De termijnen voor het instellen van een vordering wegens lichte verborgen gebreken in aannemingszaken.
Om een geldige vordering wegens verborgen gebreken in te stellen, moet men rekening houden met twee verschillende termijnen. Enerzijds heeft men de proceduretermijn en anderzijds de waarborgtermijn.
In de eerste plaats heeft men de proceduretermijn. Dit is de termijn waarbinnen de vordering moet worden ingesteld. Voor aannemingsovereenkomsten geldt niet de korte termijn van koop-verkoopovereenkomsten. Men moet dus de koop van een woning onderscheiden van de aanvaarding van een woning in een aannemingsovereenkomst.
De proceduretermijn.
In de eerste plaats is er de proceduretermijn. Dit is de termijn waarbinnen de vordering moet worden ingesteld voor een rechtbank. Voor aannemingsovereenkomsten geldt niet de "korte termijn" van koop-verkoopovereenkomsten. Men moet dus de koop van een woning onderscheiden van de aanvaarding van een woning in een aannemingsovereenkomst. Opgepast, als men een woning op plan koopt, dan is de proceduretermijn wel de "korte termijn" uit het kooprecht.
De proceduretermijn vangt aan vanaf de ontdekking van het lichte verborgen gebrek. Deze termijn begint ook te lopen vanaf het moment dat de bouwheer kennis kon hebben van het gebrek. De rechter oordeel volledig autonoom wanneer de opdrachtgever kennis had of redelijkerwijze kennis kon hebben van het lichte verborgen gebrek.
De vordering moet tijdig ingesteld worden. Dit betekent dat de vordering binnen een redelijke of nuttige termijn moet worden ingesteld. De nuttige termijn betekent dat men het oorzakelijk verband tussen de werken en de schade nog moet kunnen vaststellen. De redelijke termijn betekent dat de opdrachtgever niet onredelijk lang mag wachten met het instellen van deze vordering, aangezien dit voor bewijsmoeilijkheden zou kunnen zorgen.
Om het tijdig karakter van de vordering te beoordelen, zal de rechter telkens kijken naar de concrete omstandigheden van de zaak, waarbij de datum van de ingebrekestelling op zich niet doorslaggevend is:
- De gevoerde onderhandelingen tussen de partijen.
- Het eventuele deskundigenonderzoek.
- De houding van de betrokken partijen.
- enz...
Stilzwijgende aanvaarding van de lichte verborgen gebreken?
Het stilzitten van de opdrachtgever zal niet zo gemakkelijk gezien worden als aanvaarding van het gebrek. Enkel het verloop van een zeer lange tijd en de afwezigheid van enige reactie kan men als aanvaarding beschouwen indien men dit stilzwijgen op geen enkele andere manier kan interpreteren.
Indien de vordering niet tijdig is ingesteld dan is deze onontvankelijk. Dit betekent niet dat alle andere vorderingen dit ook zijn. Zo zal de rechter zich nog wel moeten uitspreken over de andere ontvankelijke vorderingen.
De waarborgtermijn.
Langs de andere kant heeft men ook de waarborgtermijn. Dit is de termijn waarbinnen de aannemer en de architect aangesproken kunnen worden. Deze termijn is de gemeenrechtelijke verjaringstermijn en bedraagt tien jaar. Deze termijn kan men stuiten of schorsen. Deze termijn vangt aan de dag na de aanvaarding van de werken. In de regel is dit dus vanaf de definitieve oplevering maar partijen kunnen anders overeenkomen.
Opgepast, als er bedrog in het spel is, loopt er een nieuwe termijn van tien jaar vanaf de ontdekking van het bedrog.