelijk sprake zijn van druk door de bouwpromotor. Wanneer de architect dan rekenschap verschuldigd is aan de bouwpromotor, kan er toch sprake zijn van afhankelijkheid.
Strikt genomen is een overeenkomst tussen een architect en bouwpromotor-aannemer niet mogelijk. In de werkelijkheid dient men echter na te gaan of de onafhankelijkheid van de architect wel degelijk aangetast is. Wanneer dit het geval is, zullen zowel de architectenovereenkomst als de bouwpromotieovereenkomst beide nietig zijn gezien de wet van 20 februari 1939 de openbare orde raakt!
Heeft u een geschil met uw aannemer of opdrachtgever?
Neem dan gerust contact op met de advocaten van Wanted Law! Wanted Law heeft heel wat ervaring in het oplossen van bouwzaken. De advocaten van Wanted Law kunnen u misschien al telefonisch geruststellen. Via de webshop kan u gemakkelijk een consultatie boeken. U kan ook gaan voor de Wanted Speeddate, wanneer u een eerder beperkte vraag heeft.
Kom ook alles te weten over
Wat vinden onze cliënten van Wanted Law?
Nog niet overtuigd van Wanted Law? Lees dan de recensies van onze cliënten.