Recentelijk heeft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest als laatste regio in België de verplichte brandverzekering voor huurders ingevoerd. Daarmee volgt het Gewest het voorbeeld van Vlaanderen, waar deze verplichting al sinds 1 januari 2019 van kracht is, en Wallonië, waar deze regeling al sinds 1 september 2018 wordt toegepast.
De huurder van een bepaald onroerend goed is principieel aansprakelijk voor de brand en waterschade tenzij men kan bewijzen dat de brand buiten zijn of haar schuld is ontstaan. De kosten die potentieel kunnen voortvloeien uit dergelijke schade zijn dan ook niet min en zette de wetgever ertoe aan om te voorzien in een verplichte brandverzekering. Op die manier wordt vermeden dat de huurder naar aanleiding van dergelijke schade en risico’s overblijft met een schuldenberg.
Een goede regeling, althans op het eerste zicht. Als dergelijke plicht in combinatie met principes die gelden voor verzekeringen wordt vergeleken duiken toch enkele moeilijkheden op.
Wat valt onder de brandverzekering?
De brandverzekering, ook woonverzekering genoemd, moet enkele standaarddekkingen bevatten. Het gaat hierbij over volgende risico’s:
- Brandschade: denk hierbij aan alle mogelijke schade in het kader van een brand, zoals roetschade, schade gemaakt om het vuur te doven, etc. Met een brandverzekering zal de verzekeraar tussenkomen om deze kosten te dekken.
- Waterschade: de meest voorkomende oorzaak voor waterschade is een lek. Dit kan enerzijds zorgen voor schade aan de vloer en muren, maar anderzijds ook uw waterfactuur flink laten stijgen. De verzekeraar zal in de meeste gevallen niet tussenkomen om het lek zelf te herstellen, maar wel om bijvoorbeeld de vloer te herstellen of om de kosten te betalen voor het opsporen van het lek.
- Huurdersaansprakelijkheid: dit zorgt er voor dat u verzekerd bent indien derden schade zouden lijden door een brand in jouw woning.
Daarnaast zal de brandverzekering, naast brand- en waterschade, ook nog andere risico’s dekken zoals bijvoorbeeld storm- of gevolgschade, natuurrampen, etc.
De brandverzekering is verplicht voor elke persoon die een woning huurt. Indien de woning uw eigendom is, bent u niet verplicht om een brandverzekering af te sluiten… maar is het wel nog altijd aangeraden.
Risicobeoordeling
Een brandverzekeraar is gehouden tot het dekken van de opgelopen schade ingeval het gedekte risico zich voordoet. Het duidelijkste en meest gekende voorbeeld daarbij is het afbranden van de woning. Het is dienaangaande zeer belangrijk voor de verzekeringsonderneming om een goed beeld te verkrijgen over de potentiële kans dat het risico zich zal voordoen. Een strooien dak zal bijvoorbeeld meer vatbaar zijn voor vuur dan de daken die bestaan uit het klassiek dakpanmateriaal. Aan de hand van die risicobeoordeling zal de verzekeringsonderneming het risicoprofiel van de kandidaat – verzekeringnemer gaan inschatten en gaan categoriseren in een ‘slecht risico’ of een ‘goed risico’.
Als men bijvoorbeeld in de categorie van het ‘slecht risico’ zit kan het goed zijn dat de verzekeringsonderneming weigert om een overeenkomst aan te gaan, of een dekking te voorzien. Dit aspect is juridisch niet problematisch aangezien men op basis van de contractsvrijheid, als fundamenteel principe, niet kan gedwongen worden om een overeenkomst aan te gaan.
Die principiële contractsvrijheid brengt in de context van de verplichte brandverzekering voor huurders potentieel aanzienlijke problemen met zich mee. Indien een persoon een bepaalde woning wenst te huren kan hij/zij tegen obstakels aanlopen als hij/zij niet voldoet aan de eis om een brandverzekering voor te leggen. Deze wettelijke verplichting heeft strikt genomen tot gevolg dat gezinnen potentieel uitgesloten worden van de huurmarkt omdat zij simpelweg niet aan deze verplichting voldoen. Het probleem wordt des te zorgwekkender wanneer men bedenkt dat bepaalde gezinnen nu eenmaal geen andere optie hebben dan huren. Voor hen dreigt dan ook een vorm van dakloosheid boven het hoofd te hangen, waarbij zij geen toegang hebben tot een basisrecht namelijk het hebben van een geschikte woning.
Verplichte verzekering
Dat verplichte verzekeringen reeds in het verleden tot moeilijkheden hebben geleid is een feit. Niet in het minst voor de verplichte verzekering van motorrijtuigen waarbij men kampte met eigenaars van voertuigen die systematisch werden geweigerd. De verplichte verzekering had in deze context tot gevolg dat bepaalde personen in de onmogelijkheid waren om een voertuig te besturen. Gelet op de vele moeilijkheden die ontstonden is de wetgever tussengekomen met het zogenaamde tariferingsbureau voor motorvoertuigen. Het probleem van herhaalde weigering wordt door dit bureau opgevangen, zij duiden een verzekeringsonderneming aan die dekking zal moeten verlenen.
Hoewel er al een tariferingsbureau bestaat voor de schuldsaldo en voor de natuurrampen als onderdeel van de waarborg in de brandverzekering, ontbreekt een algemeen tariferingsbureau specifiek voor de brandverzekering. Toch is dit een punt waar de wetgever kan op inspelen.
In het verleden heeft de wetgever immers al blijk gegeven van een brede interpretatie van bepaalde begrippen zoals het concept ‘natuurramp’, om bijvoorbeeld de problematiek van inklinking te kunnen onderbrengen binnen bestaande tariferingsbureaus.
Naar aanleiding de verplichte brandverzekering voor huurders die sinds 1 november 2024 voor gans België geldt rijst de vraag of een algemeen tariferingsbureau voor de brandverzekering niet een betere oplossing biedt, zeker gezien de potentiële problemen die ontstaan door de verplichte brandverzekering voor huurders.
CLUE huidig systeem: niet kunnen voorleggen van brandverzekeringsovereenkomst als huurder = potentieel dakloos.
Contacteer dan zeker Wanted Law!
Heeft u vragen of wenst u advies over de brandverzekering?