Het voorrecht van de aannemer en de architect.
Aannemers en architecten genieten van een voorrecht op grond van artikel 27,5° Hyp. W. Een voorrecht geeft de titularis bij samenloop voorrang boven de andere schuldeisers. Dit betekent dat zij als eerste hun vordering kunnen opeisen.
Alle aannemers, architecten, metselaars en werklieden die de werken hebben uitgevoerd, hebben dit voorrecht. Wat met onderaannemers of leveranciers? Zij worden in de wettekst niet vermeld. Dit betekent dat zij niet rechtstreeks van dit voorrecht kunnen genieten.
Een andere belangrijke beperking is dat het voorrecht enkel geldt wanneer de aannemer of architect de werken voor de eigenaar van het onroerend goed heeft uitgevoerd, dus niet in opdracht van een huurder bijvoorbeeld.
Voor welke vorderingen geldt het voorrecht van de aannemer of de architect?
Het voorrecht geldt enkel voor de vorderingen met betrekking tot de uitgevoerde werken aan het onroerend goed, grond of gebouwen. Het gaat om de betaling van de uitgevoerde werken, niet om de eventuele schadevergoeding. Wat wel nog onder het voorrecht valt zijn de accessoria, zoals de eventueel verschuldigde interesten, de gerechtskosten en eventuele expertisekosten.
Op welke goederen slaat het voorrecht?
Het voorrecht is bepert tot de door de aannemer of architect gecreëerde meerwaarde. Men houdt enkel rekening met de toegevoegde waarde die rechtstreeks uit de uitgevoerde werken voortvloeit, niet met de meerwaarde die het gevolg is van andere omstandigheden die niets met de werken te maken hebben.
Het voorrecht strekt zich wel uit over het gehele onroerend goed.
De toepassingsvoorwaarden van het voorrecht van de aannemer of architect.
Het inroepen van het voorrecht van de aannemer of architect is onderworpen aan zeer (strenge) voorwaarden waardoor het in de praktijk dode letter blijft.
Ten eerste moet een door de rechtbank aangestelde deskundige vóór het begin van de werken een proces-verbaal opstellen. Indien deze voorwaarde niet nageleefd wordt, kan men zich niet beroepen op het voorrecht. In dat proces-verbaal omschrijft hij de toestand van "de plaats". Deze deskundige moet door de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg worden aangeduid. De partijen kunnen de deskundige niet zelf aanduiden. Ook dienen de concurrerende schuldeisers opgeroepen te worden om aanwezig te zijn. Het gaat om de schuldeisers die een inschrijving genieten op het onroerend goed, zoals bijvoorbeeld een hypothecaire schuldeiser. Het PV dient in het kader van de publiciteit naar derden toe ingeschreven te worden in het hypotheekkantoor (het kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie).
Vervolgens moet er opnieuwe een tweede proces-verbaal opgesteld worden bij het einde van de werken, en dit ten laatste zes maanden na de voltooiing van de werken. Ook hier gaat het om een deskundige aangesteld door de rechtbank. In het proces-verbaal wordt de meerwaarde van de werken vastgesteld. Tenslotte moet de bevoorrechte schuldeiser een contract met de eigenaar van het onroerend goed hebben.