Een bouwpromotor moet voor vergunningsplichtige werken een beroep doen op een architect, net als elke andere bouwheer. Het wordt pas echt delicaat als de promotor zelf ook aannemer is. Want de wet wil dat de architect onafhankelijk blijft van wie bouwt. Hieronder leest u wat de architectenwet bepaalt en waar de valkuilen liggen.
De architectverplichting
De wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect bepaalt dat u een architect nodig hebt voor:
- het opmaken van de plannen;
- de controle op de uitvoering van de werken.
Dat geldt voor werken waarvoor een vergunning vereist is (art. 4 van de wet van 20 februari 1939). Voor sommige kleinere vergunningsplichtige werken stelt de Vlaamse regering de medewerking van een architect vrij.
De verplichting geldt voor een bouwpromotor evengoed als voor een particulier die zelf bouwt. Wat een bouwpromotor precies is, leest u in Wat is een bouwpromotor?
Architect en aannemer: twee aparte rollen
Artikel 6 van dezelfde wet is duidelijk: "Het uitoefenen van het beroep van architect is onverenigbaar met dat van aannemer van openbare of private werken."
De reden is eenvoudig. De architect controleert de werken in het belang van de bouwheer. Dat kan hij niet goed doen als hij tegelijk zelf aannemer is, of afhankelijk is van de aannemer.
Het Hof van Cassatie bevestigde in 2019 dat dit een algemeen verbod is. Het geldt zelfs voor een architect die in loondienst werkt bij een aannemer. Het is dus geen louter formeel verbod dat u makkelijk kunt omzeilen.
Als de bouwpromotor ook aannemer is
Veel bouwpromotoren bouwen zelf, of laten bouwen onder hun eigen verantwoordelijkheid. Mag zo'n promotor dan zelf een architect aanstellen?
Dat ligt gevoelig. In sommige constructies treedt de promotor ten aanzien van de architect in wezen op als bouwheer, bijvoorbeeld bij een woning "sleutel op de deur". De rechtspraak aanvaardt dat in bepaalde gevallen. De voorwaarde is altijd dat de architect zijn werkelijke onafhankelijkheid behoudt. Hij moet de werken vrij kunnen controleren en gebreken kunnen melden, ook als dat de promotor niet goed uitkomt.
Koopt u als particulier een woning op plan of laat u een woning bouwen door een promotor, dan geldt vaak ook de Woningbouwwet. Lees daarover Alles over de Woningbouwwet of Wet Breyne.
Wat als de onafhankelijkheid ontbreekt?
De architectenwet is van openbare orde. Wordt de onafhankelijkheid van de architect miskend, dan riskeren zowel de architectenovereenkomst als de bouwpromotieovereenkomst nietig verklaard te worden.
Een nietig contract heeft grote gevolgen. Partijen moeten in principe teruggeven wat ze ontvingen, en dat is bij een gebouw niet eenvoudig. Meer daarover leest u in Wat als mijn aannemingsovereenkomst nietig is?
Waarom het voor u als koper of bouwheer belangrijk is
Een onafhankelijke architect is een extra waarborg voor de kwaliteit van uw woning. Hij controleert de werken en kan, net als de aannemer, aansprakelijk zijn voor ernstige gebreken. Wanneer een bouwpromotor zelf aansprakelijk is, leest u in Wanneer ben je als bouwpromotor aansprakelijk?
Let daarom op deze punten:
- Wie heeft de architect aangesteld, en wie betaalt hem?
- Staat in het contract dat de architect de werken vrij controleert?
- Werkt de architect in loondienst bij de promotor of bij een aannemer? Dan is er een probleem.
Kort samengevat: vraag en antwoord
Moet een bouwpromotor een architect inschakelen? Ja. Voor werken waarvoor een vergunning vereist is, moet ook een bouwpromotor een architect laten tussenkomen voor de plannen en de controle op de uitvoering (art. 4 wet van 20 februari 1939), behalve voor werken die daarvan vrijgesteld zijn.
Mag een bouwpromotor die ook aannemer is, zelf een architect aanstellen? Alleen in bepaalde constructies en altijd op voorwaarde dat de architect werkelijk onafhankelijk blijft. Het beroep van architect is onverenigbaar met dat van aannemer (art. 6 van dezelfde wet).
Veelgestelde vragen
Moet een bouwpromotor altijd een architect inschakelen?
Voor werken waarvoor een vergunning vereist is wel, tenzij de werken vrijgesteld zijn van de medewerking van een architect.
Mag een architect in loondienst werken bij een aannemer?
Nee. Volgens het Hof van Cassatie geldt de onverenigbaarheid tussen architect en aannemer ook voor een architect in loondienst bij een aannemer.
Wat als de architect niet onafhankelijk is?
Dan riskeren zowel de architectenovereenkomst als de bouwpromotieovereenkomst nietig verklaard te worden, omdat de architectenwet van openbare orde is.
Geldt de Wet Breyne ook bij een bouwpromotor?
Vaak wel, bijvoorbeeld als u als particulier een woning op plan koopt of laat bouwen en vóór de voltooiing betaalt. Het hangt af van de concrete situatie.
Heeft u een geschil met uw aannemer of opdrachtgever?
Neem dan gerust contact op met de advocaten van Wanted Law! Wanted Law heeft heel wat ervaring in het oplossen van bouwzaken. De advocaten van Wanted Law kunnen u misschien al telefonisch geruststellen. Via de webshop kan u gemakkelijk een consultatie boeken. U kan ook gaan voor de Wanted Speeddate, wanneer u een eerder beperkte vraag heeft.
Kom ook alles te weten over
Wat vinden onze cliënten van Wanted Law?
Nog niet overtuigd van Wanted Law? Lees dan de recensies van onze cliënten.