Vaste prijs, eenheidsprijzen of regie: welke aannemingsprijs beschermt uw budget?

De aannemingsprijs bepaalt hoeveel financieel risico u neemt bij een bouw- of verbouwproject. Spreekt u een vaste prijs af, eenheidsprijzen of werken in regie? Elke keuze heeft andere gevolgen voor uw budget en voor discussies achteraf. Hieronder leest u de verschillen, zodat u weet wat u tekent.

Waarom de prijsafspraak zo belangrijk is

De prijs is een van de kernpunten van elke aannemingsovereenkomst. De wet legt geen prijssysteem op: u en uw aannemer kiezen zelf. Die keuze bepaalt wie het risico draagt als het werk groter, duurder of moeilijker uitvalt dan gedacht. Wat u nog meer in het contract moet nakijken, leest u in De aannemingsovereenkomst.

In de praktijk komen drie systemen voor:

• de vaste prijs (ook forfaitaire prijs genoemd);
• eenheidsprijzen;
• regie (ook vrije rekening genoemd).

Vaste prijs: zekerheid vooraf

Bij een vaste prijs spreekt u vooraf één totaalbedrag af voor het volledige werk. Dat geeft u de meeste voorspelbaarheid. U weet van bij de start wat het werk zal kosten.

De wet beschermt die afspraak. Bouwt een aannemer een gebouw tegen vaste prijs volgens een plan dat met de eigenaar van de grond is afgesproken, dan kan hij geen hogere prijs vragen omdat lonen of materialen duurder werden. Ook voor wijzigingen of uitbreidingen van het plan kan hij niet zomaar meer aanrekenen. Dat kan alleen als u die wijzigingen schriftelijk hebt toegestaan én als de prijs ervan met u is afgesproken (art. 1793 oud BW). Beide voorwaarden moeten dus vervuld zijn.

Het nadeel: een vaste prijs is minder flexibel. Wilt u tijdens de werken iets veranderen, dan moet u daarover een nieuwe, schriftelijke afspraak maken.

Eenheidsprijzen: betalen per eenheid

Bij eenheidsprijzen spreekt u geen totaalbedrag af, maar een prijs per eenheid werk of materiaal. Denk aan een prijs per vierkante meter tegels, per lopende meter leiding of per uur. De offerte vermeldt meestal geschatte hoeveelheden.

De eindprijs hangt af van de hoeveelheden die de aannemer echt uitvoert. Die worden achteraf opgemeten en afgerekend. Valt het werk groter uit dan geschat, dan betaalt u meer. Valt het kleiner uit, dan betaalt u minder. Controleer dus goed hoe en wanneer er wordt opgemeten.

Regie: betalen wat het werk echt kost

Bij regie of vrije rekening ligt vooraf geen totaalprijs en geen eenheidsprijs vast. U betaalt de werkelijk gemaakte kosten, zoals materiaal en gewerkte uren, plus een vergoeding of marge voor de aannemer.

Regie is flexibel. Het is handig als u vooraf moeilijk kunt inschatten hoeveel werk nodig is, bijvoorbeeld bij renovatie van een oud gebouw. Maar u draagt zelf het grootste kostenrisico. Vraag daarom duidelijke afspraken over uurlonen, marges en de manier waarop de aannemer zijn uren en materialen bewijst, bijvoorbeeld met dagrapporten en facturen.

Gemengde afspraken in de praktijk

Partijen combineren deze systemen soms binnen hetzelfde project. Bijvoorbeeld: een vaste prijs voor de ruwbouw en regie voor de afwerking. Dat is geen aparte wettelijke categorie, maar een praktische combinatie van de drie systemen.

Kiest u voor zo'n combinatie, leg dan per onderdeel van het werk duidelijk vast welk prijssysteem geldt. Zo vermijdt u discussie over de vraag of een post binnen de vaste prijs valt of apart wordt aangerekend.

Welke keuze past bij uw project?

Er is geen systeem dat altijd het beste is. Een korte vergelijking:

• Vaste prijs: veel zekerheid, weinig flexibiliteit. Geschikt als de plannen vastliggen.
• Eenheidsprijzen: transparant per post, maar de eindprijs hangt af van de opmeting.
• Regie: maximaal flexibel, maar het kostenrisico ligt vooral bij u.

Bouwt u een woning onder de Woningbouwwet (Wet Breyne), dan gelden bovendien strengere regels over de prijs en de prijsherziening. Zie Kan de aannemer de prijs van mijn woning gebouwd in het kader van de Woningbouwwet (Wet Breyne) wijzigen?

Welke verplichtingen de aannemer verder heeft, leest u in De verplichtingen van de aannemer. Wanneer u moet betalen, leest u in Wanneer moet ik mijn aannemer betalen?

Nieuwe regels vanaf 1 september 2027

Het nieuwe Boek 7 BW over bijzondere contracten (wet van 22/07/2026, BS 23/09/2026) treedt in werking op 01/09/2027. Het regelt ook de aanneming opnieuw en geldt voor contracten die vanaf die datum worden gesloten. Voor contracten die vóór die datum zijn gesloten, blijft art. 1793 oud BW van toepassing.

Kort samengevat: vraag en antwoord

Welke soorten aannemingsprijs bestaan er? In de praktijk drie: een vaste prijs, eenheidsprijzen en regie (vrije rekening). Partijen kunnen ze ook combineren binnen één project.

Mag een aannemer bij een vaste prijs meerwerk aanrekenen? Alleen als u de wijziging schriftelijk hebt toegestaan en de prijs ervan met u is afgesproken (art. 1793 oud BW).

Veelgestelde vragen

Kan mijn aannemer bij een vaste prijs hogere materiaalprijzen doorrekenen?
Niet op basis van art. 1793 oud BW: hogere lonen of materiaalprijzen zijn geen reden om de vaste prijs te verhogen, tenzij het contract een geldige prijsherzieningsclausule bevat.

Wat is het verschil tussen eenheidsprijzen en regie?
Bij eenheidsprijzen ligt de prijs per eenheid vooraf vast en betaalt u volgens de opgemeten hoeveelheden. Bij regie betaalt u de werkelijke kosten plus een vergoeding voor de aannemer, zonder vooraf vastgelegde eenheidsprijs.

Mag ik prijssystemen combineren binnen één project?
Ja. Leg dan per onderdeel van het werk duidelijk vast welk systeem geldt, zodat er achteraf geen discussie ontstaat.

Is een mondelinge afspraak over meerwerk genoeg bij een vaste prijs?
Voor een gebouw tegen vaste prijs vraagt art. 1793 oud BW een schriftelijke toestemming en een afgesproken prijs. Leg meerwerk dus altijd schriftelijk vast, met de prijs erbij.