Wet Breyne: zo beschermt de Woningbouwwet u als u op plan koopt of laat bouwen

De Wet Breyne beschermt u als u een woning laat bouwen of op plan koopt, en betaalt voordat ze klaar is. Wie vooraf betaalt, loopt immers een risico: wat als de aannemer of promotor failliet gaat, of de werken nooit afwerkt? In dit overzicht leest u wanneer de wet geldt, welke waarborgen u krijgt en wat er gebeurt als ze niet wordt nageleefd.

Wat is de Wet Breyne?

De officiële naam is de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen. In de praktijk spreekt men van de Woningbouwwet of de Wet Breyne.

De wet is van dwingend recht. Dat betekent dat de aannemer of verkoper er in het contract niet van mag afwijken in uw nadeel. Ook als u iets anders tekent, blijven de beschermende regels gelden.

Wanneer is de wet van toepassing?

De Wet Breyne geldt als aan twee voorwaarden is voldaan:

• een professionele partij (aannemer, verkoper of promotor) verbindt zich ertoe een woning of appartement te bouwen, te laten bouwen of te leveren;
• u moet vóór de voltooiing van de woning één of meer betalingen doen.

Ook de verbouwing of uitbreiding van een woning kan onder de wet vallen, als de totale prijs van de werken hoger ligt dan een minimumbedrag dat de Koning bepaalt.

Buiten de wet vallen bijvoorbeeld:

• de gewone verkoop van een woning die al volledig afgewerkt is;
• een contract waarbij u pas betaalt na de voltooiing.

Twijfelt u of uw project eronder valt? Laat het dan concreet nakijken voor u tekent. Waar u in een gewone aannemingsovereenkomst op moet letten, leest u in De aannemingsovereenkomst.

De belangrijkste beschermingsmaatregelen

De wet bouwt verschillende vangnetten in:

• Verplichte vermeldingen in het contract, zoals de eigenaar van de grond, de bouwvergunning, nauwkeurige plannen en bestekken, de totale prijs, de betalingswijze, de aanvangsdatum en de uitvoeringstermijn.
• Beperkt voorschot: bij de ondertekening mag ten hoogste 5 % van de totale prijs worden gevraagd. Verdere betalingen mogen alleen volgen naargelang de werken effectief vorderen. Zie Wanneer moet ik mijn aannemer betalen voor mijn woning gebouwd in het kader van de Woningbouwwet (Wet Breyne)?
• Verplichte waarborg: een erkende aannemer stelt een borgsom van 5 % van de prijs. Een niet-erkende aannemer moet de voltooiing van de werken of de terugbetaling van uw stortingen waarborgen. Lees meer in De borgsom van de erkende aannemer en De waarborg van de niet-erkende aannemer.
• Twee opleveringen: een voorlopige en een definitieve oplevering, met minstens een jaar ertussen. Zie Hoe verloopt de oplevering van mijn woning gebouwd in het kader van de Woningbouwwet (Wet Breyne)
• Tienjarige aansprakelijkheid: de aannemer of verkoper blijft aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stabiliteit van het gebouw bedreigen. Zie De tienjarige aansprakelijkheid.

Het Hof van Justitie van de Europese Unie oordeelde op 26 februari 2026 dat het grote verschil tussen de waarborg van erkende en niet-erkende aannemers strijdig is met de Europese Dienstenrichtlijn. België moet de regeling dus aanpassen. Tot er een nieuwe wet is, blijft de bestaande regeling gelden.

Ook bouwpromotoren vallen onder de wet

Koopt u een woning of appartement op plan bij een bouwpromotor, dan geldt de wet evengoed. De promotor moet de betalingsregels respecteren en een waarborg stellen. Is hij erkend als aannemer, dan gaat het om een borgsom van 5 %. Is hij niet erkend, dan moet hij de voltooiing of de terugbetaling waarborgen. Wie als promotor geldt, leest u in Wat is een bouwpromotor?

Wat als de wet niet wordt nageleefd?

De wet voorziet in burgerrechtelijke en strafrechtelijke sancties:

• Een beding dat bepaalde regels schendt, bijvoorbeeld over de betalingen, wordt voor niet geschreven gehouden. De rest van het contract blijft gelden.
• Ontbreken verplichte vermeldingen of de waarborg, dan kunt u als koper of opdrachtgever de nietigheid inroepen. Alleen u kunt dat, niet de aannemer.
• U moet dat tijdig doen: vóór het verlijden van de notariële akte, of bij een aannemingscontract vóór de voorlopige oplevering.
• Wie in strijd met de wet betalingen eist, kan bovendien strafrechtelijk worden vervolgd.

Alle details leest u in Wat zijn de sancties wanneer mijn aannemer de Woningbouwwet (Wet Breyne) overtreedt?

Verandert er iets met Boek 7 BW?

Het nieuwe Boek 7 BW over bijzondere contracten (wet van 22/07/2026, BS 23/09/2026) treedt in werking op 01/09/2027 en geldt dan voor nieuwe contracten, waaronder aanneming en koop. Het laat de Woningbouwwet bestaan. De bijzondere bescherming van de Wet Breyne blijft dus gelden.

Kort samengevat: vraag en antwoord

Wanneer geldt de Wet Breyne? Als een professionele partij zich verbindt een woning te bouwen, te laten bouwen of te leveren, en u vóór de voltooiing al moet betalen.

Wat is de belangrijkste bescherming? Een beperkt voorschot van ten hoogste 5 %, betalingen volgens de vordering van de werken, een verplichte waarborg en twee opleveringen met minstens een jaar ertussen.

Veelgestelde vragen

Valt elke bouwovereenkomst onder de Wet Breyne?
Nee. Alleen overeenkomsten waarbij een professionele partij zich verbindt een woning te bouwen of te leveren, en u vóór de voltooiing moet betalen.

Wat als mijn aannemer geen waarborg heeft gesteld?
Dan kunt u als koper of opdrachtgever de nietigheid van het contract of van het strijdige beding inroepen, op voorwaarde dat u dat tijdig doet.

Gelden dezelfde regels voor een bouwpromotor?
Ja. Ook een promotor die verkoopt op plan moet de betalingsregels volgen en een waarborg stellen.

Hoeveel mag de aannemer vragen bij de ondertekening?
Ten hoogste 5 % van de totale prijs. Verdere betalingen mogen alleen volgen naargelang de werken vorderen.