Kan een mede-eigenaar een rechtsvordering instellen bij discussies of geschillen over de gemene delen van een mede-eigendom?
Volgens het Burgerlijk Wetboek mag elke mede-eigenaar een juridische procedure opstarten over zijn eigen appartement (het zogenaamde privatief), op voorwaarde dat hij de syndicus hiervan vooraf verwittigt. Die brengt dan de andere mede-eigenaars op de hoogte.
Met andere woorden: als het probleem over jouw appartement gaat, mag je als mede-eigenaar zelf naar de rechtbank stappen. Daar bestaat geen discussie over.
Maar wat als het geschil gaat over de gemene delen van het gebouw, zoals de gevel, het dak of de lift? Mag je dan als individuele mede-eigenaar ook in actie komen?
In de praktijk is het meestal de vereniging van mede-eigenaars (VME) die een procedure opstart, maar dat is niet altijd vanzelfsprekend.
Een voorbeeld:
Denk aan een situatie waarbij een andere mede-eigenaar tegelijk ook de bouwpromotor van het gebouw is. Die is soms nog tijdelijk eigenaar van enkele appartementen of garageboxen, of bepaalde werken zijn nog niet afgewerkt en opgeleverd. In zo’n geval kan het moeilijk zijn om met de hele VME tot een gezamenlijke beslissing te komen om te procederen – zeker als er belangenconflicten zijn.
Wie kan er een procedure opstarten bij een geschil binnen een VME?
1. De vereniging van mede-eigenaars (VME)
De VME is een rechtspersoon. Dat betekent dat ze zelf mag optreden in een juridische procedure – zowel als eiser als verweerder.
De syndicus is degene die namens de VME gerechtelijke stappen mag zetten (op basis van artikel 3.92, §1 en artikel 3.89, §5, 4° van het Burgerlijk Wetboek – het vroegere artikel 577-9, §1 en artikel 577-8, §4, 6° oud BW).
2. De mede-eigenaar zelf
Naast de VME kan ook elke individuele mede-eigenaar een rechtsvordering instellen.
Volgens artikel 3.92, §1, vijfde lid van het Burgerlijk Wetboek (art. 577-9, §1, vijfde lid oud BW) mag een mede-eigenaar alle rechtsvorderingen instellen met betrekking tot zijn kavel, zolang hij de syndicus vooraf inlicht.
Belangrijk hierbij is dat het begrip "zijn kavel" niet alleen slaat op het privatief, maar ook op het aandeel van die mede-eigenaar in de gemene delen.
Je hoeft dus geen afzonderlijk of persoonlijk belang aan te tonen dat losstaat van de andere mede-eigenaars.
Concreet betekent dit:
Als er gebreken zijn die deels over de gemene delen gaan (bijvoorbeeld een lek in het dak), en deels over jouw appartement (bijvoorbeeld waterschade in jouw slaapkamer), dan mag jij als mede-eigenaar zelf een procedure opstarten.
Je hoeft dus geen beslissing van de algemene vergadering van de VME af te wachten.
Deze interpretatie wordt intussen ook bevestigd in de rechtspraak.
Overweeg je een procedure op te starten?
Ben je geconfronteerd met problemen in de gemene delen van jouw gebouw? Of merk je dat er belangenconflicten spelen binnen je VME en je wil weten of je zelf stappen kan zetten?
Contacteer gerust één van onze Wanted Lawyers.
We bekijken samen jouw situatie en geven advies op maat.