De ontbinding van de aannemingsovereenkomst is de zwaarste sanctie die u als bouwheer kunt inroepen. Levert uw aannemer stelselmatig slecht werk af, dan wilt u misschien gewoon een punt zetten achter het contract. Kan dat zonder rechter? Sinds de hervorming van het verbintenissenrecht wel, maar alleen als u de spelregels kent.
Het keuzerecht van de bouwheer
Een aannemingsovereenkomst is een wederkerig contract: beide partijen hebben verplichtingen. Schiet de aannemer tekort, dan kunt u kiezen uit verschillende sancties. Art. 5.83 BW somt ze op. Het gaat onder meer om:
- uitvoering in natura, dus herstel of afwerking;
- schadevergoeding;
- ontbinding van het contract;
- prijsvermindering;
- opschorting van uw eigen verplichtingen, bijvoorbeeld een betaling.
Vroeger steunde dat keuzerecht op art. 1184 oud BW. Voor contracten die vanaf 1 januari 2023 gesloten zijn, staat de ontbinding in art. 5.90 BW. Ook vandaag mag u dat keuzerecht niet misbruiken. Wilt u eerst herstel eisen, lees dan Aannemer die niet uitvoert: moet u eerst herstel eisen, of mag u meteen naar schadevergoeding?
Wanneer kunt u ontbinden?
Volgens art. 5.90 BW kan een wederkerig contract ontbonden worden als de tekortkoming van de aannemer voldoende ernstig is. Het kan ook als u samen afsprak dat een bepaalde tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. In uitzonderlijke omstandigheden kunt u zelfs ontbinden voor de termijn verstreken is. Dat kan wanneer duidelijk is dat de aannemer niet tijdig zal nakomen en de gevolgen voor u ernstig zijn.
De wet kent drie manieren om te ontbinden:
- via de rechter;
- via een ontbindend beding in uw contract;
- via een schriftelijke kennisgeving van u aan de aannemer.
Gerechtelijke ontbinding
Vraagt u de ontbinding aan de rechter, dan geldt art. 5.91 BW. De rechter heeft twee mogelijkheden. Hij spreekt de ontbinding uit, eventueel met een schadevergoeding. Of hij geeft de aannemer nog een termijn om alsnog na te komen. De rechter oordeelt naar de omstandigheden.
Buitengerechtelijke ontbinding: geen hoogdringendheid meer nodig
Vroeger was de vuistregel dat u zonder rechter alleen kon ontbinden bij hoogdringendheid. Dat is achterhaald. Art. 5.93 BW zegt nu: nadat u nuttige maatregelen nam om de niet-nakoming vast te stellen, kunt u het contract op eigen risico ontbinden met een schriftelijke kennisgeving aan de aannemer. In die kennisgeving vermeldt u de tekortkomingen die u hem verwijt.
Samengevat zijn er dus drie voorwaarden:
- een voldoende ernstige tekortkoming;
- vooraf nuttige maatregelen om die tekortkoming vast te stellen, zoals een ingebrekestelling of een vaststelling door een deskundige of gerechtsdeurwaarder;
- een schriftelijke kennisgeving met de verweten tekortkomingen.
Op eigen risico: wat als de rechter u ongelijk geeft?
Ontbinden zonder rechter blijft een risicovolle stap. De aannemer kan achteraf naar de rechter stappen. Volgens art. 5.94 BW is uw kennisgeving onwerkzaam als niet aan de voorwaarden voldaan is, of als de ontbinding abusief is, dus een misbruik van recht. Het contract is dan niet ontbonden. Stopte u intussen met uw eigen verplichtingen, dan riskeert u zelf aansprakelijk te zijn.
Bevat uw contract een ontbindend beding, dan gelden er aparte regels (art. 5.92 BW). Het verschil met een eenzijdige verbreking zonder fout van de aannemer leest u in Wat is het verschil tussen de eenzijdige verbreking van de aannemingsovereenkomst en de buitengerechtelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst?
De gevolgen van de ontbinding
Een ontbinding ontneemt het contract in principe zijn gevolgen vanaf de dag waarop het gesloten werd (art. 5.95 BW). Is het contract deelbaar volgens de bedoeling van de partijen, dan werkt de ontbinding slechts terug tot de datum van de tekortkoming. Prestaties die al geleverd werden, geven aanleiding tot restitutie. Daarvoor verwijst de wet naar dezelfde regels als bij nietigheid (art. 5.115 tot 5.122 BW). Tegenover derden te goeder trouw werkt de ontbinding alleen voor de toekomst.
Let op: de ontbinding herstelt niet vanzelf het verlies dat u door de wanprestatie leed. Daarvoor moet u afzonderlijk een schadevergoeding vorderen.
Welke regels gelden voor uw contract?
Voor contracten van vóór 1 januari 2023 blijven art. 1184 oud BW en de rechtspraak van het Hof van Cassatie gelden. Op 1 september 2027 treedt het nieuwe Boek 7 "Bijzondere contracten" in werking (wet van 22 juli 2026, Belgisch Staatsblad 23 september 2026). Het regelt ook de beëindiging van de aanneming opnieuw, voor contracten die vanaf dan gesloten worden. Wilt u stoppen zonder dat de aannemer een fout maakte, lees dan Kan ik mijn aannemingsovereenkomst eenzijdig verbreken, zelfs zonder dat de aannemer in de fout is gegaan?
Kort samengevat: vraag en antwoord
Mag ik als bouwheer de aannemingsovereenkomst zelf ontbinden zonder rechter? Ja, bij een voldoende ernstige tekortkoming, na nuttige maatregelen om die vast te stellen en met een schriftelijke kennisgeving (art. 5.93 BW). U doet dat wel op eigen risico.
Moet er hoogdringendheid zijn om zonder rechter te ontbinden? Nee. Sinds art. 5.93 BW is hoogdringendheid geen aparte voorwaarde meer voor de ontbinding.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen gerechtelijke en buitengerechtelijke ontbinding?
Bij een gerechtelijke ontbinding spreekt de rechter de ontbinding uit. Bij een buitengerechtelijke ontbinding doet u dat zelf met een schriftelijke kennisgeving, op eigen risico.
Kan de aannemer zich verzetten tegen een buitengerechtelijke ontbinding?
Ja. Hij kan de rechter vragen de ontbinding te toetsen. Is niet aan de voorwaarden voldaan of is ze abusief, dan is uw kennisgeving onwerkzaam (art. 5.94 BW).
Moet ik eerst een ingebrekestelling sturen?
De wet vraagt nuttige maatregelen om de tekortkoming vast te stellen. Een schriftelijke ingebrekestelling met een laatste termijn is in de praktijk sterk aan te raden.
Krijg ik automatisch schadevergoeding zodra het contract ontbonden is?
Nee. De ontbinding regelt de teruggave van wat al geleverd werd. Voor uw verlies moet u afzonderlijk een schadevergoeding vorderen.