De opdrachtgever heeft het recht de aannemingsovereenkomst te verbreken.
Voor wat aannemingsovereenkomst betreft, laat de Wet toe dat de opdrachtgever eenzijdig de overeenkomst beëindigt. Het gaat om een opzeggingsrecht of een verbrekingsrecht (artikel 1794 BW). Wanneer de opdrachtgever gebruik heeft gemaakt van zijn beëindigingsrecht, dan kan hij niet meer op zijn beslissing terugkomen, tenzij de aannemer akkoord gaat met de verderzetting van de aanneming.
Eens de bouwheer beslist heeft om de aangenomen werken te stoppen, is de aannemer ook verplicht de uitvoering te stoppen. Als hij toch nog zou verderwerken, heeft hij geen recht op vergoeding van zijn prestaties.
Het verbrekingsrecht van de bouwheer is niet gratis! De bouwheer of opdrachtgever zal zijn aannemer schadeloos moeten stellen. De bouwheer zal verplicht zijn om een schadevergoeding te betalen aan de aannemer.
Wat dient u als opdrachtgever te betalen als schadevergoeding?
Wanneer u als opdrachtgever gebruikt maakt van uw verbrekingsrecht, moet u uw aannemer vergoeden voor al zijn uitgaven, arbeid en alles wat de aannemer had kunnen winnen bij de aanneming. Ook wanneer de opdracht niet eenzijdig beëindigd is maar wel eenzijdig verminderd is, zal de aannemer recht hebben op een vergoeding voor het gedeelte dat hij niet meer mag uitvoeren. Eventuele morele schade daarentegen die de aannemer lijdt als gevolg van deze verbreking zal in de regel geen aanleiding geven tot een schadevergoeding. Hierop bestaan wel een aantal uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer een morele schadevergoeding in de aannemingsovereenkomst zou zijn bedongen of wanneer de opdrachtgever ook nog een buitencontractuele fout zou hebben begaan.
Het is in de eerste plaats aan de aannemer om zijn schadevergoeding te begroten. Hij dient ook principieel de bewijzen van zijn schade te leveren, hetgeen niet altijd gemakkelijk is. Vaak maakt men echter gebruik van clausules in de overeenkomst die de schade en de gederfde winst uitdrukken in een percentage van de aannemingsprijs van de nog uit te voeren werken. Dergelijke clausules zijn opzegbedingen die principieel rechtsgeldig zijn. In de praktijk ziet men forfaitaire vergoeding van 10 % van de prijs van de resterende werken of 20 % wanneer het gaat om afwerkingswerken zoals het plaatsen van een keuken. Voor aannemingsovereenkomst buiten de bouw, bijvoorbeeld in dienstenovereenkomsten ligt het percentage meestal hoger, bijvoorbeeld zelfs tot 50 %.
Indien de aannemer er niet in slaagt om het bedrag te berekenen waar hij recht op heeft en de vergoeding niet vooraf bepaald is in de overeenkomst, zal de aannemer aan de rechter een billijke schadevergoeding voor het niet-uitgevoerde gedeelte van de werken moeten vragen.
Wanneer de bouwheer de schadevergoeding weigert te betalen, zal volgens het algemeen verbintenissenrecht de aannemer zijn retentierecht kunnen uitoefenen en bijgevolg de afgifte van het reeds door hem gepresteerde werk kunnen weigeren.
De schadvergoeding voor alle uitgaven en arbeid (damnum emergens)
Deze vergoeding is de uitbetaling van de arbeid en de gemaakte kosten tot aan de beëindiging van de aannemeringsovereenkomst. Het gaat om de vergoeding voor de materialen en de geleverde prestaties (loonkosten). Om de schadevergoeding voor alle uitgaven en arbeid te bepalen, kan gekeken worden naar de overeenkomst tussen de bouwheer en de aannemer. Ook de aankoop van materialen die de aannemer voor het project voorzag en die hij niet voor een ander project kan gebruiken, zal de bouwheer moeten vergoeden.
De schadevergoeding voor de gederfde winst (lucrum cessans)
Daarnaast zal de vergoeding voor de winst die de aannemer had kunnen behalen, maar die hij nu misloopt door de beëindiging van de overeenkomst, moeten berekend worden door rekening te houden met alle relevante feiten en omstandigheden. Belangrijk is dat geen rekening mag worden gehouden met de mogelijkheid van de aannemer om tijdens de vrijgekomen tijd een nieuwe aannemingsovereenkomst met een derde af te sluiten. Omdat de begroting van de winstderving in de praktijk zeer moeilijk is, zal men in de regel werken met forfaitaire percentages, bijvoorbeeld 5 tot 10 % van de aannemingsprijs van het niet uitgevoerd gedeelte.
Opgepast voor opdrachtgevers die consumenten zijn!
Consumenten genieten van een bijzondere bescherming. Aannemers moeten consumenten grondig informeren over de gevolgen van de uitoefening van hun verbrekingsrecht, wanneer de verbrekingsvergoeding contractueel werd vastgelegd. Als u als aannemer niet kan aantonen dat u uw opdrachtegever-consument correct hebt geïnformeerd over het bedrag van de schadevergoeding bij de uitoefenen van het opzeggingsrecht, dan kan de rechter oordelen dat de contractueel bepaalde opzegging niet geldig is t.o.v. de opdrachtgevende consument!