Borgsom bij een erkende aannemer (Wet Breyne): zo bent u beschermd

De borgsom bij een erkende aannemer is uw financiële vangnet als u een woning bouwt onder de Wet Breyne. Loopt het mis met de werken, dan staat er geld klaar waarop u een beroep kunt doen. Hoeveel bedraagt die borgsom, wanneer moet ze gestort zijn en wanneer krijgt de aannemer ze terug?

Wat is de borgsom?

De Woningbouwwet, beter bekend als de Wet Breyne (wet van 9 juli 1971), beschermt wie een woning laat bouwen of op plan koopt en al betaalt voor de woning af is. Of uw project onder die wet valt, leest u in Alles over de Woningbouwwet of Wet Breyne

Art. 12 van de Woningbouwwet verplicht de aannemer of verkoper om een zekerheid te stellen voor de koper of bouwheer. Bij een erkende aannemer is dat in de regel een borgsom van 5% van de prijs van het gebouw. Die zekerheid wordt gesteld via een financiële instelling, een verzekeraar of een andere erkende instelling, en komt terecht bij de Deposito- en Consignatiekas. Onder bepaalde voorwaarden zijn ook andere vormen mogelijk, zoals een solidaire of globale borgtocht.

Een voorbeeld: kost het gebouw € 300.000,00, dan bedraagt de borgsom € 15.000,00.

Wanneer moet de borgsom gestort zijn?

De aannemer moet de borgsom kort na het sluiten van de overeenkomst regelen. Hij moet u binnen dertig dagen na de ondertekening het bewijs bezorgen dat de borg bij de Deposito- en Consignatiekas werd neergelegd.

Vraag dat bewijs altijd op, liefst voordat u grote betalingen doet. Krijgt u het niet, dan is dat een duidelijk alarmsignaal.

Wanneer kunt u een beroep doen op de borgsom?

Als koper of bouwheer kunt u de borgsom aanspreken als de aannemer tekortschiet:

• bij vertraging in de uitvoering;
• bij een gedeeltelijke of volledige niet-uitvoering van de werken;
• bij gebrekkige uitvoering van de werken.

U kunt het geld niet zomaar zelf opvragen. Gaat de aannemer niet akkoord, dan heeft u in de regel een rechterlijke beslissing nodig die de vrijgave in uw voordeel toestaat.

Wanneer wordt de borgsom vrijgegeven?

De borgsom wordt in twee helften vrijgegeven, in onderling akkoord:

• de eerste helft bij de voorlopige oplevering;
• de tweede helft bij de definitieve oplevering.

Onder de Wet Breyne ligt er minstens een jaar tussen beide opleveringen. Zo krijgen gebreken de tijd om aan het licht te komen. Hoe de oplevering verloopt, leest u in De oplevering van de bouwwerken

Wat betekent "erkend"?

Een erkende aannemer voldoet aan de voorwaarden van de wet van 20 maart 1991 over de erkenning van aannemers van werken. Voor woningbouw onder de Wet Breyne gaat het om de categorie D, in een klasse die past bij de omvang van uw project. Vraag het bewijs van erkenning op. Controleer ook of de erkenning al bestond toen u het contract sloot.

Werkt u met een niet-erkende aannemer? Dan geldt een andere, zwaardere waarborg. Lees daarover De waarborg van de niet-erkende aannemer die mijn woning bouwt in het kader van de Woningbouwwet

Komt er een nieuwe regeling?

Het Hof van Justitie van de Europese Unie oordeelde op 26 februari 2026 dat het grote verschil tussen de waarborg van erkende en van niet-erkende aannemers strijdig is met de Europese Dienstenrichtlijn. België moet de waarborgregeling dus aanpassen. In afwachting van een wetswijziging blijft de bestaande regeling van kracht. Ook het nieuwe Boek 7 BW, dat op 1 september 2027 in werking treedt, laat de Woningbouwwet bestaan. Waar u verder op moet letten in uw contract, leest u in De aannemingsovereenkomst

Kort samengevat: vraag en antwoord

Hoeveel bedraagt de borgsom bij een erkende aannemer onder de Wet Breyne? In de regel 5% van de prijs van het gebouw, gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas.

Wanneer krijgt de aannemer de borgsom terug? In twee helften: de eerste bij de voorlopige oplevering, de tweede bij de definitieve oplevering.

Veelgestelde vragen

Hoe weet ik of de borgsom echt gestort is?
De aannemer moet u binnen dertig dagen na de ondertekening het bewijs van neerlegging bij de Deposito- en Consignatiekas bezorgen. Vraag dat bewijs op.

Wanneer kan ik aanspraak maken op de borgsom?
Bij vertraging, bij volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering of bij gebrekkige uitvoering van de werken door de aannemer.

Kan ik de borgsom zelf opvragen?
Niet zonder meer. Zonder akkoord van de aannemer heeft u in de regel een rechterlijke beslissing nodig.

Verandert de borgsom door het arrest van het Hof van Justitie?
Het arrest verplicht België de waarborgregeling aan te passen. Tot er een nieuwe wet is, blijft de huidige regeling gelden.