Burenhinder en nabuurschade
Naar aanleiding van bouwwerken kunnen naburige eigendommen hinder en schade ondervinden. Iedereen moet nochtans bepaalde, maatschappelijk aanvaardbare hinder dulden van zijn buren. Enkel indien de lasten abnormaal hoog worden, heeft de getroffen buur recht op een passende compensatie of op herstel in natura waardoor het evenwicht terug wordt hersteld.
Men kan hierbij een onderscheid maken tussen de situatie waarbij het volle genot van de eigendom wordt beperkt en de situatie waarbij er enkel materiële schade wordt aangericht. In het eerste geval spreekt men van burenhinder, in het tweede van nabuurschade.
Burenhinder en nabuurschade door schuld
De nabuurschade en burenhinder kan door schuld van de buur veroorzaakt worden. De buur is dan buitencontractueel aansprakelijk voor de schade die hij verricht heeft. Men zal hierbij de fout en het causaal verband moeten aantonen.
De fout kan op verschillende manieren bewezen worden. Zo zal een inbreuk op een wettelijke bepaling een fout vormen. Ook een inbreuk op de algemene zorgvuldigheidsnorm kan een fout opleveren. Een bedrijf die de wetten naleeft, maar door bodemverontreiniging het milieu van de buren schaadt, zal toch aansprakelijk worden gesteld wegens het niet naleven van de algemene zorgvuldigheidsnorm.
De algemene zorgvuldigheidsnorm blijft dus van toepassing, maar moet concreet worden getoetst aan de redelijke en normale zorgvuldigheid die rust op een exploitant van een soortgelijke bedrijvigheid in vergelijkbare omstandigheden.
De volgende voorbeelden werden als een fout beschouwd:
- De aannemer die niet voldoende maatregelen neemt om het stof tegen te houden;
- De architect die tekortgeschoten is in zijn controleplicht;
- De aannemer die zonder noodzaak zware trilmachines gebruikte in plaats van een minder hinderend alternatief;
- De verhuurders die hun woning niet onderhouden waardoor de schimmel in hun woning zich naar het naburig gebouw verspreidt;
Bij de beoordeling stellen de rechtbanken zich strenger op ten aanzien van professionelen. Zij worden immers geacht meer vertrouwd te zijn met de diverse vormen van hinder tussen twee naburige erven.
Burenhinder en nabuurschade zonder fout
Het is ook mogelijk dat de burenhinder of nabuurschade zonder fout veroorzaakt wordt. Toch zal de buur die de schade veroorzaakt, de schade moeten vergoeden. Elke eigenaar heeft immers het recht om op de meest volstrekte wijze van zijn eigendom het genot te hebben (artikel 5445 BW). Aangezien de buren een gelijk recht hebben, moet het evenwicht tussen de respectieve rechten van de eigenaars worden gehandhaafd.
De regels inzake burenhinder zijn noch van openbare orde, noch van dwingend recht. Partijen zijn bijgevolg vrij om er in onderling overleg van af te wijken. Dergelijke afspraken binden uiteraard énkel de contractspartijen.