Aansprakelijkheid wegens verborgen gebreken.
Om uw aannemer aansprakelijk te stellen wegens verborgen gebreken, dient u drie zaken te bewijzen.
Eerst en vooral moet u bewijzen dat er een gebrek aanwezig is. Vervolgens moet u aantonen dat het gebrek te wijten is aan de aannemer. Tenslotte moet u ook nog aantonen dat u schade heeft geleden die in oorzakelijk verband staat met het gebrek.
Het bewijs van het gebrek.
Het verborgen gebrek mag men met alle middelen van recht bewijzen. Vereist is dat minstens het verborgen gebrek in de kiem aanwezig is op het ogenblik van de oplevering. Het is voldoende dat u het bewijs levert van het gebrek, zodat dat u moet aantonen dat dit verborgen was. Er geldt een vermoeden dat het gebrek verborgen was. De aannemer zal dit vermoeden moeten weerleggen door te bewijzen dat het gebrek zichtbaar was bij de oplevering.
De fout.
Of er sprake is van een fout van de aannemer, hangt af van welke soort van verbintenis de aannemer is aangegaan. In een contract kan men twee soorten verbintenissen onderscheiden.
Voorreerst is er de middelenverbintenis. In het aannemingsrecht is de middelenverbintenis de regel. Bij een middelenverbintenis zal de aannemer al de mogelijke inspanningen leveren om het gecontracteerd resultaat te bekomen. U zal als bouwheer moeten aantonen dat de aannemer de algemene zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden. Toegepast op gebreken, zal men de aansprakelijkheid van de aannemer steeds in concreto beoordelen rekening houdende met alle elementen eigen aan de concrete zaak, onder andere de kennis, ervaring, specialisatie en de grootte van het bedrijf. Het Hof van Cassatie heeft in 2002 geoordeeld dat zelfs een gespecialiseerde aannemer niet geacht wordt kennis te hebben van een bepaald gebrek.
Tegenover de middelenverbintenis is er de resultaatsverbintenis. De aannemer zal een bepaald resultaat garanderen, bijvoorbeeld het waterdicht maken van een kelder. Bij een resultaatsverbintenis volstaat het dat u als bouwheer aantoont dat u het resultaat niet heeft bekomen. De fout van de aannemer bestaat er dan in dat u het resultaat niet heeft verkregen. De aannemer kan aan zijn aansprakelijkheid ontkomen indien hij overmacht kan bewijzen.
Partijen zijn geheel vrij om te bepalen welke soort verbintenis zij willen aangaan.
Schade in oorzakelijk verband tot het gebrek.
Het oorzakelijk verband wordt doorgaans met een eenvoudige test aangetoond. Men vraagt zich af of de schade zich ook zou hebben voorgedaan indien er geen fout was. Indien het antwoord op deze vraag positief is, dan is er geen oorzakelijk verband en is de aannemer niet aansprakelijk.