Wanneer is de Woningbouwwet of Wet Breyne van toepassing?
Opdat een aannemingsovereenkomst of koopovereenkomst onder het toepassingsgebied van de Woningbouwwet of Wet Breyne valt, moeten er een aantal wettelijke toepassingsvoorwaarden vervuld zijn. Zodra deze wettelijke toepassingsvoorwaarden vervuld zijn, is de Woningbouwwet van toepassing, behoudens de uitzonderingen.
Naast de dwingende regels die de Woningbouwwet voorziet, zijn automatisch ook de algemene bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake koop of aanneming van toepassing.
Maar...er is ook een lijst van uitzonderingen van gevallen waarin de Woningbouwwet niet van toepassing is. Dus zelfs wanneer de wettelijke toepassingsvoorwaarden vervuld zijn, kan het toch zijn dat de overeenkomst ontsnapt aan de Woningbouwwet, wanneer ze valt onder één van de uitzonderingen.
Niets belet partijen om zich vrijwillig te onderwerpen aan de Woningbouwwet.
In beginsel is volgens artikel 1 de Woningbouwwet of Wet Breyne van toepassing op “iedere overeenkomst tot eigendomsoverdracht van een te bouwen of in aanbouw zijnd huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing ervan een of meer stortingen te doen”.
Deze wet is ook van toepassing op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang waarbij de verbintenis wordt aangegaan een huis of appartement, bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting, te verbouwen of uit te breiden waarbij de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken hoger is dan het minimumbedrag waarvan de berekeningsmodaliteiten zullen bepaald worden door de Koning en de koper of opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van deze werken één of meer stortingen te doen.”
Uit deze wettelijke definitie halen we de volgende cumulatieve toepassingsvoorwaarden:
- Een wederkerige overeenkomst met als voorwerp;
- hetzij de eigendomsoverdracht van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement;
- hetzij de verbintenis te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, van een dergelijk onroerend goed;
- dat bestemd is tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting, en waarbij;
- de koper of opdrachtgever verplicht is een of meerdere stortingen te doen voor de voltooiing ervan.
Voorwaarde 1: wederkerige overeenkomst.
Hier is de werkelijke bedoeling en de inhoud van de overeenkomst van belang. Hoe u de overeenkomst heeft gekwalificeerd is niet relevant. Het instrumentum speelt ook geen rol. Of het dus gaat om authentieke akten of onderhandse overeenkomsten is niet belangrijk voor de toepassing van de Woningbouwwet.
Wat gebeurt er bij een belofte van een overeenkomst? Een belofte houdt in dat de ene partij belooft om een contract te sluiten binnen een bepaalde periode. Het gaat dus om een eenzijdige belofte. Hierop is de Woningbouwwet niet van toepassing. Artikel 10 van de Woningbouwwet regelt wel de situatie waarbij er na de belofte toch geen overeenkomst is. In dit geval mag de contractuele vergoeding lastens de koper of opdrachtgever niet hoger zijn dan 5% van de totale prijs.
Voorwaarde 2: de eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of een appartement.
Vaak gaat het om de verkoop op plan. Dit betekent dat men tegelijk de grond verkoopt en een verbintenis sluit om de bouwwerken te voltooien. Het kan hierbij zowel om een huis als een appartement gaan. Wanneer men spreekt over eigendomsovergang, gaat het dus niet enkel over een koop-verkoopovereenkomst. Het kan evengoed gaan om een opstalrecht.
Het is wel belangrijk dat het gaat om een huis of appartement dat nog te bouwen of in aanbouw is. Het mag dus niet gaan om een afgewerkte woonst. Maar wanneer is een woning afgewerkt en wanneer is het nog in aanbouw? De grens die men hier stelt is of u het gebouw normaal kan bewonen. Van zodra u er normaal in kan wonen, gaat het om een afgewerkte woonst, en valt het niet onder het toepassingsgebied van de Woningbouwwet.
Voorwaarde 3: de verbintenis tot bouwen, doen bouwen of verschaffen.
Het doen bouwen houdt in dat de promotor in eigen naam en voor eigen rekening een gebouw laat oprichten. Onder het verschaffen, vallen alle verrichtingen om te zorgen dat het werk verricht wordt. Hieronder kan bijvoorbeeld vallen het berekenen van een kostprijs en verrichtingen voor het verkrijgen van een vergunning. Deze bepaling zorgt ervoor dat promotors de Woningbouwwet niet kunnen omzeilen.
Voorwaarde 4: bestemd voor huisvesting of voor beroepsdoeleinden en huisvesting.
Wanneer er sprake is van een bijgebouw dat niet bedoeld is als bewoning, kan de Woningbouwwet nog steeds van toepassing zijn. Dit is namelijk het geval wanneer het bijgebouw gelinkt is aan de overeenkomst tot het bouwen van een woning. Een bijgebouw kan hier bijvoorbeeld een garage, een bureau of een atelier zijn. Maar wanneer de overeenkomst enkel het bouwen van het bijgebouw betreft, valt ze niet onder de Woningbouwwet.
Gezien de Woningbouwwet bedoeld is voor huisvesting, vallen gebouwen waarbij het gaat om gemeenschappelijke bewoning, buiten deze wet. Dit zijn bijvoorbeeld kloosters, hotels en internaten.
Wat wanneer het gebouw zowel huisvesting als beroepsdoeleinden als bestemming heeft? In dit geval moet het deel voor huisvesting minstens evenwaardig zijn als het deel voor beroepsdoeleinden. De beroepsdoeleinden mogen dus niet overheersen. Waaruit blijkt de bestemming? Deze kan blijken uit ofwel de aard van het goed, ofwel de eigenschappen van het gebouw. De verklaring van partijen is hier dus niet belangrijk. Het is dan ook niet belangrijk of het gebouw als hoofdverblijf of tweede verblijf dient.
Voorwaarde 5: minstens één storting voor de voltooiing van het gebouw.
Om onder de Woningbouwwet te vallen, moet de opdrachtgever of koper minstens één storting doen voor de voltooiing van het gebouw. Indien u pas na de voltooiing betaalt, is de Woningbouwwet niet van toepassing.
Hoe hoog moet de storting zijn? Het bedrag van de storting is irrelevant. De wet bepaalt geen minimumbedrag.
Een “storting” kan een betaling zijn, maar is ook meer dan dat. Ook het afgeven van een wissel of cheque, of een waarborg, kunnen hieronder vallen en komen dus in aanmerking voor “storting”. Wanneer is er sprake van voltooiing? Voltooiing valt samen met de uitvoering van de werken volgens de overeenkomst. Wanneer de werken gedaan zijn, is er sprake van voltooiing. Dit wil daarom nog niet zeggen dat u het gebouw al normaal kan bewonen.
Verbouwen of uitbreiden van een gebouw.
Op basis van artikel 1, lid 2 van de Woningbouwwet, valt u ook onder het toepassingsgebied wanneer er sprake is van eigendomsovergang waarbij u de verbintenis aangaat om een huis of appartement te verbouwen of uit te breiden. Ook hier moet er sprake zijn van een storting. Daarnaast moet de totale prijs van de werken ten minste 80% zijn van de verkoopprijs van het onroerend goed. De totale prijs van de werken moet minstens 18.600 EUR zijn.
Kom ook alles te weten over
Wat denken onze cliënten over de dienstverlening van Wanted Law?
Lees hier alle beoordeling van onze cliënten en overtuig u van de kwaliteit van onze dienstverlening!