De sancties in de Woningbouwwet (Wet Breyne).
De Woningbouwwet zorgt voor een grote bescherming van de koper-opdrachtgever. Wanneer de aannemer de bepalingen van de Woningbouwwet niet volgt en aldus schendt, zijn er sancties. Er zijn zowel strafrechtelijke als burgerrechtelijke sancties opgenomen in de Woningbouwwet.
Strafrechtelijke sancties.
De Woningbouwwet voorziet ook in strafrechtelijke sancties. Artikel 10 van de Woningbouwwet voorziet in een betalingsregeling tussen de verkoper-aannemer en de koper-opdrachtgever. Wanneer u als aannemer deze bepaling miskent, bent u strafbaar op grond van artikel 14 Woningbouwwet. U riskeert dan een gevangenisstraf van 8 dagen tot 1 maand en/of een geldboete van 26 tot 200 EUR. Verhoogd met opdeciemen (x8) gaat het om een geldboete van 208 tot 1.600 EUR. Deze straf geldt ook voor personen die hebben meegewerkt aan de miskenning van artikel 10 Woningbouwwet. U riskeert dus ook een straf als notaris of als vastgoedmakelaar indien u zich niet houdt aan de betalingsregeling van de Woningbouwwet!
Burgerrechtelijke sancties.
Artikel 13 van de Woningbouwwet bepaalt de burgerrechtelijke sancties bij een miskenning van een bepaling:
“Elk beding dat strijdig is met de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11, alsmede met de koninklijke besluiten genomen in uitvoering van artikel 8, alinea 2, wordt voor niet geschreven gehouden.
De niet-nakoming van de bepalingen van artikel 7, van artikel 12, of van de koninklijke besluiten genomen in uitvoering van deze artikelen, heeft de nietigheid van de overeenkomst ofwel de nietigheid van het met de wet strijdige beding tot gevolg.
De ene of de andere nietigheid kan naar keuze door de verkrijger of de opdrachtgever, in de zin van artikel 1, en alleen door hen, worden aangevoerd vóór het verlijden van de authentieke akte of, indien het een aannemingsovereenkomst betreft, vóór de voorlopige oplevering bedoeld in artikel 9.
De authentieke akte moet vermelden dat alle voorschriften van de artikelen 7 en 12 van deze wet nageleefd werden.”
De nietigheid van het beding.
Zoals hierboven reeds gemeld, is er bij schending van de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11 van de Woningbouwwet, sprake van de nietigheid van de strijdige clausule. De rest van de overeenkomst blijft dus overeind. De beschermde partij kan deze sanctie op eender welk moment inroepen. Dit kan dus ook na de volledige betaling van de prijs. Er geldt enkel een maximumtermijn van 10 jaar op basis van artikel 1304 BW. Deze termijn loopt vanaf de ondertekening van de overeenkomst. Daarna kan u zich niet meer op de nietigheid beroepen. Het gevolg van de nietigheid van het beding is dat de rest van de overeenkomst wel blijft gelden. Wanneer het nietig verklaarde beding voor een leemte in de overeenkomst leidt, moet u terugvallen op de bepalingen van de Woningbouwwet en het gemeen recht om deze leemte in te vullen.
De nietigheid van het beding of de overeenkomst.
Wanneer het gaat om een schending van artikel 7 of 12 van de Woningbouwwet ligt de keuze bij de beschermde partij. Deze kan ervoor opteren om ofwel heel de overeenkomst nietig te later verklaren of enkel het beding dat strijdig is. De beschermde partij moet hiervoor geen belang of schade aantonen.
Artikel 7 van de Woningbouwwet bepaalt alles wat er in de overeenkomst opgenomen moet zijn. Indien hier dus een element ontbreekt, kan dit een reden zijn om heel de overeenkomst nietig te verklaren. Er is wel een termijn waarbinnen de beschermde partij de nietigheid moet inroepen. Het moet namelijk vóór het verlijden van de notariële akte. Wanneer het gaat om een aannemingsovereenkomst zonder notariële akte, moet u de nietigheid vóór de voorlopige oplevering inroepen.
Wanneer er sprake is van de nietigheid van de volledige overeenkomst mag er geen enkel rechtsgevolg zijn voor de toekomst of het verleden. Indien er al uitvoering was van de overeenkomst dienen de partijen dit zoveel mogelijk ongedaan te maken. Er moet ook een neutralisering zijn van de vermogensverschuivingen. Dit kan door middel van een restitutie. Indien deze restitutie niet volstaat voor de neutralisering, kan de partij een schadevergoeding vorderen, die vaak toegekend wordt bij vertragingen, morele schade, genotsdervingen, enz. Wanneer er reeds uitvoering is van werken en deze nuttig zijn voor de koper of opdrachtgever, moet deze zijn tegoed compenseren met de waarde van de werken.
Wanneer het niet gaat om een aannemingsovereenkomst maar om een koopovereenkomst, gelden andere regels. In dit geval komen de woning en de grond terug in het vermogen van de verkoper. De koper heeft naast een terugbetaling van de koopsom, ook recht op een terugbetaling van de kosten verbonden aan de afgesloten leningen en aktekosten.
Verantwoordelijkheid van de notaris.
De notaris draagt een grote verantwoordelijkheid. Hij moet de koper inlichten over zijn rechten en de gevolgen die de notariële akte met zich meebrengt. Hij moet de koper ook op de hoogte brengen van de nietigheidsgronden. Wanneer er een overeenkomst tot stand komt en er een notariële akte volgt waarbij artikel 7 of 12 van de Woningbouwwet zijn geschonden, is de notaris ook aansprakelijk, gezien hij dit dient na te gaan.
Heeft u een geschil met uw aannemer of opdrachtgever?
Neem dan gerust contact op met de advocaten van Wanted Law! Wanted Law heeft heel wat ervaring in het oplossen van bouwzaken. De advocaten van Wanted Law kunnen u misschien al telefonisch geruststellen. Via de webshop kan u gemakkelijk een consultatie boeken. U kan ook gaan voor de Wanted Speeddate, wanneer u een eerder beperkte vraag heeft.
Alles over de Woningbouwwet of Wet Breyne
Kom ook alles te weten over
Wat vinden onze cliënten van Wanted Law?
Nog niet overtuigd van Wanted Law? Lees dan de recensies van onze cliënten.