Als huisbaas mag u niet zomaar te pas en te onpas onaangekondigd binnen komen wandelen in uw huurwoning of huurappartement.
Het recht op privé-en gezinsleven is immers één van de belangrijkste grondrechten en werd zowel in het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens als de Grondwet opgenomen. Het recht op bescherming van de woning valt hier eveneens onder (artikel 8 EVRM en artikel 15 Gw.).
Er zijn echter wel redenen en momenten waarop u het pand dat u verhuurt mag betreden.
In deze Wanted Fact verdiepen wij ons even in dit onderwerp, met wat praktische richtlijnen en informatie.
Het Burgerlijk wetboek voorziet in drie hoofdverplichtingen voor de verhuurder, met name:
- Het onroerend goed aan de huurder ter beschikking stellen;
- Deze in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waarvoor het werd verhuurd;
- Het rustig genot aan de huurder te verzekeren.
Daarnaast is er ook nog de verplichting om de huurovereenkomst te registreren.
Vlaams Woninghuurdecreet
Op 9 november 2018 kondigde de Vlaamse Regering het Vlaams Woninghuurdecreet af.
Alle huurcontracten die vanaf 1 januari 2019 worden afgesloten voor een huurwoning in Vlaanderen vallen onder de nieuwe regelgeving. Het decreet legt de basisprincipes af met betrekking tot o.m. de staat van het gehuurde goed, de duur van de huurovereenkomst, de opzeggingsmogelijkheden, de overdracht van de huurovereenkomst, enzovoort.
Het decreet bevat ook vernieuwingen op het vlak van medehuur en studentenhuurovereenkomsten. Voorheen waren de regels voor woninghuurcontracten te vinden in de federale Woninghuurwet. Sedert de zesde staatshervorming heeft men deze materie geregionaliseerd en zijn de gewesten bevoegd om de regels uit te werken rond woninghuur.
Het Woninghuurdecreet is énkel van toepassing op de huurovereenkomsten voor een woning als hoofdverblijfplaats en op studentenhuisvesting, dus niet op handelshuurovereenkomsten, pachtcontracten of huurcontracten voor kantoren, tweede verblijfplaatsen en garages.
Rustig huurgenot
Artikel 14 van het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt uitdrukkelijk dat de verhuurder verplicht is de huurder het rustig genot van het gehuurde goed te geven gedurende de periode van de huur. De verhuurder mag dit “rustig genot” niet verstoren door zijn handelingen.
Wat houdt dit concreet in?
Dit betekent bijvoorbeeld dat de verhuurder geen werken mag uitvoeren zonder voorafgaandelijke toestemming van de huurder, behoudens in geval van hoogdringendheid.
Daarnaast mag de verhuurder de bestemming van het gehuurde goed niet wijzigen.
De verplichting is evenwel nog ruimer: de verhuurder moet er ook voor zorgen dat de huurder niet gestoord wordt door derden (buitenstaanders) die menen rechten te hebben op het gehuurde goed. Bijvoorbeeld: een derde die beweert dat hij of zij eigenaar is van het gehuurde pand door bijvoorbeeld een erfenis en de huurder wenst uit te zetten.
Bovendien houdt de verplichting om het rustig genot te verzekeren ook in dat de verhuurder de huurder moet vrijwaren voor de gebreken die inherent zijn aan het verhuurde goed en die het gebruik ervan verhinderen, zelfs wanneer de verhuurder deze gebreken niet kende bij het sluiten van de huurovereenkomst. Men kan hierbij bijvoorbeeld denken aan de aanwezigheid van huiszwam.
Opgemerkt dient te worden dat huurder en verhuurder hieromtrent andere afspraken kunnen maken in de huurovereenkomst.
Het feit dat de verhuurder het rustig genot van de woning moet garanderen betekent niet dat de huiseigenaar geen toegang heeft tot de woning die hij verhuurt.
Bezoekrecht
Het feit dat de verhuurder het rustig genot van de woning moet garanderen betekent niet dat de huiseigenaar geen toegang heeft tot de woning die hij verhuurt. De verhuurder heeft immers bezoekrecht, hetgeen betekent dat hij, in samenspraak met de huurder, bijvoorbeeld één keer per jaar mag langskomen om te zien of de verhuurder zijn verplichtingen nakomt. Concreet betekent dit dat de huurder het pand moet onderhouden als een goede huisvader.
