Wanneer ben ik eigenaar van mijn woning gebouw in het kader van de Woningbouwwet (Wet Breyne).

Overgang van de rechten op de bestaande goederen.

Artikel 4 van de Woningbouwwet bepaalt:

“Door de overeenkomst gaan de rechten van de verkoper op de grond en op de bestaande opstallen, met betrekking tot het te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, dadelijk op de koper over.”

Vanaf het sluiten van de overeenkomst gaan de rechten van de verkoper over naar de koper. Deze bepaling is van dwingend recht. U kan hier dus niet van afwijken. Het is dus niet mogelijk voor de verkoper om een eigendomsvoorbehoud te bedingen tot de koper bijvoorbeeld heeft betaald. Artikel 13 Woningbouwwet bepaalt dat indien u toch een eigendomsvoorbehoud bedingt, deze bepaling niet geldig is.

Deze regeling zorgt ervoor dat de partijen zo snel mogelijk de notariële akte zullen laten verlijden. Voor de koper zorgt dit ervoor dat zijn rechten tegenstelbaar worden aan derden. Daarnaast kan de verkoper pas vanaf het verlijden van de notariële akte een betaling eisen naast het voorschot van 5%. Wat als er sprake is van een opschortende voorwaarde? Wanneer u een overeenkomst aangaat met een opschortende voorwaarde, is er slechts sprake van een overgang als de voorwaarde vervuld is.

Overgang van de rechten op de toekomstige goederen.

Artikel 5, eerste lid Woningbouwwet bepaalt: “De overgang van de eigendom van te bouwen opstallen geschiedt naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt.”

De eigendom van toekomstige goederen gaat over op de koper of opdrachtgever vanaf het ogenblik dat de bouwstoffen in de grond of in het gebouw geplaatst en verwerkt zijn. Er is hierbij geen onderscheid tussen overeenkomsten van verkoop en aanneming. Het eigendomsvoorbehoud is hier ook niet mogelijk. Daarnaast is het eigendomsrecht van de koper hier ook tegenwerpelijk aan derden.

Overgang van het risico.

Artikel 5, tweede lid Woningbouwwet bepaalt: “Zowel in geval van een verkoop als van een aannemingscontract kan echter het risico naar de bepalingen van de artikelen 1788 en 1789 van het Burgerlijk Wetboek, niet overgaan vóór de voorlopige oplevering van de werken, of indien het een appartement betreft, vóór de voorlopige oplevering van de gedeelten voor privatief gebruik.”

Bij een aanneming of verkoop speelt er een risico tijdens de overgang. Het kan namelijk zijn dat er sprake is van vernietiging of beschadiging van de werken. Volgens de Woningbouwwet is er geen risico van vernietiging of beschadiging voor de koper of opdrachtgever vóór de voorlopige oplevering van de werken. Wanneer het gaat om een appartement, zal het risico niet kunnen overgaan vóór de oplevering van de privatieve delen. Deze regeling is verschillend van de regeling in het gemeen recht. In het gemeen recht is het zo dat het risico van de overgang tegelijk met de eigendomsoverdracht overgaat. Dit is dus op het moment van het sluiten van de overeenkomst.
Ook de regeling omtrent het risico van de overgang in de Woningbouwwet is van dwingend recht. Dus hier mag u niet van afwijken. Indien u hier toch van afwijkt zal uw beding niet geldig zijn. Wat u wel mag bedingen is het omgekeerde. De Woningbouwwet zorgt voor de bescherming van de koper of opdrachtgever. Dus indien u een beding in het voordeel van de koper of opdrachtgever aangaat, is dit wel mogelijk. Bijvoorbeeld wanneer u bedingt dat het risico pas op een later tijdstip overgaat naar de koper.