Elektrische laadpalen en mede-eigendom: als een paal boven water?

Artikel 3.82 van het Burgerlijk Wetboek

Het antwoord op bovenstaande vraag is voor het grootste deel terug te vinden in art. 3.82, §1 BW (oud artikel 577-2, §10 BW), deze luidt: 

“Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek, staat het aan elke mede-eigenaar vrij op zijn kosten aan het onverdeelde goed veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van de andere mede-eigenaars geen afbreuk doet.”

De mogelijkheid tot het plaatsen van laadpalen en bijhorende kabels valt onder dit artikel. 

Let wel: dit kan natuurlijk niet zonder meer. Er is een specifiek te volgen procedure, die terug te vinden is in paragraaf 2 van het bovenvermeld artikel. 

Melding aan de mede-eigenaars

De mede-eigenaar die een laadpaal wenst te plaatsen op een gemeenschappelijk deel en/of tegen een gemeenschappelijke muur dient twee maanden voor de aanvang van de werken aan alle mede-eigenaars of aangetekend aan de syndicus, als er één is, een brief te versturen met de melding dat hij of zij zinnens is om een laadpaal te plaatsen. In de brief moet een beschrijving van de voorgenomen werken en een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur opgenomen zijn.

De mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars kunnen dan beslissen om zelf ook werken ter optimalisatie van de infrastructuur uit te voeren (lees: laadpalen plaatsen), in welk geval zij op de in dit lid vermelde wijze de andere mede-eigenaars op de hoogte moeten brengen van hun voornemens. Deze werken nemen een aanvang binnen zes maanden na ontvangst van hun aangetekende zending. 

Verzet op grond van een rechtmatig belang.

Indien een mede-eigenaar niet akkoord gaat met de plaatsing van de laadpaal kan deze binnen de twee maanden na het ontvangen van de melding van de mede-eigenaar die zinnens is om een laadpaal te plaatsen, verzet aantekenen op grond van een rechtmatig belang. 

Volgens de wet doet een rechtmatig belang zich voor in volgende situaties: 

• er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemeenschappelijke delen in het gebouw, of;
• de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemeenschappelijke delen, het gebruik van de gemeenschappelijke delen, de hygiëne of de veiligheid ervan, of;
• geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers.

Let dus zeker op de bovenstaande elementen wanneer u van plan bent een aanvraag tot plaatsing van een laadpaal doet. 

Kosten en valkuilen

De kosten, zowel van het plaatsen als van de syndicus (voor het opstellen van een dossier bijvoorbeeld), vallen ook ten laste van de aanvrager, aangezien er hoe dan ook geen bijkomende kosten mogen zijn voor de andere mede-eigenaars.

Dit laatste is belangrijk, aangezien het plaatsen van een laadpaal meestal met meer gepaard gaat dan de loutere plaatsing van de laadpaal zelf. Zo kan het zijn dat de werken een te zware last vormen voor de andere mede-eigenaars, dat het vermogen van het gebouw de laadpaal niet kan dragen, dat de installatie van een nieuw (zwaarder) elektriciteitsnetwerk onvermijdelijk is, etc.  Ook in het licht van het capaciteitstarief dat vanaf 2022 zou gelden kan men het netwerk niet zomaar verzwaren zonder een akkoord binnen de vereniging van mede-eigenaars omtrent de kostenverdeling hiervan. Een dialoog op een algemene vergadering over de intentie om (een) laadpa(a)l(en) te plaatsen lijkt in dat opzicht dus zeker aangewezen.