Als verhuurder mag en kan u dus de staat van het verhuurde pand nagaan. Hij of zij heeft namelijk ook de plicht om onderhouds-en herstellingswerkzaamheden uit te voeren aan het pand.
Ook wanneer er werken moeten gebeuren aan het verhuurde pand mag de verhuurder de woning betreden op voorwaarde dat daarover een afspraak met de huurder wordt gemaakt en dat dit in aanwezigheid van de huurder kan gebeuren.
Wat indien de eigenaar de woning te koop stelt of een nieuwe eigenaar moet vinden? In dit geval moeten kandidaat-huurders of kopers de kans krijgen om de woning te bezichtigen. De huurder moet aldus dit bezoek dulden. Dit kan best van bij het begin in de huurovereenkomst duidelijk worden opgenomen.
Op basis van het bezoekrecht mag de huurder anderzijds niet blijvend een bezoek door de verhuurder weigeren en moet de huurder zich constructief opstellen bij het zoeken naar een passend moment voor dit bezoek.
Beide partijen moeten zich met andere woorden redelijk opstellen.
Werken
Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft veel principes uit het Burgerlijk wetboek behouden. Ze heeft de formuleringen wel meer aan de huidige tijden aangepast en her en der een aantal zaken meer dwingend bepaald.
Eén van de voorbeelden is de regeling rond de onderhouds- en herstellingsverplichtingen en de opsplitsing tussen huurder en verhuurder.
Deze zijn nu van dwingend recht, daar waar ze vroeger van aanvullend recht waren. Dit wil zeggen dat huurder en verhuurder niet meer zomaar in het huurcontract kunnen afspreken wie voor welke werken zal instaan, tenzij het Decreet dit toestaat. Nu deze verdeling in het belang van de huurder is opgemaakt, zal enkel een afwijking in het voordeel van de huurder mogelijk zijn.
De verhuurder moet eigenlijk alle herstellingen verrichten die nodig zijn om het goed geschikt te maken voor het doel van het huurcontract, behalve de herstellingen die het Decreet lastens de huurder legt. Deze lijst is vrij beperkt.
De verhuurder, wiens verplichtingen eigenlijk grotendeels samenvallen met het eigenaarsrisico (dus ook gevolgen van overmacht en ouderdom) zal dus het grootste deel op zich nemen, en daarvoor op regelmatige basis in de woning moeten kunnen komen.
De huurder zal hem wel op tijd moeten waarschuwen voor het bestaan van noodzakelijke herstellingen, nu hij anders het risico loopt om zelf op te moeten draaien ervoor.
In elk geval zal de verhuurder de werken in overleg moeten inplannen, met respect voor de privacy van de huurder.
Noodsituaties en gebruik sleutels
De verhuurder mag enkel, zonder toestemming van de huurder, de woning betreden als er zich een zaak van leven of dood voordoet.
Denk hierbij aan situaties die zeer zware schade kunnen toebrengen aan de woning, zoals bijvoorbeeld een brand of een gesprongen waterleiding wanneer de huurder op reis is.
In principe mag de verhuurder ook geen sleutel hebben van de woning die hij verhuurt en moet hij dus al zijn sleutels aan de huurder afgeven. Het kan echter wel handig zijn als de verhuurder toch een sleutel heeft, bijvoorbeeld in het geval van een dringend noodzakelijke herstelling, dan wel wanneer de huurder zijn sleutel bijvoorbeeld verloren heeft.
Meestal zal de verhuurder, met akkoord van de huurder, dus wel een reservesleutel bijhouden.
De huurder heeft het genot over het gehuurde pand en mag dit aanpassen aan zijn of haar behoeften. Er bestaat evenwel discussie in de rechtspraak of het vervangen van de sloten door de huurder hieronder valt. Men neemt aan dat, zolang de sloten niet aan vervanging toe zijn (bijvoorbeeld wegens slijtage), er ook geen andere sloten moeten worden aangebracht.
Het is de huurder wél toegelaten nieuwe sloten aan te brengen voor praktische redenen om bijvoorbeeld de woning beter te beschermen.
Nog vragen?
Contacteer dan gerust de advocaten van Wanted Law. Wij staan gereed om u te helpen.
Niet overtuigd?
Lees wat onze cliënten van onze dienstverlening vinden!