Na de oplevering van uw bouwproject duikt een probleem op — maar was dit een zichtbaar of een verborgen gebrek? Dit onderscheid is cruciaal, want het bepaalt of u nog aanspraak kan maken op vergoeding.
Wat is een "gebrek"?
Een gebrek is elke onvolkomenheid, elke abnormaliteit, elke tekortkoming van, in of rond het bouwwerk en zijn functie — dit kan betrekking hebben op grondstoffen, componenten of de grond zelf. Een gebrek kan materieel van aard zijn (bijvoorbeeld materiaal dat zijn beoogde functie niet vervult), of het gevolg zijn van een uitvoeringsfout (bijvoorbeeld bouwen op een niet-gefundeerde ondergrond). Wanneer het bouwwerk niet volledig bruikbaar is voor de specifieke functies die de bouwheer voor ogen had, spreekt men van een functioneel gebrek; dit onderscheidt zich van een structureel gebrek, dat het normale gebruik voor de bestemming van het bouwwerk aantast. Wie precies aansprakelijk is — de architect of de aannemer — hangt hierbij niet af van dit onderscheid op zich, maar van bij wie de onderliggende fout (ontwerp of uitvoering) ligt.
Zichtbare versus verborgen gebreken
Zichtbare gebreken zijn gebreken die een normaal, voorzien en zorgvuldig bouwheer kan waarnemen bij de oplevering van de werken. Maakt u hierover geen voorbehoud bij die oplevering, dan vervalt in de regel de aansprakelijkheid van de aannemer of architect voor dat gebrek. Verborgen gebreken zijn daarentegen gebreken die niet zichtbaar zijn voor een voorzichtige bouwheer van dezelfde beroepscategorie, in dezelfde omstandigheden, zelfs na een nauwkeurig onderzoek. Een voorbeeld: een gebrekkige geluidsisolatie die pas blijkt bij effectief gebruik, maar op het moment van oplevering al aanwezig was, geldt als een verborgen gebrek.
Belangrijk hierbij is het onderscheid tussen de voorlopige en de definitieve oplevering: de relevante tienjarige termijn (zie hieronder) begint in beginsel pas te lopen vanaf de definitieve oplevering, niet vanaf de voorlopige — tenzij partijen contractueel anders overeenkwamen. De rechter beoordeelt per concrete situatie of een gebrek zichtbaar dan wel verborgen was, rekening houdend met de kwalificatie van de bouwheer en de eventuele bijstand van een deskundige.
De tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken
Voor de ernstigste verborgen gebreken — die de stevigheid van het bouwwerk of van een essentieel bestanddeel ervan in het gedrang brengen, of het bouwwerk in ernstige mate ongeschikt maken voor het gebruik waarvoor het bestemd is — geldt een bijzondere, verzwaarde aansprakelijkheidsregeling: architecten en aannemers zijn hiervoor gedurende tien jaar aansprakelijk (artikelen 1792 en 2270 oud BW), te rekenen vanaf de definitieve oplevering. Kleine tekortkomingen vallen hier niet onder.
Voor lichtere verborgen gebreken, die niet onder deze tienjarige aansprakelijkheid vallen, blijft de aannemer of architect aansprakelijk op grond van het gemeen verbintenissenrecht — de contractuele aansprakelijkheid wegens een gebrekkige uitvoering van de aannemingsovereenkomst, zoals bevestigd door het Hof van Cassatie (25 oktober 1985).
Voorbeelden
Als zichtbare gebreken gelden doorgaans: onvoldoende geluidsisolatie die al bij oplevering merkbaar is, gebarsten bakstenen, afwezig cement in de chape, lekkende sanitaire leidingen, een te dikke betonplaat, schimmel, een niet-werkende dampkap, of een verkeerd geplaatst dakpantype. Als verborgen gebreken gelden doorgaans: een slecht functionerende schouw, slechte solderingen, of een overmatig energieverbruik van een koelinstallatie.
Moet u zelf een deskundige inschakelen?
Er bestaat geen algemene verplichting voor een bouwheer om een deskundige in te schakelen bij de oplevering, behalve voor specifieke werksoorten. Voor werken waarvoor een stedenbouwkundige of omgevingsvergunning vereist is, is de bijstand van een architect wél wettelijk verplicht (wet van 20 februari 1939); voor niet-vergunningsplichtige werken, of werken die zijn vrijgesteld via het toepasselijke vrijstellingenbesluit, geldt deze verplichting niet.
Vermoedt u een verborgen gebrek in uw woning of bouwproject? Wanted Law onderzoekt uw situatie graag grondig.
Kort samengevat: vraag en antwoord
Wanneer is een gebrek in bouwzaken een verborgen gebrek? Als een voorzichtige bouwheer van dezelfde beroepscategorie het gebrek bij de oplevering niet kon zien, in dezelfde omstandigheden en zelfs niet na een nauwkeurig onderzoek. De rechter beoordeelt dat per concrete situatie.
Hoelang zijn architect en aannemer aansprakelijk voor ernstige verborgen gebreken? Tien jaar vanaf de definitieve oplevering, voor gebreken die de stevigheid van het bouwwerk of van een essentieel bestanddeel ervan in het gedrang brengen of het bouwwerk in ernstige mate ongeschikt maken voor zijn gebruik (art. 1792 en 2270 oud BW). Voor lichtere verborgen gebreken blijven zij contractueel aansprakelijk.
Veelgestelde vragen over verborgen gebreken in bouwzaken
Wat is het verschil tussen een zichtbaar en een verborgen gebrek?
Een zichtbaar gebrek kon u bij de oplevering opmerken als zorgvuldige bouwheer; een verborgen gebrek was op dat moment niet waarneembaar, zelfs niet na nauwkeurig onderzoek.
Wanneer begint de tienjarige aansprakelijkheidstermijn te lopen?
In beginsel vanaf de definitieve oplevering van de werken, niet vanaf de voorlopige oplevering.
Ben ik verplicht een architect in te schakelen voor mijn verbouwing?
Enkel wanneer uw werken een stedenbouwkundige of omgevingsvergunning vereisen; voor vrijgestelde of niet-vergunningsplichtige werken geldt deze verplichting niet.
Wat als mijn gebrek niet onder de tienjarige aansprakelijkheid valt?
Dan kan u de aannemer of architect nog steeds aanspreken op grond van het gemeen verbintenissenrecht, wegens een gebrekkige uitvoering van de aannemingsovereenkomst.