Betalen onder de Wet Breyne: wanneer en hoeveel mag uw aannemer vragen?

Het betalingsschema van de Wet Breyne koppelt elke betaling aan de werkelijke vordering van de werken. Zo betaalt u nooit meer dan wat er al staat. Dat beschermt u als uw aannemer of promotor failliet gaat. Hieronder leest u wanneer u moet betalen, hoeveel voorschot mag en wat er gebeurt bij de notaris.

Alles staat in één artikel

Alle betalingsregels voor een Wet Breyne-woning staan in art. 10 van de Woningbouwwet. Wie die regels overtreedt, riskeert strafsancties op grond van art. 14 van dezelfde wet. Meer daarover leest u in Wat zijn de sancties wanneer mijn aannemer de Woningbouwwet (Wet Breyne) overtreedt?

Vóór de ondertekening: niets betalen

Voordat het contract gesloten is, mag de verkoper of aannemer geen enkele betaling eisen of aanvaarden. Dat geldt ook voor cheques, wissels of andere waarborgen. Vraagt men u om "alvast iets te storten om de woning te reserveren", dan is dat niet toegelaten.

Bij de ondertekening: maximaal 5% voorschot

Bij het sluiten van het contract mag een voorschot of handgeld gevraagd worden. Dat mag nooit meer bedragen dan 5% van de totale prijs. Voor een woning van € 300.000,00 is dat dus maximaal € 15.000,00.

Bij de authentieke akte

Bij een koop verlijdt de notaris later de authentieke akte. Op dat moment mag de verkoper vragen:

• de prijs van de grond;
• de prijs van de werken die al uitgevoerd zijn.

Voor de uitgevoerde werken moet een architect een attest afleveren. Daarin bevestigt hij dat de werken uitgevoerd zijn en wat ze waard zijn.

Na de akte: betalen in schijven

Daarna betaalt u in schijven, telkens volgens de vordering van de werken. U betaalt nooit meer dan de waarde van wat al gebouwd is. Zo blijft het risico bij een faillissement van de aannemer beperkt.

Zonder authentieke akte

Bij een aannemingscontract zonder authentieke akte, bijvoorbeeld als u zelf de grond al bezit en een aannemer laat bouwen, kan de aannemer betaling voor de uitgevoerde werken vragen vanaf de ondertekening van het contract. Ook dan geldt: u betaalt alleen voor wat al uitgevoerd is.

Het betalingsschema en de voltooiingswaarborg

Het betalingsschema van art. 10 is niet de enige bescherming. Daarnaast moet de aannemer een voltooiingswaarborg stellen (art. 12 en volgende Woningbouwwet). Een erkende aannemer stelt een borgsom van 5%. Voor een niet-erkende aannemer gold tot nu toe een veel zwaardere waarborg, tot 100%. Zie De borgsom van de erkende aannemer die mijn woning bouwt in het kader van de Woningbouwwet (Wet Breyne) en De waarborg van de niet-erkende aannemer die mijn woning bouwt in het kader van de Woningbouwwet.

Het Hof van Justitie van de Europese Unie oordeelde op 26 februari 2026 (zaak C-824/24) dat dit onderscheid tussen erkende en niet-erkende, vaak buitenlandse, aannemers in strijd is met de Europese Dienstenrichtlijn. Het Hof stelde daarbij uitdrukkelijk dat kopers al voldoende beschermd zijn door de geleidelijke eigendomsoverdracht en het gespreide betalingsschema van art. 10. Het betalingsschema zelf staat dus niet ter discussie. België moet wel de waarborgregeling aanpassen. Bij het schrijven van dit artikel was die aanpassing nog niet teruggevonden.

Meer over de prijs zelf leest u in Kan de aannemer de prijs van mijn woning, gebouwd in het kader van de Woningbouwwet (Wet Breyne), wijzigen?

Kort samengevat: vraag en antwoord

Hoeveel voorschot mag een aannemer onder de Wet Breyne vragen? Maximaal 5% van de totale prijs, en pas bij de ondertekening van het contract. Vooraf betalen is verboden (art. 10 Woningbouwwet).

Wanneer betaal ik de rest van de prijs? Bij de authentieke akte de grond en de al uitgevoerde werken, op basis van een attest van de architect. Daarna in schijven, volgens de vordering van de werken.

Veelgestelde vragen

Mag ik meer betalen dan de waarde van de uitgevoerde werken?
Nee. Elke betaling is beperkt tot de waarde van wat al uitgevoerd is. Zo blijft uw risico bij een faillissement beperkt.

Mag een verkoper een reservatievergoeding vragen vóór het contract?
Nee. Vóór het sluiten van het contract mag geen enkele betaling gevraagd of aanvaard worden, ook niet via een cheque of waarborg.

Wat riskeert een aannemer die deze regels schendt?
Strafsancties op grond van art. 14 van de Wet Breyne, naast burgerrechtelijke gevolgen.

Verandert het arrest van het Hof van Justitie iets aan mijn betalingen?
Nee. Het arrest gaat over de voltooiingswaarborg voor niet-erkende aannemers. Het betalingsschema van art. 10 blijft volledig gelden.