Bouwheer of opdrachtgever: wie bent u juridisch als u laat bouwen?

Laat u een huis bouwen of uw badkamer renoveren, dan bent u juridisch de opdrachtgever of bouwheer. Die rol brengt rechten mee, maar ook verplichtingen.

Twee partijen

In een aannemingsovereenkomst staan steeds twee partijen tegenover elkaar:

• de opdrachtgever of bouwheer: de persoon die de opdracht geeft om een werk uit te voeren en de prijs betaalt;
• de aannemer: de persoon die het werk zelfstandig uitvoert.

Meer over het contract zelf leest u in Wat is een aannemingsovereenkomst?

Toevallige of professionele opdrachtgever

In de rechtsleer en de rechtspraak maakt men een onderscheid tussen:

• de toevallige opdrachtgever: een particulier, of een handelaar of vennootschap zonder bouwkennis, die slechts af en toe iets laat bouwen;
• de professionele opdrachtgever: iemand met specifieke kennis ter zake, zoals een bouwpromotor, of een hoofdaannemer tegenover zijn onderaannemer.

Het onderscheid is belangrijk. Van een professionele opdrachtgever wordt meer verwacht: hij kent de risico's en moet bijvoorbeeld zelf problemen opmerken. De toevallige opdrachtgever krijgt meer bescherming, onder meer via de informatieplicht van de aannemer en, bij woningbouw, via de Woningbouwwet (Wet Breyne). Lees Wat betekent de informatieverplichting van de aannemer? en Alles over de Woningbouwwet of Wet Breyne.

Uw verplichtingen als bouwheer

Als bouwheer moet u onder meer:

• de prijs betalen zoals afgesproken, zie Wanneer moet ik mijn aannemer betalen?;
• de uitvoering van de werken mogelijk maken, bijvoorbeeld door toegang tot de werf te geven, zie Wat betekent de verplichting van de opdrachtgever om de uitvoering van de werken mogelijk te maken;
• de werken opleveren (keuren en aanvaarden) als ze klaar zijn, zie De oplevering van de bouwwerken.

Een volledig overzicht vindt u in De verplichtingen van de bouwheer.

Mondeling of schriftelijk?

Een aannemingsovereenkomst kan in principe mondeling tot stand komen. Toch raden we sterk aan om alles schriftelijk vast te leggen: de omschrijving van de werken, de prijs, de termijnen, de betalingsmodaliteiten en de waarborgen. Zo vermijdt u later discussies. Voor woningbouw onder de Woningbouwwet gelden bovendien verplichte vermeldingen.

De gedelegeerd bouwheer

Een bouwproject is complex. Daarom doen sommige bouwheren een beroep op een gedelegeerd bouwheer: een professional die het project leidt, de deelnemers coördineert en het aanspreekpunt is.

Het is geen wettelijk begrip. Juridisch hangt alles af van wat er werd afgesproken:

• treedt hij op in naam en voor rekening van de bouwheer, dan is hij een lasthebber (art. 1984 oud BW; voor contracten gesloten vanaf 1 september 2027 gelden de nieuwe bepalingen over lastgeving in Boek 7 BW). De contracten die hij sluit, binden dan de bouwheer zelf, en hij heeft een volmacht nodig;
• sluit hij daarentegen in eigen naam contracten met aannemers, dan wordt hij zelf opdrachtgever tegenover die aannemers, met de verplichtingen die daarbij horen.

Zie ook Wat is een bouwpromotor?, Wat is een bouwcoördinator? en Wat doet een onderaannemer bij de bouw van mijn huis?.

Kort samengevat: vraag en antwoord

Wat is een bouwheer of opdrachtgever? De partij in een aannemingsovereenkomst die een werk laat uitvoeren en de prijs betaalt. De aannemer voert het werk zelfstandig uit.

Wat is een gedelegeerd bouwheer? Een professional die het bouwproject voor de bouwheer leidt. Treedt hij op in naam en voor rekening van de bouwheer, dan is hij juridisch een lasthebber.

Veelgestelde vragen

Ben ik als particulier beter beschermd dan een bouwpromotor?
Doorgaans wel. Van een professionele opdrachtgever wordt meer kennis en waakzaamheid verwacht dan van een particulier.

Moet ik een schriftelijk contract hebben met mijn aannemer?
In principe niet, maar het is sterk aangeraden. Voor woningbouw onder de Woningbouwwet gelden wel verplichte vermeldingen.

Is een gedelegeerd bouwheer hetzelfde als een architect?
Nee. Een architect ontwerpt en controleert de werken. Een gedelegeerd bouwheer leidt en coördineert het project voor de bouwheer.

Wie is aansprakelijk als de gedelegeerd bouwheer een contract sluit?
Sluit hij het in naam van de bouwheer, dan is de bouwheer gebonden. Sluit hij het in eigen naam, dan is hij zelf de opdrachtgever.