Wat doet een onderaannemer bij de bouw van mijn huis?

Toestemming van de opdrachtgever?

Bij het aannemen van een onderaannemer is in principe de toestemming nodig van de opdrachtgever. Dit komt omdat een aannemingscontract een contract intuitu personae is. Het contract is dus gebonden aan de persoon zelf: u heeft een aannemingscontract afgesloten met een aannemer omwille van bepaalde eigenschappen die deze persoon kan aanbieden. Als opdrachtgever kan u dus weigeren dat de aannemer op zijn beurt een beroep doet op een onderaannemer.

Maar, opgepast, als er in het aannemingscontract niets staat geschreven over onderaannemers, dan gaat men er van uit dat de opdrachtgever zich niet verzet tegen de eventuele aanstelling van een onderaannemer (5.196 BW). Voor de fouten van de onderaannemer blijft de aannemer echter wél aansprakelijk tegenover de opdrachtgever.

Autonomie van het contract van onderaanneming

Het contract van de onderaanneming staat volledig los van de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de hoofdaannemer. Tussen de opdrachtgever en de onderaannemer bestaat geen enkele contractuele band. Zo oordeelde men dat het onderaannemingscontract geldig was ondanks het feit dat de hoofdaannemingsovereenkomst geen doorgang vond omdat de opdracht niet werd toegewezen of, omdat er geen stedenbouwkundige vergunning werd verkregen.

Relatie tussen de onderaannemer en de opdrachtgever

De opdrachtgever kan de onderaannemer slechts in uitzonderlijke gevallen buitencontractueel aanspreken voor feiten die tot aansprakelijkheid kunnen leiden en die zich vóór 1 januari 2025 hebben voorgedaan. 

Immers, de onderaannemer kan, als uitvoeringsagent van de hoofdaannemer, enkel buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld wanneer de fout niet alleen een contractuele wanprestatie uitmaakt, maar tevens een inbreuk is op de algemene zorgvuldigheidsnorm en indien de fout andere dan aan de slechte uitvoering van het contract te wijten schade heeft veroorzaakt. Dit wordt quasi-immuniteit van de uitvoeringsagent genoemd. 

Door de inwerkingtreding van Boek 6 BW op 1 januari 2025 is aan deze quasi-immuniteit een einde gekomen voor feiten die tot aansprakelijkheid kunnen leiden en die zich vóór 1 januari 2025 hebben voorgedaan. De onderaannemer kan voortaan dus ook door de opdrachtgever buitencontractueel aangesproken worden in geval van schade die te wijten is aan de slechte uitvoering van het contract, tenzij men dit contractueel heeft uitgesloten. 

Opgemerkt dient te worden dat artikel 1798 oud BW door de wet van 19 februari 1990 werd gewijzigd in die zin dat aan de onderaannemer een rechtstreeks vorderingsrecht werd toegekend tegen de opdrachtgever voor de betaling van werken die bij aanneming zijn uitgevoerd.

Relatie tussen de onderaannemer en de hoofdaannemer

De relatie tussen de hoofdaannemer en de onderaannemer is dezelfde als die tussen de opdrachtgever en de aannemer. De hoofdaannemer kiest de onderaannemer omwille van zijn specifieke specialisatie en vakbekwaamheid. Deze hoedanigheid kan in hoofde van de onderaannemer bijgevolg een resultaatsverbintenis doen ontstaan.

De onderaannemer kan op zijn beurt ook een onderaannemer aanspreken voor de uitvoering van de werken. De hoofdaannemer staat dan los van dit contract. 

Wanneer een aannemer zich laat vervangen door een hulppersoon, zoals een onderaannemer, is de aannemer contractueel aansprakelijk voor de hulppersoon waarop hij beroep heeft gedaan.

De opdrachtgever zal de hoofdaannemer kunnen aanspreken voor de niet-uitvoering of gebrekkige uitvoering door de onderaannemer. De hoofdaannemer, die aansprakelijk werd gesteld door de opdrachtgever, zal op haar beurt een regresvordering kunnen instellen tegen de onderaannemer.