Onrechtmatige bedingen bij vastgoedmakelaarscontracten of vastgoedmakelaar.

Het toepassingsgebied.

De bijzondere regelen die vervat liggen het Koninklijk Besluit zijn van toepassing op de overeenkomsten tot verkoop-, aankoop-, verhuur- en huurbemiddeling gesloten tussen de vastgoedmakelaars en de consumenten. Dit houdt in dat een vastgoedmakelaarscontract tussen een vastgoedmakelaar en een onderneming niet onder het toepassingsgebied van het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 valt. Een onderneming kan zich in haar relatie met een vastgoedmakelaars dus niet beroepen op dit Koninklijk Besluit.

De lijst met verboden bedingen.

Artikel 3 van het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 voorziet in een korte lijst van enkele verboden bedingen. Deze bedingen of voorwaarden mag een vastgoedmakelaar niet opnemen in zijn overeenkomst met de consument:

• De bedingen die verwarring scheppen tussen een mogelijkheid tot opzeg door de consument mits vergoeding en de strafbedingen die de niet-uitvoering van de verbintenissen door deze laatste sanctioneren.

Het onderscheid tussen een strafbeding en een opzegbeding moet duidelijk zijn. Er mag geen verwarring zijn tussen beide soorten bedingen.  Een opzegbeding is een beding dat de consument de mogelijkheid geeft om mits de betaling van een opzegvergoeding de overeenkomst zonder specifieke reden te beëindigen. Dit beding is iets anders dan een strafbeding dat tot doel heeft een schadevergoeding te bepalen indien de consument een wanprestatie begaat. De klassieke wanprestatie die een consument kan begaan in de context van een vastgoedmakelaarscontract is het miskennen van de exclusiviteit. Dit kan enerzijds doordat de consument het onroerend goed zelf verkoopt of verhuurt en anderzijds doordat de consument een andere vastgoedmakelaar aanstelt met de verkoopopdracht of verhuuropdracht in strijd met de bedongen exclusiviteit. 

• Voor de bemiddelingsovereenkomsten van bepaalde duur, de opzegbedingen die voorzien in een opzegtermijn van langer dan één maand vóór het einde van de overeenkomst.

Indien in een bemiddelingsovereenkomst van bepaalde duur wordt voorzien in een langere opzeggingstermijn dan één maand vóór het einde van de overeenkomst dan zal dergelijk beding van rechtswege nietig zijn. 

• Schadebedingen die meer dan 75 % van de commissie en/of ereloon van de vastgoedmakelaar bedragen.

Bovenmatige schadebedingen in het nadeel van de consument die de grens van 75% van de commissie en/of ereloon van de vastgoedmakelaar bedragen zijn niet toegelaten en kunnen aldus door de rechter worden vernietigd. 

• Schadebedingen die niet wederkerig en gelijkwaardig te zijn.

Wederkerigheid: dit is het “voor wat hoort wat” idee. Wanneer een vastgoedmakelaar een schadebeding voorziet in de overeenkomst moet hij ook een gelijkwaardige schadevergoeding voorzien in het voordeel van de consument voor het niet-naleven van de verbintenis om een geschikte koper of verkoper te vinden.

Gelijkwaardigheid: het bedrag dat in het schadebeding in het voordeel van de vastgoedmakelaar wordt voorzien moet aan dezelfde orde zijn als het bedrag die wordt voorzien in het voordeel van de consument.

Wanneer er enkel wordt voorzien in een schadebeding in het voordeel van de vastgoedmakelaar zonder dat er wordt voorzien in een schadebeding in het voordeel van de consument, dan zal de het schadebeding in het voordeel van de vastgoedmakelaar nietig zijn.

De algemene regeling inzake onrechtmatige bedingen in overeenkomsten met consumenten blijft van toepassing!

Opgelet: de algemene regelen inzake onrechtmatige bedingen in overeenkomsten tussen de consument en de onderneming die terug te vinden zijn in Boek 6 van het Wetboek Economisch Recht blijven ook steeds van toepassing bij vastgoedmakelaarscontracten tussen consument en vastgoedmakelaar.

In deze context houdt dit in dat een schadebeding niet enkel wederkerig en gelijkwaardig dient te zijn zoals voorzien in artikel 3, 4° van het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007, maar ook dat een schadebeding niet disproportioneel mag zijn, zoals voorzien in artikel VI. 83, 24° van het Wetboek Economisch Recht.