De vorm- en geldigheidsvereisten van overeenkomsten die vallen onder de Woningbouwwet.
De overeenkomsten die onder de Wet Breyne vallen, moeten aan een aantal vorm- en geldigheidsvoorwaarden beantwoorden opdat ze geldig zijn.
Het zorgen voor een geldige overeenkomst is in de eerste plaats een verplichting van de aannemer of verkoper.
Vooreerst dient het contract schriftelijk aangegaan te zijn. De overeenkomst kan dan wel consensueel tot stand komen, maar om enige bewijswaarde te hebben, zal er minstens een onderhands geschrift aanwezig moeten zijn.
Daarnaast moet het schriftelijk contract ook een aantal verplichte vermeldingen bevatten (artikel 7 WW). Wanneer de overeenkomst niet alle wettelijk voorgeschreven verplichtingen bevat, zal het geschrift vernietigd kunnen worden.
A. Verplichte vermeldingen en bijlagen.
1. De identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen (artikel 7
Ten eerste moet de identiteit van de eigenaar van de grond en de bestaande opstallen in de overeenkomst worden vermeld. Wanneer de identiteit van de verkoper niet vermeld wordt, of als de verkoper die in de overeenkomst vermeld staat niet de werkelijke eigenaar is, kan de overeenkomst nietig verklaard worden.
2. De datum van de uitgifte van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning.
De datum van de uitgifte van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning moeten ook vermeld worden. Thans is dit de omgevingsvergunning. De overeenkomst kan zijn aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Deze voorwaarde moet dan wel uitdrukkelijk in de overeenkomst zijn opgenomen en de aanvrager dient de medecontractant binnen een maand na de ontvangst van de vergunning in het bezit te stellen van een afschrift van deze vergunning. Voor bepaalde handelingen is een verkavelingsvergunning vereist. Deze vergunning kan nooit het voorwerp van een opschortende voorwaarde zijn.
3. De al dan niet aanwezigheid van een opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering.
Daarnaast moet de overeenkomst ook vermelden of de verkoper/opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering voor een minimaal vastgesteld bedrag aan te bepalen voorwaarden. Deze voorwaarde kan nooit langer dan drie maanden gelden, te rekenen vanaf de datum van afsluiting van de overeenkomst.
Deze te bepalen voorwaarden hebben betrekking op de rentevoet, de terugbetalingstermijn, enz. Wanneer de koper onvoldoende inspanningen levert om de voorwaarde tot het bekomen van financiering te verwezenlijken, of op voorhand weet dat deze voorwaarde niet verwezenlijkt kan worden, zal hij tot een schadevergoeding veroordeeld kunnen worden, wegens bedrog of wegens contractbreuk.
4. Omschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke gedeelten.
Ten vierde moet de overeenkomst ook een nauwkeurige beschrijving inhouden van de privatieve en gemeenschappelijke gedeelten die het voorwerp van de overeenkomst uitmaken. Er moeten nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de werken worden opgenomen in bijlage van de overeenkomst.
Ook moet de wijze waarop en de materialen waarmee de werken worden uitgevoerd uitdrukkelijk vermeld worden, en of hier eventueel van kan afgeweken worden, en onder welke voorwaarden. Deze bijlagen dienen ondertekend te zijn door een architect.
Wanneer het voorwerp van de overeenkomst een appartement betreft, dient ook een afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte en van het reglement van mede-eigendom toegevoegd te worden aan de overeenkomst. De afwezigheid van deze bijlage in de authentieke akte kan gedekt worden door een verklaring van de notaris in deze akte dat deze documenten in het bezit zijn van beide partijen. Belangrijk is dat de voorgelegde plannen voldoende nauwkeurig zijn. De stukken zullen minstens 15 dagen voor de ondertekening van de overeenkomst overhandigd moeten worden aan de klant.
