De precontractuele fase
Kan u schadevergoeding eisen wanneer de onderhandelingen worden afgebroken? In deze fase is er nog geen contract gesloten, waardoor we spreken van de precontractuele fase. De vraag rijst of u hier alles mag doen wat u wil en bijvoorbeeld de onderhandelingen zomaar mag afbreken. Of moet u zich toch aan enkele regels houden?
Een overeenkomst komt niet steeds onmiddellijk tot stand. U zal eerst vaak een tijdje nadenken voordat u een belangrijke of complexe beslissing neemt, bijvoorbeeld het kopen van een huis, een deal sluiten met een bouwpromotor, etc. Om een zo goed mogelijke overeenkomst te bereiken zal u eerst onderhandelen. Hierbij kan u onderhandelen over de prijs, maar het kan ook dat u uw opties ruim wil houden en met meerdere personen aan tafel gaat zitten. In deze fase is er nog geen contract gesloten, waardoor we spreken van de precontractuele fase.
De buitencontractuele aansprakelijkheid in de precontractuele fase
Vanaf het ogenblik dat een partij een aanbod heeft aanvaard, bevinden we ons in de contractuele fase. De precontractuele aansprakelijkheid werd onder het oude recht niet geregeld. Voortaan bepaalt artikel 5.20 BW dat de partijen tijdens de precontractuele onderhandelingen jegens elkaar buitencontractuele aansprakelijkheid kunnen oplopen.
In essentie houdt dit in dat iemand aansprakelijk kan worden gesteld wanneer zij een fout of een nalatigheid (1) begaat die de oorzaak (2) is van de schade (3). Het principe dat partijen vrij zijn om te contracteren met wie ze willen en onder welke voorwaarden en het daaruit voortvloeiende recht om de onderhandelingen te onderbreken moet dan ook worden genuanceerd.
Het stopzetten van de onderhandelingen om eender welke reden (financieel, persoonlijk, extern, etc.) is op zich geen fout, maar kan afhankelijk van de omstandigheden toch tot aansprakelijkheid leiden. Partijen moeten zich nog steeds zorgvuldig gedragen en handelen zoals ieder normaal persoon geplaatst in dezelfde omstandigheden zou doen. Of de onderbreking al dan niet geoorloofd was, zal dan ook afhankelijk zijn van de omstandigheden. Wanneer u eerst het vertrouwen had gewekt bij uw tegenpartij dat u het contract zou sluiten en u de onderhandelingen toch plots onderbreekt of een overeenkomst met iemand anders sluit, valt dit te beschouwen als een fout. Dit zal ook het geval zijn indien een partij al veel (voorbereidende) kosten heeft gemaakt of de onderhandelingen reeds ver gevorderd zijn.
Welke schade is er bij het foutief afbreken van de onderhandelingen?
Wanneer deze fout voor schade heeft gezorgd, rijst de vraag welke schade moet worden vergoed. Men zou de huidige situatie kunnen vergelijken met twee situaties.
Enerzijds is dit de situaties waarin men zich zou bevinden indien de onderhandelingen nooit hadden plaatsgevonden (negatief contractsbelang). Anderzijds kan men ook kijken naar de situatie waarin men zich zou bevinden indien er wél een contract was gesloten (positief contractsbelang).
Art. 5.20 BW bevestigt dat de precontractuele aansprakelijkheid bij het foutief afbreken van de onderhandelingen de vergoeding van het negatief contractsbelang inhoudt. Dit zijn dan de kosten die men anders niet zou hebben gemaakt en nu nutteloos zijn gevonden (bv. verplaatsingskosten, vertaalkosten, etc.) en het verlies dat men heeft geleden doordat men geen contract met iemand anders heeft gesloten. Wanneer het rechtmatig vertrouwen is gewekt dat het contract zonder enige twijfel gesloten zou worden, kan deze aansprakelijkheid de vergoeding van het verlies van de verwachte winst uit het niet gesloten contact inhouden. Dit zal bijvoorbeeld het geval kunnen zijn indien alle onderhandelingen afgesloten werden en er enkel nog getekend diende te worden, maar de tegenpartij plots terugkrabbelt.
Precontractuele afspraken
In de precontractuele fase kunnen partijen ook enkele afspraken maken over de manier waarop de onderhandelingen zullen verlopen of welke voorbereidende stappen er moeten worden genomen. Niet elke afspraak heeft dezelfde draagwijdte en dezelfde gevolgen. In de eerste plaats zijn er intentieverklaringen. Wanneer men enkel verklaart de intentie te hebben te onderhandelen als een normaal zorgvuldig persoon zal dit document geen extra draagwijdte hebben. Men heeft nog geen contract gesloten en men zegt enkel dat men zich zal inspannen om te onderhandelen.
Wanneer deze intentieverklaringen meer concreet worden en bindende afspraken vastleggen, zoals data waarop documenten moeten worden ingediend, de clausule dat men met niemand anders mag onderhandelen … zal de loutere schending van een van deze regels tot een contactuele aansprakelijkheid kunnen leiden.
Een andere soort afspraken zijn voorcontracten. In zulke contracten verbinden partijen zich ertoe om op een later ogenblik het daadwerkelijke contract aan te gaan. Voorbeelden hiervan zijn een optiecontract (waarbij een partij de keuze krijgt of zij het hoofdcontact al dan niet zal sluiten) en een contractbelofte (waarbij beide partijen de keuze krijgen de hoofdovereenkomst al dan niet te sluiten).
Informatieverplichtingen
Het Burgerlijk Wetboek bevat voortaan een algemene informatieverplichting. De partijen dienen elkaar tijdens de precontractuele onderhandelingen de informatie te verstrekken die de wet, de goede trouw en de gebruiken, in het licht van de hoedanigheid van de partijen, hun redelijke verwachtingen en het voorwerp van het contract, hen opleggen te geven.
Afhankelijk van de concrete omstandigheden zullen er meer of minder inlichtingen worden opgelegd. Van een professional zal op dat vlak meer nauwkeurigheid en deskundigheid worden verwacht. Maar ook de partij die de informatie ontvangt heeft een onderzoeksplicht. Wanneer bepaalde zaken onduidelijk zijn moet zij om meer informatie vragen. Indien er niet voldoende informatie werd meegedeeld kan dit tot een schadevergoeding leiden. Wanneer dit er bovendien voor zorgt dat een partij geen geldige toestemming heeft gegeven (bv. doordat er sprake is van geweld, bedrog of dwaling) kan het contract worden vernietigd.