Een nieuwe keuken laten plaatsen, een dak laten herstellen, een huis laten bouwen, maar ook een studie of een ontwerp bestellen: in al die gevallen sluit u een aannemingsovereenkomst. Weten wat dat juridisch betekent, helpt u om uw rechten en plichten te kennen.
De definitie
Het oud Burgerlijk Wetboek spreekt van huur van werk: een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets voor de andere te verrichten, tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs (art. 1710 oud BW).
Voor bouwwerken geeft de wet van 31 mei 2017 een meer precieze omschrijving: de aannemer verbindt zich ertoe om voor rekening van een ander en tegen vergoeding, in volledige onafhankelijkheid maar zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid, een bepaald werk uit te voeren.
De belangrijkste artikels over aanneming (art. 1787 tot 1799 oud BW) gelden vandaag nog. Het nieuwe Boek 7 "Bijzondere contracten" van het Burgerlijk Wetboek (wet van 22 juli 2026, Belgisch Staatsblad 23 september 2026) moderniseert ook de aanneming, als dienstencontract. Het treedt in werking op 1 september 2027 en geldt in principe alleen voor contracten die daarna gesloten worden. Voor bestaande contracten blijven de huidige regels gelden.
De kenmerken
- Wederkerig: beide partijen hebben verplichtingen. De aannemer voert het werk uit, de opdrachtgever betaalt.
- Consensueel: het contract bestaat zodra de partijen het eens zijn. Een schriftelijk contract is in principe niet verplicht, maar wel sterk aangeraden. Een architect moet volgens zijn deontologie wel altijd een schriftelijk contract opstellen, en voor de bouw van woningen onder de Woningbouwwet gelden strenge vormvereisten. Zie Alles over de Woningbouwwet of Wet Breyne.
- Onder bezwarende titel: de aannemer werkt tegen betaling. Hoe die prijs bepaald wordt, kan verschillen: vaste prijs, eenheidsprijzen of regie. Lees Soorten aanneming in functie van de aannemingsprijs.
- Onafhankelijk: de aannemer organiseert zijn werk zelf en staat niet onder het gezag van de opdrachtgever. Is er wel een gezagsverhouding, dan gaat het om een arbeidsovereenkomst.
- Geen vertegenwoordiging: de aannemer stelt materiële of intellectuele handelingen, maar treedt niet op in naam van de opdrachtgever. Doet hij dat wel, dan gaat het om lastgeving.
- Persoonlijk karakter: de persoon van de aannemer is vaak belangrijk. Zo eindigt de aanneming in principe bij het overlijden van de aannemer (art. 1795 oud BW). Lees Wat als mijn aannemer overlijdt?
Voorbeelden
Aanneming is veel breder dan de bouw. Ook een schilder, een loodgieter, een garagist die uw wagen herstelt, een ingenieur die een studie maakt of een ontwerper die een plan tekent, werken op basis van een aannemingsovereenkomst.
Kort samengevat: vraag en antwoord
Wat is een aannemingsovereenkomst? Een contract waarbij iemand zich verbindt om tegen betaling een werk uit te voeren voor een ander, in volledige onafhankelijkheid en zonder hem te vertegenwoordigen (art. 1710 oud BW).
Moet een aannemingsovereenkomst schriftelijk zijn? In principe niet, maar het is sterk aangeraden. Voor architecten en voor woningbouw onder de Woningbouwwet gelden wel bijzondere vereisten.
Veelgestelde vragen
Is een mondelinge afspraak met mijn aannemer geldig?
Ja, een aannemingsovereenkomst is consensueel. Een schriftelijk contract maakt het bewijs van de afspraken wel veel eenvoudiger.
Wat is het verschil met een arbeidsovereenkomst?
Een aannemer werkt zelfstandig, zonder gezagsverhouding. Een werknemer staat onder het gezag van zijn werkgever.
Is een herstelling van mijn wagen ook een aanneming?
Ja. Aanneming is niet beperkt tot de bouw: elke opdracht om tegen betaling een werk uit te voeren, kan een aanneming zijn.
Moet mijn aannemer verzekerd zijn?
Voor woningen waarvoor een architect verplicht is en waarvan de vergunning na 1 juli 2018 werd afgeleverd, moet de aannemer zijn tienjarige aansprakelijkheid verzekeren.
Andere actoren bij het bouwproces