Begrip
Onder het begrip 'gebrek' wordt verstaan: "elke onvolkomenheid, elke abnormaliteit, elke tekortkoming van, in of rond het bouwwerk en zijn functie". Dit gebrek kan slaan op de grondstoffen, componenten en grond.
Het gebrek kan ook het materiaal treffen. Indien het materiaal van het onderdeel niet in staat is om de verwachte functie van dat onderdeel te vervullen, vertoont het materiaal een gebrek. Zo zal het plastic van een raamklink gebrekkig zijn indien het plastic door niet abnormale hitte smelt.
Ook een fout in de uitvoering kan het bouwwerk gebrekkig maken. Hieronder valt bijvoorbeeld de bouw van een huis op een niet-gefundeerde grond.
Het gebrek kan ook de functie betreffen. Indien het bouwwerk niet volledig bruikbaar is omdat het niet is aangepast aan de specifieke functies waarvoor de opdrachtgever het bouwwerk wenst te gebruiken dan spreekt men van een functioneel gebrek. In geval van functionele gebreken is de architect aansprakelijk.
Dit functioneel gebrek moet men onderscheiden van een 'structureel gebrek'. Het structureel gebrek treft het normaal gebruik waarvoor het bouwwerk is bestemd. Het onderscheid zit bijgevolg in de bestemming van het bouwwerk.
Zichtbare en verborgen gebreken
Al deze gebreken kan men in twee grote categorieën indelen, namelijk de zichtbare en de verborgen gebreken.
De zichtbare gebreken kan men tijdens de aanvaarding van de werken zien. Een normaal, vooruitziend en zorgvuldige bouwheer zal deze gebreken opmerken. Indien men hier geen opmerkingen over maakt, zijn deze gebreken gedekt en is de bouwheer verder zelf aansprakelijk. Deze aansprakelijkheid blijft gelden ongeacht de verdere ontwikkeling van het zichtbaar gebrek.
De verborgen gebreken zijn echter niet zichtbaar tijdens de goedkeuring van de werken voor een normaal, zorgvuldige en omzichtige bouwheer behorend tot dezelfde beroepscategorie en geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden, die de werken aan een nauwkeurig onderzoek heeft onderworpen.
Beoordeling door de rechter
Uiteindelijk zal het de rechter zijn die over het (on)zichtbare karakter van het gebrek beslist. Zo werd al geoordeeld dat een gebrek dat reeds bestond op het ogenblik van de aanvaarding van het gebouw, zoals een fout in de geluidsisolatie, maar slechts kon worden ontdekt bij ingebruikname van het gebouw, beschouwd dient te worden als een verborgen gebrek.
De rechter zal naar de concrete omstandigheden kijken om te oordelen of het gebrek al dan niet verborgen is (= beoordeling in concreto). Hij zal rekening houden met de hoedanigheid van de bouwheer en met de eventuele bijstand die hij gehad heeft.
Onderzoek en bijstand
Er bestaat geen algemene verplichting in hoofde van de bouwheer om zich te laten bijstaan door een deskundige. Zeker voor kleinere werken is dit niet gebruikelijk. Enkel bij zeer specifieke bouwwerken kan dit een vereiste zijn. Voor bepaalde werken is de bouwheer ook verplicht om zichzelf te laten bijstaan door een architect.
De volgende voorbeelden werden door de rechtspraak als een zichtbaar gebrek beschouwd. Men dient te onthouden dat dit zeer afhankelijk is van de concrete situatie:
- Onvoldoende geluidsisolatie;
- Gebarsten bakstenen;
- Het ontbreken van cement in een chape;
- Lekkende sanitaire leidingen;
- Te dikke betonplaat;
- Schimmel;
- Niet-werkende dampkap;
- Verkeerd type dakpannen.
De volgende afwijkingen werden als een verborgen gebrek beschouwd:
- Slecht functionerende schouw;
- Slechte solderingen;
- Koelinstallatie die buitensporig veel energie verbruikte.
Ernstig gebrek
Om de tekortkoming onder de noemer 'gebrek' te kunnen plaatsen, moet het gebrek een ernstig karakter hebben. Het gebrek is voldoende ernstig indien de bouwheer de werken niet zou aanvaarden moest hij het bestaan ervan geweten hebben. Kleine tekortkomingen komen aldus niet in aanmerking. Indien het gebrek zodanig ernstig is dat de stevigheid van een bouwwerk is aangetast dan is de tienjarige aansprakelijkheid hierop van toepassing.
De aannemer of de architect zijn aansprakelijk voor de verborgen gebreken indien ze een fout hebben begaan. De bewijslast van deze fout verschilt naargelang het gebrek. Gelet op de contractuele aard van de aansprakelijkheid, dient de eiser ook zijn schade te bewijzen.