Eerste hulp bij huurschade! Tips voor verhuurders

De huurder als “goede huisvader”

Één van de essentiële verplichtingen van de huurder, naast het betalen van de huur, is om het goed te onderhouden, bewaren en er zorg voor te dragen zodat deze op het einde van de huurovereenkomst het gehuurde goed in een goede staat kan teruggeven. Een huurder is aldus verplicht het gehuurde goed als “goede huisvader” te gebruiken, meer bepaald de huurder zal het gehuurde goed dienen aan te wenden als een normaal zorgvuldig en voorzichtig persoon.  Dit houdt onder meer in dat de huurder het goed niet mag beschadigen. 

Schade door slijtage of overmacht valt uit de boot

Voor schade die ontstaat door normale slijtage (ouderdom) of overmacht zal u de huurder niet kunnen aanspreken. U zal als verhuurder dus moeten opdraaien voor schade ten gevolge van een overstroming of een blikseminslag. Ook de normale slijtage aan bijvoorbeeld de parketvloer kan men niet aanzien als huurschade en kosten ten gevolge van deze slijtage zullen dus niet ten laste van de huurder vallen. Let wel: indien de huurder natuurlijk niet zoals een goed huisvader is omgegaan met de parketvloer en abnormale slijtage aan het parket heeft toegebracht, denk hierbij aan diepe krassen of onuitwisbare vlekken, dan zal deze de schade natuurlijk wel moeten vergoeden. 

Huurschade bij afloop van de overeenkomst

Volgens artikel 1732 van het (oud) Burgerlijk Wetboek rust op de huurder een verbintenis tot herstelling of vergoeding van de beschadiging die in het gehuurde goed is ontstaan in de loop van de huurovereenkomst. Deze verbintenis ontstaat in principe pas op het moment het huurcontract beëindigd is en de huurder aldus het goed terug dient te geven. Voor dit moment kan de huurder de huurschade herstellen in natura. Dit brengt met zich mee dat na de teruggave van het gehuurde goed, de huurder niet meer kan aanbieden om het goed zelf en aldus in natura te herstellen, maar enkel nog bij equivalent. Concreet houdt dit in dat de huurder dan zal moeten instaan voor de kosten van herstelling die het gevolg zijn van de door hem veroorzaakte huurschade.  Het zou eventueel mogelijk zijn om als verhuurder toch toe te laten dat de huurder na teruggave van het goed zelf tot herstelling van de huurschade overgaat. Deze oplossing is echter niet meteen aan te raden aangezien dit later zou kunnen leiden tot discussies over afwerking en kwaliteit van de werken. Daarnaast zou dit ertoe kunnen leiden dat het goed voor een langere periode dan nodig onbeschikbaar zou zijn en u als verhuurder op die manier huurgelden misloopt.

Het belang van een gedetailleerde (intredende) plaatsbeschrijving

De intredende plaatsbeschrijving is het referentiepunt bij uitstek om aan het einde van de huurovereenkomst vast te stellen welke huurschade ten laste van de huurder valt.  Een gedetailleerde en omstandige plaatsbeschrijving dat de oorspronkelijk staat van het goed weergeeft bij het begin van de huurovereenkomst is van primordiaal belang om latere discussies omtrent het bewijs van de huurschade te vermijden. Meer nog, bij gebrek aan intredende plaatsbeschrijving zal het gehuurde goed worden verondersteld te zijn ontvangen in dezelfde staat als waarin het goed zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. Met andere woorden, zonder plaatsbeschrijving geldt een weerlegbaar vermoeden dat de schade reeds aanwezig was bij aanvang van de huur. Niettegenstaande de wetgever weldegelijk toelaat dat de verhuurder dit vermoeden weerlegt blijkt het in de praktijk vaak vrij moeilijk om hiervan tegenbewijs te leveren.  U hebt er dus alle belang bij om als verhuurder een sterke en tegensprekelijke plaatsbeschrijving te laten opstellen bij intrede van de huurder.

Betwisting over bestaan en draagwijdte van de huurschade

Als bij teruggave van het gehuurde goed door de huurder aan de verhuurder, betwisting ontstaat over het al dan niet bestaan of de effectieve draagwijdte van de huurschade en de daaraan gekoppelde kosten kan één van de partijen zich tot de Vrederechter wenden en deze verzoeken om over te gaan tot het aanstellen van een deskundige om de werkelijke huurschade vast te stellen. Tijdens de plaatsopneming zal de Vrederechter zich laten bijstaand door een deskundige die een verslag van zijn technische vaststellingen zal opmaken. 

Wat met de huurwaarborg?

De vrijgave van de huurwaarborg, dat op een afzonderlijke rekening is geplaatst in het begin van de huurovereenkomst, is pas mogelijk als tussen de partijen een schriftelijk akkoord bestaat omtrent de verhouding van de vrijgave.  Anders gesteld, partijen moeten het eens zijn over hoe de huurwaarborg tussen hen wordt verdeeld. 

In eerste instantie kan u als verhuurder de overeengekomen kosten van huurschade van de huurwaarborg afhouden. De huurwaarborg is louter een zekerheid voor de verhuurder, maar stelt absoluut geen grens tot waar de huurder aansprakelijk is.  De huurder dient aldus alle door hem veroorzaakte huurschade te vergoeden, ook de schade die groter is dan de huurwaarborg. Wanneer de huurwaarborg niet volstaat om de door de huurder aangerichte schade te vergoeden, kan u een bijkomende schadevergoeding van de huurder vorderen. Indien deze weigert te betalen, kan u zich tot de Vrederechter wenden om de huurder te laten veroordelen en eventueel een aantal beslagmaatregelen te laten treffen. 

Wat bij huurschade tijdens de overeenkomst?

In principe kan u als verhuurder, de huurder pas aanspreken om aangerichte huurschade te herstellen of vergoeden op het einde van de huurovereenkomst.  Dit houdt niet in dat u niks kan ondernemen wanneer u kennis krijgt van de beschadigingen aan het verhuurde goed.  Indien tijdens de huurovereenkomst ernstige indicaties ontstaan dat de huurder het gehuurde goed allesbehalve als een zorgvuldig en voorzichtig persoon gebruikt en onderhoudt, kan u weldegelijk ingrijpen.  U zou namelijk om een ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie bij de Vrederechter kunnen verzoeken.  Een ontbinding van de huurovereenkomst heeft tot gevolg dat deze ophoudt te bestaan en de huurder het gehuurde goed zal moeten verlaten. 

De door de huurder begane wanprestatie, in deze context de beschadiging van het gehuurde goed, dient voldoende zwaarwichtig en ernstig zijn om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het zal uiteindelijk de Vrederechter zijn die beoordeelt of de wanprestatie ernstig genoeg is om een ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken. 

De nieuwe huurder belasten met het herstellen van de huurschade, een goed idee?

U zou er kunnen voor kiezen om, tegen een tijdelijke vrijstellen van het betalen van de huur, de nieuwe huurder de huurschade te laten herstellen.  Dit is evenwel niet aangeraden aangezien u dan niet langer een vordering tot betaling van de huurschade kan instellen tegen de vorige huurder die de huurschade heeft veroorzaakt. Deze vordering gaat teniet op het moment dat de nieuwe huurder overgaat tot herstelling van de schade en wordt aanzien als betaling.  Het is dus een beter idee om een vergoeding van de vorige huurder te eisen om de herstellingen te bekostigen.