Het voorrecht van de aannemer en de architect moet hen beschermen als de bouwheer niet betaalt. Op papier is dat een sterke troef: zij krijgen voorrang op andere schuldeisers. In de praktijk wordt het voorrecht zelden gebruikt, omdat de voorwaarden streng zijn. Wat houdt het in, en wanneer kunt u erop rekenen?
Wat is een voorrecht?
Een voorrecht geeft een schuldeiser voorrang op andere schuldeisers wanneer de opbrengst van een goed verdeeld wordt. Wordt het gebouw verkocht, bijvoorbeeld omdat de eigenaar zijn schulden niet betaalt, dan krijgt de bevoorrechte schuldeiser eerder zijn geld dan anderen.
De wettelijke basis
Het voorrecht van aannemers en architecten staat in art. 27, 5° van de Hypotheekwet (wet van 16 december 1851). Die bepaling is nog altijd de geldende rechtsgrond.
Het nieuwe Burgerlijk Wetboek veranderde daar voorlopig niets aan:
- Boek 3 (goederenrecht), van kracht sinds 1 september 2021, nam sommige onderdelen van het vroegere recht over, zoals de zakelijke subrogatie (art. 3.10 BW). Het voorrecht van aannemers en architecten zit daar niet bij.
- Boek 9 (zekerheden) is in opbouw. Titel 1 over de persoonlijke zekerheden, zoals de borgtocht, is van kracht sinds 1 januari 2026. De titels over de zakelijke zekerheden en de voorrechten bestaan voorlopig alleen als ontwerp, dat in 2026 in openbare raadpleging ging. Ze zijn nog niet in werking.
Tot die hervorming er is, blijft art. 27, 5° Hypotheekwet dus van toepassing.
Wie geniet het voorrecht?
De wet noemt uitdrukkelijk:
- aannemers;
- architecten;
- metselaars en andere werklieden die de werken effectief uitvoerden.
Zij moeten een rechtstreekse contractuele band met de eigenaar hebben. Onderaannemers en leveranciers genieten het voorrecht daarom niet. Onderaannemers hebben wel een andere bescherming. Zie Wat doet een onderaannemer bij de bouw van mijn huis?
De strikte voorwaarden
Het voorrecht bestaat alleen als u een vaste procedure volgt:
- Een eerste proces-verbaal vóór de werken. Een gerechtelijk deskundige, aangesteld op verzoekschrift, stelt vóór de aanvang van de werken de bestaande toestand van het gebouw vast.
- Inschrijving vóór de werken. Dat eerste proces-verbaal moet vóór de start van de werken ingeschreven worden op het hypotheekkantoor. Dat kantoor heet vandaag het kantoor Rechtszekerheid van de FOD Financiën.
- Een tweede proces-verbaal na de werken. Binnen zes maanden na de voltooiing stelt een deskundige een tweede proces-verbaal op. Daarin bepaalt hij de meerwaarde die de werken aan het gebouw gaven.
- Een contract met de eigenaar. Er moet een overeenkomst zijn tussen de aannemer of architect en de eigenaar zelf.
Wat dekt het voorrecht?
De draagwijdte is beperkt:
- het voorrecht is beperkt tot de meerwaarde die in het tweede proces-verbaal werd vastgesteld;
- het dekt de betaling voor de uitgevoerde werken, met inbegrip van interest en gerechtskosten;
- het dekt geen schadevergoeding;
- het geldt alleen voor werken die voor de eigenaar zelf werden uitgevoerd, niet voor een huurder.
Kort samengevat: vraag en antwoord
Hebben de aannemer en de architect een voorrecht? Ja. Art. 27, 5° Hypotheekwet geeft hen voorrang op andere schuldeisers, maar alleen voor de meerwaarde van het gebouw en alleen als ze de strikte procedure met twee processen-verbaal en een inschrijving volgen.
Kan een onderaannemer het voorrecht inroepen? Nee. Het voorrecht vereist een rechtstreeks contract met de eigenaar, en dat heeft een onderaannemer niet.
Veelgestelde vragen
Moet ik iets doen vóór de start van de werken?
Ja. Een gerechtelijk deskundige moet vóór de werken de bestaande toestand vastleggen in een proces-verbaal, en dat proces-verbaal moet vóór de werken ingeschreven worden.
Dekt het voorrecht ook een schadevergoeding?
Nee. Alleen de betaling voor de uitgevoerde werken, met interest en gerechtskosten, en beperkt tot de vastgestelde meerwaarde.
Geldt het voorrecht bij werken voor een huurder?
Nee. Het voorrecht geldt alleen voor werken die voor de eigenaar zelf werden uitgevoerd.
Verandert het voorrecht binnenkort?
Mogelijk. Een hervorming via Boek 9 van het Burgerlijk Wetboek is in voorbereiding, maar de titels over de voorrechten zijn nog niet in werking. Vandaag geldt nog art. 27, 5° Hypotheekwet.