Een waarborg van de aannemer geeft u als bouwheer financiële zekerheid als de werken mislopen. Maar niet elke aannemer moet zo'n waarborg stellen. Of het verplicht is, hangt af van uw project: valt het onder de Wet Breyne of niet? Hieronder leest u wanneer de wet een waarborg oplegt en hoe u zich daarbuiten kunt beschermen.
Verplicht onder de Wet Breyne
De Woningbouwwet, beter bekend als de Wet Breyne (wet van 9 juli 1971), beschermt wie een woning laat bouwen of op plan koopt en al betaalt voordat de woning af is. Of uw project onder die wet valt, leest u in Alles over de Woningbouwwet of Wet Breyne
Valt uw project eronder, dan moet de aannemer of verkoper een zekerheid stellen (art. 12 Woningbouwwet). Welke zekerheid, hangt af van de vraag of de aannemer erkend is.
Bij een niet-erkende aannemer: een ruimere waarborg
Is de aannemer niet erkend, dan moet hij een veel zwaardere waarborg stellen. Die dekt:
- ofwel de voltooiing van de woning;
- ofwel de terugbetaling van wat u al betaalde, als de overeenkomst ontbonden wordt omdat de woning niet afgewerkt raakt.
Omdat die waarborg de volledige afwerking of terugbetaling moet dekken, spreekt men vaak van een waarborg van 100%. Zie De waarborg van de niet-erkende aannemer die mijn woning bouwt in het kader van de Woningbouwwet
Wanneer wordt de borgsom vrijgegeven?
Onder de Wet Breyne wordt de borgsom van de erkende aannemer in twee helften vrijgegeven:
- de eerste helft bij de voorlopige oplevering;
- de tweede helft bij de definitieve oplevering.
Tussen beide opleveringen ligt minstens een jaar. Hoe de oplevering verloopt, leest u in De oplevering van de bouwwerken
Komt er een nieuwe regeling?
Het Hof van Justitie van de Europese Unie oordeelde op 26 februari 2026 dat het grote verschil tussen de waarborg van erkende en niet-erkende aannemers strijdig is met de Europese Dienstenrichtlijn. België moet de regeling dus aanpassen. Tot er een nieuwe wet is, blijft de bestaande regeling gelden. Ook het nieuwe Boek 7 BW over bijzondere contracten, dat op 01/09/2027 in werking treedt, laat de Woningbouwwet bestaan.
Geen wettelijke plicht buiten de Wet Breyne
Valt uw project niet onder de Wet Breyne, dan is er geen algemene wettelijke verplichting voor de aannemer om een waarborg te stellen. Denk aan een verbouwing waarbij u pas betaalt na uitvoering, of aan een contract tussen twee bedrijven.
Dat betekent niet dat een waarborg dan onmogelijk is. U kunt ze contractueel afspreken. In de praktijk gebeurt dat vaak op twee manieren:
- een inhouding: u houdt een percentage van de aannemingsprijs in tot na de oplevering;
- een bankgarantie: de aannemer laat zijn bank garant staan voor een bepaald bedrag.
Leg in het contract duidelijk vast hoeveel u inhoudt of welk bedrag de garantie dekt, wanneer u ze kunt inroepen en wanneer ze vrijgegeven wordt. Doet u dat niet, dan kunt u er later moeilijk een beroep op doen. Waar u nog op moet letten voor u tekent, leest u in De aannemingsovereenkomst
Kort samengevat: vraag en antwoord
Moet mijn aannemer altijd een waarborg stellen? Nee. Alleen als uw project onder de Wet Breyne valt. Daarbuiten is een waarborg een vrije afspraak in het contract.
Hoeveel bedraagt de waarborg onder de Wet Breyne? Bij een erkende aannemer een borgsom van 5% van de prijs. Bij een niet-erkende aannemer een waarborg die de volledige voltooiing of terugbetaling dekt.
Veelgestelde vragen
Kan ik een waarborg vragen als de Wet Breyne niet van toepassing is?
Ja. U kunt in het contract een inhouding op de prijs of een bankgarantie afspreken. Leg duidelijk vast wanneer u ze kunt inroepen en wanneer ze vrijkomt.
Wanneer wordt de borgsom onder de Wet Breyne vrijgegeven?
De helft bij de voorlopige oplevering, de andere helft bij de definitieve oplevering.
Hoe weet ik of de borgsom echt gestort is?
De aannemer moet u binnen dertig dagen na de ondertekening het bewijs van neerlegging bij de Deposito- en Consignatiekas bezorgen. Vraag dat bewijs altijd op.
Verandert de waarborg door het arrest van het Hof van Justitie?
Het arrest verplicht België de regeling aan te passen. Tot er een nieuwe wet is, blijft de huidige regeling gelden.
Heeft u een geschil met uw aannemer of opdrachtgever?
Neem dan gerust contact op met de advocaten van Wanted Law! Wanted Law heeft heel wat ervaring in het oplossen van bouwzaken. De advocaten van Wanted Law kunnen u misschien al telefonisch geruststellen. Via de webshop kan u gemakkelijk een consultatie boeken. U kan ook gaan voor de Wanted Speeddate, wanneer u een eerder beperkte vraag heeft.
Kom ook alles te weten over
Wat vinden onze cliënten van Wanted Law?
Nog niet overtuigd van Wanted Law? Lees dan de recensies van onze cliënten.