5. De totale prijs, en de wijze van betaling, en eventuele prijsherziening.
Verder moet de overeenkomst ook de totale prijs van het huis of van het appartement of, wanneer dit toepasselijk is, de totale prijs van de verbouwing of de uitbreiding alsmede de wijze van betaling bevatten. Wanneer de prijs kan worden herzien, moet dit evenzeer vermeld worden. Enkel de prijs van de bouwwerken zal voor herziening vatbaar zijn, niet de prijs van de grond. De prijs die vermeld wordt, moet alle werken omvatten die het goed in een staat van normale bewoonbaarheid brengen. Ook moeten sommige bepalingen uit het Wetboek van economisch recht indachtig gehouden worden, inzake de prijsbepaling. Zo zal de verkoper/aannemer de consument op begrijpelijke wijze dienen te informeren over de kosten ten laste van de consument.
6. De gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting.
Vervolgens zal de overeenkomst ook het bestaan van gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting moeten vermelden. De toepasselijke basisvoorwaarden zullen in bijlage toegevoegd moeten worden. Deze vereiste is toegevoegd om te voorkomen dat de verkoper de klant fictieve premies voorspiegelt. Ze geldt enkel voor gewestelijke tegemoetkomingen, en niet voor tegemoetkomingen van andere instellingen, zoals de provincie of de gemeente. De verkoper/aannemer zal niet zelf de slagingskansen en berekening van de premie moeten maken voor de klant.
7. De aanvangsdatum van de werken en de uitvoeringstermijn, evenals de schadevergoeding wegens vertraging.
De overeenkomst moet ook de aanvangsdatum van de werken, de uitvoeringsdatum of leveringstermijn en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering of levering vermelden. Deze vergoedingen zullen minstens moeten overeenstemmen met een normale huurprijs van het afgewerkte goed waarop de overeenkomst betrekking heeft. De aanvangsdatum die vermeld wordt in de overeenkomst moet met objectieve maatstaven bepaald kunnen worden. Deze aanvangsdatum hoeft niet precies worden vastgesteld. Een aanvangsdatum bij benadering volstaat.
8. De wijze waarop de oplevering zal geschieden.
De overeenkomst moet ook de wijze bepalen waarop de oplevering zal geschieden. Hoe de oplevering dient te gebeuren, wordt bepaald door artikel 2 § 1 KB.
9. De erkenning van partijen dat zij sedert 15 dagen kennis hebben van de in artikel 7 vermelde gegevens en stukken.
Deze formaliteit beoogt de sluiting van de overeenkomst ten vroegste twee weken na de voorbesprekingen. De overeenkomst dient de erkenning te vermelden dat de partijen reeds vijftien dagen kennis hebben van de gegevens en bijlagen aanwezig bij de overeenkomst.
10. De vermelding in een afzonderlijk lid, in andere en vette lettertekens, dat de koper of opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of beding in te roepen.
De overeenkomst moet verder vermelden dat de koper of opdrachtgever het recht heeft om de nietigheid van de overeenkomst of van een met de wet strijdig beding in te roepen bij de niet-nakoming van de bepalingen van of krachtens de Woningbouwwet, waarvan de tekst integraal in de overeenkomst moet worden opgenomen.
Deze vermelding moet gebeuren in een afzonderlijk lid, en in andere en vette lettertekens. De nietigheid is een burgerrechtelijke sanctie. De niet-nakoming van één van deze geldigheidsvereisten kan niet het voorwerp van een misdrijf uitmaken. Niet enkel de definitieve overeenkomsten, maar ook de voorovereenkomsten zijn aan deze vereisten onderworpen. De notaris heeft een zeer strenge controlverplichting en kan ambtshalve het verlijden van de verkoopakte weigeren, indien hij meent dat niet alle verplichtingen nagekomen zijn.
B. Verboden vermeldingen.
Verbod van beding van wederinkoop.
De overeenkomst die aan de Wet Breyne onderworpen is, mag nooit een beding van wederinkoop bevatten. Dit is een beding waarbij de verkoper zich het recht voorbehoudt om de verkochte zaak terug te nemen, tegen teruggave van de oorspronkelijke verkoopprijs en de teruggave van de kosten van de koop. Dergelijk beding wordt voor niet geschreven gehouden in overeenkomsten die onder deze wet vallen.
Dit verbod heeft als doel te beletten dat de verkoper de koper onder druk zou zetten om af te zien van het uiten van klachten over gebreken.